是“霸王條款”還是“有法可依”？　是地方性糾紛還是全國性難題？

■業(yè)主購房，先簽“不平等條約”？
　　江先生是深圳羅湖區(qū)碧嶺華庭的一個業(yè)主，他原來居住在另一個小區(qū)。但因該小區(qū)管理極其混亂，開發(fā)商隨意將樓房的架空層作為商鋪出租，使小區(qū)變得像自由市場一樣混亂。由于苦不堪言，業(yè)主們多次企圖阻止開發(fā)商的獨行其是，但較終都不得不放棄這種想法———因為他們知道對方即開發(fā)商手中握有“殺手锏”：在他們與每個業(yè)主簽訂的購房合同中，留有一張“附表四”，上面規(guī)定架空層這類附著物歸開發(fā)商所有。
　　2003年，江先生不得已決定進行次置業(yè)，他選擇了碧嶺華庭的房子。沒想到還是遭遇到了“附表四”的問題。
　　據江先生介紹，在交15萬頭期款前，他要求銷售人員把房地產購賣合同給他看一下，但工作人員總是以“合同是國土部門制訂的格式合同，沒有什么好看的”為由推托。因此在他付15萬頭期款前，他連合同的影子都沒有看到過；直到他拿著頭期款的銀行匯款條，工作人員才把合同打印給他看。
　　于是，他在合同中，發(fā)現了這樣一張“附表四”：
　　1.屋頂使用權以及依據屋頂使用權而產生的收益權歸開發(fā)商所有；
　　2.外墻面使用權及在外墻面使用中所產生的收益歸開發(fā)商所有；
　　3.小區(qū)及其附著物的廣告收益歸開發(fā)商所有；
　　4.小區(qū)會所及住戶未分攤面積的各項公共設施(含地下停車場、會所等)的經營管理權歸開發(fā)商所有。
　　江先生馬上感覺不對，要求當場修改，但被銷售人員拒絕。他們稱條款不能更改，否則就不賣了。而如果江先生堅持不簽的話，按照認購書的規(guī)定，他所付的定金就要被發(fā)展商沒收。無奈，他只得簽了這一“不平等條約”。
　　后來，江先生與他的鄰居核實，發(fā)現他們也都是出于無奈，簽了這個“不平等條約”的；而據了解，在深圳購房，如果誰不簽這個“附表四”，就沒有開發(fā)商會賣給你房子。

■“附表四”是不是“霸王條款”？
　　隨著時間的推移，越來越多的業(yè)主為了能購到房子，不得不忍氣吞聲與開發(fā)商簽此“附表四”，這使江先生等人越來越感覺到，“附表四”在帶給業(yè)主“法律桎梏”的同時，又維護和規(guī)定了開發(fā)商的強勢地位；而業(yè)主在利益受損的同時，還沒有地方說理。
于是他們決定訴諸法律，把屋頂、外墻面、房屋附著物、會所、停車場等公共設施的所有權歸業(yè)主所有。在該案一審階段，羅湖區(qū)法院以業(yè)主在合同附表中已約定這些屋頂、停車場等公共部分歸發(fā)展商為由，駁回了業(yè)主們的訴訟請求。業(yè)主不服提起上訴，二審法院又以同樣理由維持了原判。
　　業(yè)主們認為，購房必然有屋頂或圍墻涼亭，這些都和主房是一個不可分割的整體，業(yè)主們是為這部分設施“埋單”的人，產權當然應屬全體業(yè)主所有。
　　業(yè)主的代理律師倪益民也認為：，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商簽訂的是房地產購賣合同，業(yè)主購購的標的物是房屋。而屋頂和外墻面是房屋不可分割的一部分，否則不成其為房屋，業(yè)主購購房屋后，外墻屋頂也隨之轉讓給業(yè)主。因此，小區(qū)樓宇的屋頂、外墻應為全體業(yè)主所有。
　　，《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》規(guī)定，房地產轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物附著物所有權的自然人、法人和其他組織通過購賣、交換、與將房地產轉讓給他人的法律行為。因此，小區(qū)附著物作為業(yè)主與開發(fā)商雙方購賣標的物的一部分，所有權應屬全體業(yè)主。
　　第三，小區(qū)會所及住戶未分攤面積的各項公共設施屬于房地產的一部分，其所有權理應屬于全體業(yè)主。
　　業(yè)主們還說，會所、未分攤面積的各項公共設施，當計算容積率的建筑面積全部轉讓完畢時，其占用范圍的土地使用權也同時全部轉讓給購受人，只能歸屬全體業(yè)主所有，其經營管理權當然也屬于其所有權人。
　　而被告方則強調，業(yè)主在購房合同中已與開發(fā)商“約定”屋頂、外墻和車庫等公共設施的權益，這即是業(yè)主對自身權益的一種“處分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。同時，《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第13條規(guī)定，房地產頭次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。被告方據此認為，既然原告每位業(yè)主都已簽訂“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律規(guī)定，具備法律效力的。
　　針對此說法原告方辯稱，雖然“有特別約定”，但無論如何約定頭先都必須符合法律規(guī)定，而“附表四”產生的“特別約定”違背《合同法》第52條強制性的公平原則，應歸于無效。
許多業(yè)主之所以將“附表四”稱作“不平等條約”，有的更直接稱為“霸王條款”，乃是因為按照“附表四”的規(guī)定，業(yè)主們所購購的房產的配套公共設施將成為開發(fā)商的私產；而如此一來，車庫等重要公共設施的所有和經管權將被開發(fā)商掌控，開發(fā)商可以按自己的意愿制定價格對業(yè)主收費，物價部門對此也無法干預。開發(fā)商還可隨意將樓房的架空層出租為商鋪，使小區(qū)變得像自由市場一樣混亂。

