2007年3月16日，《物權(quán)法》在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上獲得高票通過(guò)，現(xiàn)在已經(jīng)公示，將于2007年10月1日開始執(zhí)行，并且得到了廣泛好評(píng)。輿論認(rèn)為，這是一部吸引了全體民眾關(guān)心的法律，也注定是一部將載入中國(guó)立法史冊(cè)的法律。
 
 
 
其中，《物權(quán)法》第六章的規(guī)定，將有助于規(guī)范業(yè)主與物業(yè)公司及開發(fā)商之間的關(guān)系，從而使物業(yè)糾紛得到解決。那么《物權(quán)法》究竟是什么樣的一部法律，對(duì)于解決當(dāng)前的物業(yè)糾紛能有多么重要的作用呢？讓我們一起去探討。

　　李有成：他砍了我一刀，很深，13厘米深，那斧子砍我腦袋上了。

　　李有成：那兩個(gè)黑打手就是物業(yè)經(jīng)理的人。

　　李有成：對(duì)，他連打在殺的已經(jīng)幾十人了。

　　李有成：就是暗殺我的。

　　李有成，北京市太平家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)秘書長(zhǎng)，一場(chǎng)物業(yè)糾紛中的受害者。聽過(guò)他的話不知道您能想到什么？該案發(fā)生于2005年6月11日上午9點(diǎn)太平家園小區(qū)的門口，現(xiàn)已經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵破，兇手被緝拿歸案，但是并未說(shuō)明是受誰(shuí)指使。不過(guò)，在李有成看來(lái)，兇手顯然是受了人指使。他說(shuō)，他挨打決不是一場(chǎng)誤會(huì)，而是一種預(yù)謀。因?yàn)椋谒馐軅Φ闹昂椭螅麄冃^(qū)還有多名業(yè)主被打傷。

　　這是一段錄像，通過(guò)錄像中物業(yè)與業(yè)主們的沖突，不知道您能想到什么？這段沖突發(fā)生在2005年6月12日，李有成被傷害后天。這太平家園小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，以超過(guò)三分之二的票數(shù)通過(guò)決議：該小區(qū)將不再聘請(qǐng)前期物業(yè)，也就是業(yè)主入主時(shí)開發(fā)商指定的物業(yè)公司——嘉仁物業(yè)公司，而是選聘新的物業(yè)公司。至于業(yè)主們?yōu)槭裁匆x聘新的物業(yè)公司，物業(yè)公司為什么和業(yè)主發(fā)生沖突嗎？李有成說(shuō)，是利益，主要是他們小區(qū)的公共設(shè)施所產(chǎn)生的收益。

　　李有成：關(guān)鍵就是利益。

　　記者：那么這小區(qū)里邊這種利益主要體現(xiàn)在哪方面？

　　李有成：主要就是共有配套設(shè)施的收入問(wèn)題，是吧，如果每個(gè)小區(qū)都把這個(gè)問(wèn)題解決了，那物業(yè)公司他干得也沒什么勁了，就是說(shuō)你不交物業(yè)費(fèi)，你不交這費(fèi)那費(fèi)無(wú)所謂，你的共有配套設(shè)施的錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的物業(yè)費(fèi)，他不怕，你像我們小區(qū)一年好幾百萬(wàn)塊錢的共有配套設(shè)施的錢。

　　記者：他怎么會(huì)這么高的收入？

　　李有成：因?yàn)槲矣心莻€(gè)停車位，停車位500多輛車，一年就是七八十萬(wàn)，還有那個(gè)超市、托兒所，還有那個(gè)，那什么有，電視臺(tái)那個(gè)手機(jī)那個(gè)小靈通什么的，這些個(gè)收費(fèi)，還有超市綠地那超市蓋的那個(gè)菜市場(chǎng)，這一年好幾百萬(wàn)，他這筆收入相當(dāng)?shù)卮?，這本來(lái)應(yīng)該歸業(yè)主的。

　　在業(yè)主們看來(lái)，小區(qū)的公共設(shè)施應(yīng)該歸業(yè)主全體所有，現(xiàn)在卻被物業(yè)公司出租，租金也歸了物業(yè)公司，所以，他們打算選聘新的物業(yè)公司。但是在物業(yè)公司看來(lái)，公共設(shè)施應(yīng)該歸開發(fā)商所有，作為開發(fā)商的子公司，物業(yè)公司當(dāng)然可以出租，租金當(dāng)然也歸物業(yè)公司所有。他們哪個(gè)說(shuō)的才有道理呢？

　　雷霞，北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任?？催^(guò)我們節(jié)目《小區(qū)戰(zhàn)事》的人可能還會(huì)記得她，她代表美麗園業(yè)主打贏了起訴物業(yè)公司收費(fèi)偏高的官司，她主持召開業(yè)主大會(huì)通過(guò)了重新選聘物業(yè)公司的決議。目前，該小區(qū)已經(jīng)不再由前期物業(yè)——鴻銘物業(yè)公司管理，而是由新選聘的南京新鴻運(yùn)物業(yè)公司管理。不過(guò)，需要說(shuō)明的是，正是因?yàn)楦鼡Q物業(yè)公司，該小區(qū)現(xiàn)在又遇到了新的問(wèn)題。

