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公共設(shè)施糾紛背后
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 769 次
2007年3月16日,《物權(quán)法》在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上獲得高票通過(guò),現(xiàn)在已經(jīng)公示,將于2007年10月1日開始執(zhí)行,并且得到了廣泛好評(píng)。輿論認(rèn)為,這是一部吸引了全體民眾關(guān)心的法律,也注定是一部將載入中國(guó)立法史冊(cè)的法律。
其中,《物權(quán)法》第六章的規(guī)定,將有助于規(guī)范業(yè)主與物業(yè)公司及開發(fā)商之間的關(guān)系,從而使物業(yè)糾紛得到解決。那么《物權(quán)法》究竟是什么樣的一部法律,對(duì)于解決當(dāng)前的物業(yè)糾紛能有多么重要的作用呢?讓我們一起去探討。
李有成:他砍了我一刀,很深,13厘米深,那斧子砍我腦袋上了。
李有成:那兩個(gè)黑打手就是物業(yè)經(jīng)理的人。
李有成:對(duì),他連打在殺的已經(jīng)幾十人了。
李有成:就是暗殺我的。
李有成,北京市太平家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)秘書長(zhǎng),一場(chǎng)物業(yè)糾紛中的受害者。聽過(guò)他的話不知道您能想到什么?該案發(fā)生于2005年6月11日上午9點(diǎn)太平家園小區(qū)的門口,現(xiàn)已經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵破,兇手被緝拿歸案,但是并未說(shuō)明是受誰(shuí)指使。不過(guò),在李有成看來(lái),兇手顯然是受了人指使。他說(shuō),他挨打決不是一場(chǎng)誤會(huì),而是一種預(yù)謀。因?yàn)?,在他遭受傷害的之前和之后,他們小區(qū)還有多名業(yè)主被打傷。
這是一段錄像,通過(guò)錄像中物業(yè)與業(yè)主們的沖突,不知道您能想到什么?這段沖突發(fā)生在2005年6月12日,李有成被傷害后天。這太平家園小區(qū)召開業(yè)主大會(huì),按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,以超過(guò)三分之二的票數(shù)通過(guò)決議:該小區(qū)將不再聘請(qǐng)前期物業(yè),也就是業(yè)主入主時(shí)開發(fā)商指定的物業(yè)公司——嘉仁物業(yè)公司,而是選聘新的物業(yè)公司。至于業(yè)主們?yōu)槭裁匆x聘新的物業(yè)公司,物業(yè)公司為什么和業(yè)主發(fā)生沖突嗎?李有成說(shuō),是利益,主要是他們小區(qū)的公共設(shè)施所產(chǎn)生的收益。
李有成:關(guān)鍵就是利益。
記者:那么這小區(qū)里邊這種利益主要體現(xiàn)在哪方面?
李有成:主要就是共有配套設(shè)施的收入問題,是吧,如果每個(gè)小區(qū)都把這個(gè)問題解決了,那物業(yè)公司他干得也沒什么勁了,就是說(shuō)你不交物業(yè)費(fèi),你不交這費(fèi)那費(fèi)無(wú)所謂,你的共有配套設(shè)施的錢,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的物業(yè)費(fèi),他不怕,你像我們小區(qū)一年好幾百萬(wàn)塊錢的共有配套設(shè)施的錢。
記者:他怎么會(huì)這么高的收入?
李有成:因?yàn)槲矣心莻€(gè)停車位,停車位500多輛車,一年就是七八十萬(wàn),還有那個(gè)超市、托兒所,還有那個(gè),那什么有,電視臺(tái)那個(gè)手機(jī)那個(gè)小靈通什么的,這些個(gè)收費(fèi),還有超市綠地那超市蓋的那個(gè)菜市場(chǎng),這一年好幾百萬(wàn),他這筆收入相當(dāng)?shù)卮螅@本來(lái)應(yīng)該歸業(yè)主的。
在業(yè)主們看來(lái),小區(qū)的公共設(shè)施應(yīng)該歸業(yè)主全體所有,現(xiàn)在卻被物業(yè)公司出租,租金也歸了物業(yè)公司,所以,他們打算選聘新的物業(yè)公司。但是在物業(yè)公司看來(lái),公共設(shè)施應(yīng)該歸開發(fā)商所有,作為開發(fā)商的子公司,物業(yè)公司當(dāng)然可以出租,租金當(dāng)然也歸物業(yè)公司所有。他們哪個(gè)說(shuō)的才有道理呢?
