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房貸律師費(fèi)凸現(xiàn)銀行體制漏洞 霸王條款亟待廢除
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 807 次
“壟斷”行業(yè)霸王條款亟待廢除
按千分之三計(jì)算,2004年北京個(gè)人房貸總額超過400億元人民幣,這就意味著購(gòu)房者交納了足有一億兩千萬(wàn)元的律師費(fèi),其中絕大多數(shù)人都是毫不知情的。不久前,中國(guó)工商銀行深圳分行頭次宣稱--“取消律師見證環(huán)節(jié)和強(qiáng)制房貸險(xiǎn)”。消息一出,引起業(yè)內(nèi)不小轟動(dòng)。此舉說明,金融壟斷在輿論壓力下逐漸向法制化轉(zhuǎn)變的一大趨勢(shì)。
“積德行善”的自救
2005年底,中國(guó)工商銀行總行召開新聞發(fā)布會(huì),將推行“幸福貸款”的新措施提上日程。其中,備受矚目的“免除律師見證環(huán)節(jié)”一項(xiàng)再次攪動(dòng)了人們的神經(jīng),將初見冷卻的“律師費(fèi)問題”重新推向爭(zhēng)議的浪尖。
新政策在深圳分行頭家執(zhí)行,工行稱此舉目的為,“減少貸款手續(xù),降低成本、節(jié)約客戶時(shí)間和滿足客戶的理財(cái)需求”。對(duì)消費(fèi)者來說,這無疑是令人興奮的一個(gè)大快事,“至少銀行開始為老百姓考慮了”。
銀行自然沒那么慈善。用一位業(yè)內(nèi)專家的話說,“那不過是危機(jī)營(yíng)銷的一小步棋子”。即便個(gè)人房貸額年增長(zhǎng)高達(dá)一二百億元,即便該貸款總額突破五千億元大關(guān),工商行仍不得不承認(rèn),宏觀調(diào)控帶來的“持幣待購(gòu)”,對(duì)其的房貸增長(zhǎng)產(chǎn)生了直接影響,畢竟占有率高達(dá)85%的個(gè)人房貸不容小覷。
另一方面,“律師費(fèi)問題”爭(zhēng)議逐漸加大,其影響波及范圍越來越廣。對(duì)此,中消協(xié)消費(fèi)指導(dǎo)部主任王前虎分析,銀行政策“松動(dòng)”,完全是國(guó)有企業(yè)在輿論背景下,從市場(chǎng)壟斷朝法制化傾斜的一個(gè)趨勢(shì)?!岸嗄陙?,國(guó)內(nèi)多家銀行早已達(dá)成‘共識(shí)’,在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小的環(huán)境下,一些不公正的行為稱得上是對(duì)法律的漠視,而這種做法將隨著社會(huì)法制意識(shí)的增強(qiáng)而逐漸被改變?!?
一為刺激市場(chǎng),二為增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力,工商行此舉似乎“人之常情”。而據(jù)了解, 這個(gè)“價(jià)值千分之三”的審貸工作,實(shí)際上只涉及一些粗淺的法律知識(shí),甚至銀行的內(nèi)部人員都可以勝任。按揭律師大材小用不說,虛于形式的“走秀”更顯得毫無意義,律師見證環(huán)節(jié)的重要性不攻自破。由此看,工行此舉有些故弄玄虛。
強(qiáng)制霸道的“人情”
取消房貸律師費(fèi),這大的“餡餅”砸到消費(fèi)者頭上,人們本應(yīng)歡呼雀躍,但卻怎么也樂不起來,是什么原因?
“銀行委托律師來辦理客戶的貸前調(diào)查,理應(yīng)由銀行來埋單,但是這筆錢一直都是由購(gòu)房人出的,這是很不公平的事情,可以說是霸王條款。” 北京英島律師事務(wù)所的滕德京主任指出了問題的關(guān)鍵所在。這根本就是不該交的錢!