　　保安：我們現(xiàn)在困難重重，那個(gè)后面物業(yè)留下來(lái)好多事情，他都沒有正常交接給我們。

　　保安：綠化的，跟好多東西，我們的物業(yè)用房，我們的設(shè)施都沒有正常交接，好多事情，我們保安人員也講這個(gè)東西。

　　胡憲政：就是我們現(xiàn)在這個(gè)辦公地點(diǎn)沒有，就是我們這個(gè)食堂沒有地方燒飯，就員工這個(gè)吃飯問(wèn)題，第三就是衛(wèi)生間，就一個(gè)衛(wèi)生間，所以每天上廁所比較困難，特別是早上交接班的時(shí)候。

　　雷霞：他們就一間辦公室，就是說(shuō)財(cái)務(wù)什么都在這一間辦公室辦公，還要接待業(yè)主這個(gè)投訴，還有這個(gè)，那你想在這么，大家都擠在一個(gè)辦公室里邊，每個(gè)人能發(fā)揮自己的作用嗎？

　　新的物業(yè)公司雖然來(lái)了，但是連辦公的地方都沒有，只能幾十個(gè)人睡一個(gè)大房間，辦公室、財(cái)務(wù)等等所有管理人員都擠在一個(gè)辦公室里。而至于原因嗎？是物業(yè)用房被原來(lái)的物業(yè)公司占著呢，原來(lái)物業(yè)公司鴻銘物業(yè)稱，小區(qū)物業(yè)用房的所有權(quán)歸開發(fā)商?hào)|方鴻銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，東方鴻銘是我們物業(yè)公司的母公司。這里所說(shuō)物業(yè)用房就是小區(qū)的110號(hào)樓，共三層，建筑面積為1216.69平米。

　　記者：110號(hào)樓呢

　　保安：110號(hào)樓是歸鴻銘物業(yè)

　　記者：他們現(xiàn)在是什么用途

　　保安：他們現(xiàn)在是住在這個(gè)110這個(gè)物業(yè)用房，空著的，他也不會(huì)輕易讓給我們，我們畢竟是江蘇來(lái)的。（接）心里就抱著先干著再講吧，才來(lái)我們都是雄心壯志的，現(xiàn)在人就這樣，南方人到北方水土不服，有點(diǎn)事情就有一點(diǎn)動(dòng)搖，好多人都動(dòng)搖。

　　雷霞：他說(shuō)這是開發(fā)商產(chǎn)權(quán)，你們要找開發(fā)商去，這物業(yè)公司，因?yàn)榘凑漳莻€(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的話，他是要由他來(lái)交接的，對(duì)吧，由物業(yè)公司交給新物業(yè)公司，交給業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)才交給這個(gè)新物業(yè)公司的，他就說(shuō)我不交。他說(shuō)因?yàn)槭情_發(fā)商產(chǎn)權(quán)。

　　記者：我們想就美麗園物業(yè)管理用房的事情對(duì)您進(jìn)行一下采訪。

　　萬(wàn)經(jīng)理（鴻銘物業(yè)）：這個(gè)事情我沒有辦法和你講。

　　至此，業(yè)主、物業(yè)雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)又落到了小區(qū)公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)上。那么，小區(qū)公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)究竟歸誰(shuí)所有呢？我們又該如何解決類似太平家園、美麗園這樣的糾紛呢？

　　節(jié)目進(jìn)行到這里，您不難發(fā)現(xiàn)美麗園和太平家園矛盾的焦點(diǎn)似乎都集中在了公共設(shè)施的所有權(quán)上。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所的數(shù)據(jù)顯示，在北京大約4000個(gè)居住小區(qū)中，90％都存在物業(yè)公司利用小區(qū)共有部位和設(shè)施牟取私利的問(wèn)題，而小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)利被任意踐踏是造成物業(yè)矛盾糾紛甚至暴力沖突的主要原因。那么，公共部分和公共設(shè)施到應(yīng)該歸誰(shuí)所有呢？問(wèn)題又應(yīng)該如何解決呢？

　　尹飛：我覺得《物權(quán)法》出臺(tái)以后，應(yīng)該是有助于理清這個(gè)糾紛，因?yàn)橐郧拔覀儧]有講清楚是誰(shuí)的，那所以說(shuō)公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，那大家當(dāng)然爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)，那《物權(quán)法》出來(lái)了，那基本的歸屬已經(jīng)講清楚了，所以我們講《物權(quán)法》它有一個(gè)很重要的職能，就是定分止?fàn)?，就是說(shuō)我們把這個(gè)東西是誰(shuí)的明確下來(lái)了，那自然這個(gè)糾紛就平息了，我覺得應(yīng)該是這樣。