雷霞,北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任。看過(guò)我們節(jié)目《小區(qū)戰(zhàn)事》的人可能還會(huì)記得她,她代表美麗園業(yè)主打贏了起訴物業(yè)公司收費(fèi)偏高的官司,她主持召開業(yè)主大會(huì)通過(guò)了重新選聘物業(yè)公司的決議。目前,該小區(qū)已經(jīng)不再由前期物業(yè)——鴻銘物業(yè)公司管理,而是由新選聘的南京新鴻運(yùn)物業(yè)公司管理。不過(guò),需要說(shuō)明的是,正是因?yàn)楦鼡Q物業(yè)公司,該小區(qū)現(xiàn)在又遇到了新的問題。
保安:我們現(xiàn)在困難重重,那個(gè)后面物業(yè)留下來(lái)好多事情,他都沒有正常交接給我們。
保安:綠化的,跟好多東西,我們的物業(yè)用房,我們的設(shè)施都沒有正常交接,好多事情,我們保安人員也講這個(gè)東西。
胡憲政:就是我們現(xiàn)在這個(gè)辦公地點(diǎn)沒有,就是我們這個(gè)食堂沒有地方燒飯,就員工這個(gè)吃飯問題,第三就是衛(wèi)生間,就一個(gè)衛(wèi)生間,所以每天上廁所比較困難,特別是早上交接班的時(shí)候。
雷霞:他們就一間辦公室,就是說(shuō)財(cái)務(wù)什么都在這一間辦公室辦公,還要接待業(yè)主這個(gè)投訴,還有這個(gè),那你想在這么,大家都擠在一個(gè)辦公室里邊,每個(gè)人能發(fā)揮自己的作用嗎?
新的物業(yè)公司雖然來(lái)了,但是連辦公的地方都沒有,只能幾十個(gè)人睡一個(gè)大房間,辦公室、財(cái)務(wù)等等所有管理人員都擠在一個(gè)辦公室里。而至于原因嗎?是物業(yè)用房被原來(lái)的物業(yè)公司占著呢,原來(lái)物業(yè)公司鴻銘物業(yè)稱,小區(qū)物業(yè)用房的所有權(quán)歸開發(fā)商?hào)|方鴻銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有,東方鴻銘是我們物業(yè)公司的母公司。這里所說(shuō)物業(yè)用房就是小區(qū)的110號(hào)樓,共三層,建筑面積為1216.69平米。
記者:110號(hào)樓呢
保安:110號(hào)樓是歸鴻銘物業(yè)
記者:他們現(xiàn)在是什么用途
保安:他們現(xiàn)在是住在這個(gè)110這個(gè)物業(yè)用房,空著的,他也不會(huì)輕易讓給我們,我們畢竟是江蘇來(lái)的。(接)心里就抱著先干著再講吧,才來(lái)我們都是雄心壯志的,現(xiàn)在人就這樣,南方人到北方水土不服,有點(diǎn)事情就有一點(diǎn)動(dòng)搖,好多人都動(dòng)搖。
雷霞:他說(shuō)這是開發(fā)商產(chǎn)權(quán),你們要找開發(fā)商去,這物業(yè)公司,因?yàn)榘凑漳莻€(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的話,他是要由他來(lái)交接的,對(duì)吧,由物業(yè)公司交給新物業(yè)公司,交給業(yè)委會(huì),業(yè)委會(huì)才交給這個(gè)新物業(yè)公司的,他就說(shuō)我不交。他說(shuō)因?yàn)槭情_發(fā)商產(chǎn)權(quán)。
記者:我們想就美麗園物業(yè)管理用房的事情對(duì)您進(jìn)行一下采訪。
萬(wàn)經(jīng)理(鴻銘物業(yè)):這個(gè)事情我沒有辦法和你講。
至此,業(yè)主、物業(yè)雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)又落到了小區(qū)公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)上。那么,小區(qū)公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)究竟歸誰(shuí)所有呢?我們又該如何解決類似太平家園、美麗園這樣的糾紛呢?
節(jié)目進(jìn)行到這里,您不難發(fā)現(xiàn)美麗園和太平家園矛盾的焦點(diǎn)似乎都集中在了公共設(shè)施的所有權(quán)上。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所的數(shù)據(jù)顯示,在北京大約4000個(gè)居住小區(qū)中,90%都存在物業(yè)公司利用小區(qū)共有部位和設(shè)施牟取私利的問題,而小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)利被任意踐踏是造成物業(yè)矛盾糾紛甚至暴力沖突的主要原因。那么,公共部分和公共設(shè)施到應(yīng)該歸誰(shuí)所有呢?問題又應(yīng)該如何解決呢?