據(jù)他介紹,貸款前,銀行都要對(duì)貸款人實(shí)際情況和還款能力等進(jìn)行一定的資質(zhì)審查。實(shí)際上,在與很多企業(yè)合作時(shí),審查工作都由銀行來做,并沒有律師參與。而在個(gè)人貸款項(xiàng)目上,銀行卻選擇了一個(gè)中介機(jī)構(gòu),強(qiáng)制性地指定某個(gè)律師事務(wù)所代理貸前調(diào)查,并將此部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
換言之,按揭律師完全為銀行服務(wù),他們的工作是代表銀行審查購(gòu)房者的資質(zhì)狀況。在房地產(chǎn)交易過程中,律師跟銀行發(fā)生代理關(guān)系,完全代表銀行的利益,說白了,就是購(gòu)房人出錢為銀行聘請(qǐng)了律師。
對(duì)此,王前虎態(tài)度十分明確,為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的調(diào)查費(fèi)用理應(yīng)由受益方出,強(qiáng)制性地由消費(fèi)者來埋單是極不合理的。
另外,消費(fèi)者的對(duì)此事重視不夠,見怪不怪的態(tài)度讓自己失去了本應(yīng)享有的知情權(quán)和選擇權(quán),無形中助長(zhǎng)了銀行的威風(fēng),使得金融壟斷更加堂而皇之。
王前虎表示,無論借款人還是銀行,誰(shuí)享受律師服務(wù)誰(shuí)就應(yīng)承擔(dān)付費(fèi)義務(wù),銀行無權(quán)為借款人在支付律師費(fèi)方面設(shè)定義務(wù)。這種情況的出現(xiàn),是“銀行借助自己優(yōu)勢(shì)地位在進(jìn)行‘強(qiáng)制交易’?!?
顯而易見,這有失公正的行為源于一個(gè)簡(jiǎn)單的目的--壟斷背后,是銀行在購(gòu)房人繳納的律師費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用上獲得利益。
“天下大赦”的曙光
“免費(fèi)政策”在律師界產(chǎn)生了不小影響。據(jù)滕德京介紹:“原來的律師費(fèi)都是按照千分之三或千分之五收取的,而實(shí)行新政策后,這部分費(fèi)用變成銀行出幾百塊錢作為象征性地補(bǔ)助。”落差之大,不難想象。
滕德京坦承,貸前調(diào)查并非一定要律師參與,“很多情況下,銀行完全可以自己做貸前審查,是否聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu),如律師行代理,是由銀行決定的?!睋?jù)他稱,國(guó)內(nèi)有些地區(qū)發(fā)放個(gè)人貸款并不需要律師做見證工作,“只是北京地區(qū)律師 服務(wù)開展得比較好罷了”。
近期,工商行又有“取消強(qiáng)制房貸險(xiǎn)”的消息傳出,以房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式到工行申請(qǐng)個(gè)人貸款的購(gòu)房人,將被允許自主選擇是否購(gòu)購(gòu)房貸險(xiǎn),并可根據(jù)自己意愿選擇不同的保險(xiǎn)公司,家試點(diǎn)仍在深圳分行。
工商行的諸多創(chuàng)舉稱得上“驚天動(dòng)地”,也著實(shí)給其他銀行一個(gè)措手不及。看得出,各大銀行在觀望的同時(shí)都表現(xiàn)出高度的謹(jǐn)慎。采訪中,多家銀行北京分行均以“未接到通知”為由拒絕發(fā)表觀點(diǎn),言語(yǔ)中并未排除會(huì)有跟進(jìn)的可能。
“壟斷”一詞在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)泛濫的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代顯得頗為可笑,而當(dāng)前國(guó)家的金融管制卻無形中鑄成了這一表象。不過,銀行不會(huì)缺少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,很快,脆弱的金融壟斷將在民營(yíng)銀行和外資銀行的介入中被打破。相信,與之緊密相關(guān)的房貸業(yè)務(wù)也將邁出“不公不正”的陰影。
正如王前虎所言,“霸王條款的廢除乃大勢(shì)所趨”?!吨袊?guó)不動(dòng)產(chǎn)》記者 曲佳/文
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