　　尹飛，財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，《物權(quán)法》起草的執(zhí)筆人之一。在他看來(lái)，《物權(quán)法》顯然是解決類似美麗園、太平家園糾紛的一個(gè)好辦法。他說(shuō)，2007年3月16日在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上通過(guò)的《物權(quán)法》，不僅把以后新建小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬劃分清楚了，并且還為以前小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬劃分辦法提供了法律依據(jù)。

　　楊立新：那么這一部分（共有部分）《物權(quán)法》怎么規(guī)定，他用分成兩部分，一部分就是確定的共有，確定的共有你比方說(shuō)樓板，樓道，樓梯、大門、綠地這都是確定的共有的，是不可以改變的。那么在確定共有的部分還有一個(gè)就是物業(yè)用房（接）《物權(quán)法》態(tài)度非常地堅(jiān)決，物業(yè)用房完全地是全體共有的。

　　楊立新，中國(guó)人民大學(xué)教授，《物權(quán)法》起草執(zhí)筆人之一。他現(xiàn)在陳述的正是《物權(quán)法》中關(guān)于公共設(shè)施的權(quán)屬的規(guī)定。該規(guī)定位列《物權(quán)法》第73條。

　　第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　而也正是這一條，讓美麗園小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任雷霞看到了希望。在這之前，因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)用房的問(wèn)題，業(yè)委會(huì)連同新入住的鴻運(yùn)物業(yè)公司已經(jīng)費(fèi)盡周折。新鴻運(yùn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)后不久，美麗園小區(qū)開發(fā)商曾經(jīng)明確表態(tài)，該小區(qū)物業(yè)用房歸第三方——金泰恒業(yè)公司所有，并且曾經(jīng)明確公示，堅(jiān)決不準(zhǔn)新鴻運(yùn)入住。但是在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，金泰恒業(yè)公司的110號(hào)樓產(chǎn)權(quán)證就已經(jīng)被注銷了?，F(xiàn)在，他們小區(qū)的物業(yè)用房所有權(quán)被擱置了下來(lái)。

　　雷霞：這物業(yè)用房到底交不交接，市建委的態(tài)度就是這樣的，肯定是有人的，不是你們的就是別人的，那么開發(fā)商有大產(chǎn)權(quán)，屬于開發(fā)商的。如果說(shuō)他說(shuō)你要用要去跟產(chǎn)權(quán)人去協(xié)商，對(duì)于這個(gè)區(qū)建委他就說(shuō)產(chǎn)權(quán)我們管不了，交接我也得聽這個(gè)市建委的，他說(shuō)其他的就是說(shuō)這個(gè)事情，就等于是我們物業(yè)用房卡在這個(gè)地方了，我們說(shuō)我們先把這產(chǎn)權(quán)擱置一下，屬于開發(fā)商還屬于業(yè)主，先擱置一下，先按照這個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，那么你是要交接的，你把他交接，讓新物業(yè)先使用，對(duì)吧，這有法可依吧，沒有，走不下去，現(xiàn)在就這種情況。

　　而也正是這種擱置，在專家和學(xué)者們看來(lái)，為小區(qū)業(yè)主留下了爭(zhēng)取物業(yè)用房所有權(quán)的希望。

　　尹飛：那至于說(shuō)原這個(gè)產(chǎn)權(quán)歸屬這些問(wèn)題，你比如物業(yè)管理用房這些問(wèn)題，那我想如果說(shuō)以前的登記給開發(fā)商的話，現(xiàn)在恐怕咱《物權(quán)法》出臺(tái)之后，那作為業(yè)主他應(yīng)該是有權(quán)利請(qǐng)求公正登記，因?yàn)槲覀兊姆梢呀?jīng)講得很清楚，其實(shí)實(shí)際上嚴(yán)格地講，過(guò)去登記部門把這個(gè)房子登記為開發(fā)商所有，本身就是不妥的。因?yàn)榘凑铡段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，我想它也應(yīng)該是歸業(yè)主所共有的，所以在這種情況下，你做那種登記本身應(yīng)該是錯(cuò)誤的，作為這個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)，他應(yīng)該有權(quán)利來(lái)請(qǐng)求登記部門進(jìn)行更正，撤銷原先的房產(chǎn)證，然后發(fā)出新的房產(chǎn)證。

　　楊立新：比方說(shuō)美麗園，當(dāng)時(shí)美麗園已經(jīng)開發(fā)了好多年了，房子已經(jīng)賣出好多年了，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)還去約定共有部分，那是侵害業(yè)主的權(quán)利。賣的時(shí)候就要約定，約定明確的要按照約定去做，沒有約定，或者約定不明確的推定是共有的，你怎么后來(lái)來(lái)補(bǔ)約定來(lái)了？這個(gè)是不行的。

　　而對(duì)于和美麗園類似的太平家園來(lái)說(shuō)，道理當(dāng)然也是相似的，因?yàn)樵谥伴_發(fā)商和業(yè)主之間并沒有約定物業(yè)用房屬于誰(shuí)所有

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