尹飛:我覺得《物權(quán)法》出臺(tái)以后,應(yīng)該是有助于理清這個(gè)糾紛,因?yàn)橐郧拔覀儧]有講清楚是誰(shuí)的,那所以說(shuō)公說(shuō)公有理,婆說(shuō)婆有理,那大家當(dāng)然爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng),那《物權(quán)法》出來(lái)了,那基本的歸屬已經(jīng)講清楚了,所以我們講《物權(quán)法》它有一個(gè)很重要的職能,就是定分止?fàn)?,就是說(shuō)我們把這個(gè)東西是誰(shuí)的明確下來(lái)了,那自然這個(gè)糾紛就平息了,我覺得應(yīng)該是這樣。
尹飛,財(cái)經(jīng)大學(xué)教授,《物權(quán)法》起草的執(zhí)筆人之一。在他看來(lái),《物權(quán)法》顯然是解決類似美麗園、太平家園糾紛的一個(gè)好辦法。他說(shuō),2007年3月16日在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上通過(guò)的《物權(quán)法》,不僅把以后新建小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬劃分清楚了,并且還為以前小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬劃分辦法提供了法律依據(jù)。
楊立新:那么這一部分(共有部分)《物權(quán)法》怎么規(guī)定,他用分成兩部分,一部分就是確定的共有,確定的共有你比方說(shuō)樓板,樓道,樓梯、大門、綠地這都是確定的共有的,是不可以改變的。那么在確定共有的部分還有一個(gè)就是物業(yè)用房(接)《物權(quán)法》態(tài)度非常地堅(jiān)決,物業(yè)用房完全地是全體共有的。
楊立新,中國(guó)人民大學(xué)教授,《物權(quán)法》起草執(zhí)筆人之一。他現(xiàn)在陳述的正是《物權(quán)法》中關(guān)于公共設(shè)施的權(quán)屬的規(guī)定。該規(guī)定位列《物權(quán)法》第73條。
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。
而也正是這一條,讓美麗園小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任雷霞看到了希望。在這之前,因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)用房的問題,業(yè)委會(huì)連同新入住的鴻運(yùn)物業(yè)公司已經(jīng)費(fèi)盡周折。新鴻運(yùn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)后不久,美麗園小區(qū)開發(fā)商曾經(jīng)明確表態(tài),該小區(qū)物業(yè)用房歸第三方——金泰恒業(yè)公司所有,并且曾經(jīng)明確公示,堅(jiān)決不準(zhǔn)新鴻運(yùn)入住。但是在《物權(quán)法》出臺(tái)之前,金泰恒業(yè)公司的110號(hào)樓產(chǎn)權(quán)證就已經(jīng)被注銷了?,F(xiàn)在,他們小區(qū)的物業(yè)用房所有權(quán)被擱置了下來(lái)。
雷霞:這物業(yè)用房到底交不交接,市建委的態(tài)度就是這樣的,肯定是有人的,不是你們的就是別人的,那么開發(fā)商有大產(chǎn)權(quán),屬于開發(fā)商的。如果說(shuō)他說(shuō)你要用要去跟產(chǎn)權(quán)人去協(xié)商,對(duì)于這個(gè)區(qū)建委他就說(shuō)產(chǎn)權(quán)我們管不了,交接我也得聽這個(gè)市建委的,他說(shuō)其他的就是說(shuō)這個(gè)事情,就等于是我們物業(yè)用房卡在這個(gè)地方了,我們說(shuō)我們先把這產(chǎn)權(quán)擱置一下,屬于開發(fā)商還屬于業(yè)主,先擱置一下,先按照這個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,那么你是要交接的,你把他交接,讓新物業(yè)先使用,對(duì)吧,這有法可依吧,沒有,走不下去,現(xiàn)在就這種情況。
而也正是這種擱置,在專家和學(xué)者們看來(lái),為小區(qū)業(yè)主留下了爭(zhēng)取物業(yè)用房所有權(quán)的希望。
尹飛:那至于說(shuō)原這個(gè)產(chǎn)權(quán)歸屬這些問題,你比如物業(yè)管理用房這些問題,那我想如果說(shuō)以前的登記給開發(fā)商的話,現(xiàn)在恐怕咱《物權(quán)法》出臺(tái)之后,那作為業(yè)主他應(yīng)該是有權(quán)利請(qǐng)求公正登記,因?yàn)槲覀兊姆梢呀?jīng)講得很清楚,其實(shí)實(shí)際上嚴(yán)格地講,過(guò)去登記部門把這個(gè)房子登記為開發(fā)商所有,本身就是不妥的。因?yàn)榘凑铡段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,我想它也應(yīng)該是歸業(yè)主所共有的,所以在這種情況下,你做那種登記本身應(yīng)該是錯(cuò)誤的,作為這個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō),他應(yīng)該有權(quán)利來(lái)請(qǐng)求登記部門進(jìn)行更正,撤銷原先的房產(chǎn)證,然后發(fā)出新的房產(chǎn)證。
楊立新:比方說(shuō)美麗園,當(dāng)時(shí)美麗園已經(jīng)開發(fā)了好多年了,房子已經(jīng)賣出好多年了,現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)還去約定共有部分,那是侵害業(yè)主的權(quán)利。賣的時(shí)候就要約定,約定明確的要按照約定去做,沒有約定,或者約定不明確的推定是共有的,你怎么后來(lái)來(lái)補(bǔ)約定來(lái)了?這個(gè)是不行的。
而對(duì)于和美麗園類似的太平家園來(lái)說(shuō),道理當(dāng)然也是相似的,因?yàn)樵谥伴_發(fā)商和業(yè)主之間并沒有約定物業(yè)用房屬于誰(shuí)所有
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