■地方條例與上位法存在沖突？
　　法律人士邱先生告訴記者，羅湖區(qū)與深圳市兩審法院都判業(yè)主敗訴，其實是一種可預料的結果。因為要讓法院認定業(yè)主所指稱的“附表四”為“霸王條款”，并判其無效，就必須由業(yè)主舉證自己是在不得已的情況下簽訂“附表四”的。
　　而包括江先生在內的業(yè)主，沒有人能夠在簽訂該合同時作了充分的“取證”準備。雖然當時國土部門和律師都認為先交定金后簽合同的做法有欺詐嫌疑，但光憑業(yè)主的一面之詞肯定不能作為定案依據。而不能證明“附表四”是被迫簽的，“附表四”就駁不倒；“附表四”駁不倒，業(yè)主只能敗訴。更何況，深圳市的地方法規(guī)規(guī)定購賣雙方可以約定車庫等公共設施的所有權歸屬，這雖然和上位法(《房地產管理法》等)相關條款不符，但當地法院肯定會考慮地方法規(guī)的效力。
　　因此可以這樣說：碧嶺華庭業(yè)主所狀告的，實際上不是發(fā)展商，而是所有深圳市房地產購賣合同中都附帶的“附表四”、是《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》的第13條。正是后者成為了法院的定案依據。
　　《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第13條規(guī)定，房地產頭次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。
　　而有關法律人士認為，該款不應成為定案依據，因為它與上位法物權法發(fā)生沖突?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第四十一條規(guī)定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！薄冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》十四條規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有權人或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外?！薄冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第六條規(guī)定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。”《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第五條規(guī)定：“房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割?！?BR>　由此可見，我國房地產法律規(guī)定的原則是，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨，法定登記、確權保護。
　　邱先生也特別強調，深圳地方條例第13條款中“有特別約定的”中所指的約定，無論如何也同樣必須頭先符合法律的規(guī)定。如果“特別約定”的內容違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，無論其是否具備約定形式，仍然應是無效的。且雙方當事人之間的“特別約定”違背《合同法》第52條強制性的公平原則而應歸于無效。即使雙方當事人為了達到形式上的公平，約定發(fā)展商交付若干使用費給業(yè)主，仍會因這些約定違反《物業(yè)管理條例》第27條之規(guī)定而無效。

■此糾紛是全國性的法律難題
　　中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓分析指出：深圳業(yè)主狀告深圳開發(fā)商依據《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第13條規(guī)定，通過不平等格式合同《房地產購賣合同》“附表四”的方式非法獲取居住小區(qū)業(yè)主房產建筑物屋頂、外墻以及小區(qū)建設附著物使用權與收益權、小區(qū)會所及住戶未分攤面積的各項公共設施經營管理權一案，涉及我國房地產領域的若干重大法律問題，這些問題不僅包括立法也包括司法中的問題：立法方面，如土地及附著建筑物之間的產權歸屬，建筑物區(qū)分所有權問題；司法方面，如上下位法的一致性、舉證責任及其他確保司法公正合理的基本原則問題。
　　維權人士王海告訴記者，該起糾紛之所以引人關注，除了其是全國頭例業(yè)主狀告發(fā)展商涉嫌“霸王條款”的官司，更因其“附表四”的內容不僅在深圳而且在全國許多地方都有此不成文的行規(guī)?？梢灶A見，今后此類的糾紛還會經常出現，因為它從另一方面凸現了法律的漏洞：目前對會所、地下車庫所有權歸誰還沒有明晰的規(guī)定。
　　他說，現在商品房購賣合同示范文本，沒有提及外墻和屋面產權，而是說使用權，這實際上是在回避這個很難講清的問題。因此，購房人在簽合同時一定不要忽略合同第17條的約定，外墻及屋面使用權歸業(yè)主共有，要在合同中約定清楚屋面究竟歸誰使用。
　　同樣道理，購房人和房地產商較好在合同中也能約定清楚，樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸誰使用，避免將來不必要的糾紛。因為目前內銷房沒有進行土地劃分，這個問題就是到法院，也很難有人能找出判案的明確依據。

■沒有權利保障的財產是“死的資本”
　　陳幽泓副教授分析指出，深圳中院的判決對被開發(fā)商剝奪了對其擁有房產的財產權各項權利（擁有、使用、處置與收益）并因此向法律尋求救濟的居住小區(qū)業(yè)主的申訴的舉證不被認可、不予支持，而其判決所據以的理由是：“簽約”是業(yè)主們“自愿”的行為。這樣的審判是人們所無法理解和接受的。因為

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！