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開發(fā)商物管為什么要打擊業(yè)主 維權(quán)背后的真相

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1021 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
◇ 暴打、破壞、封門 維權(quán)業(yè)主頻頻遭打擊報(bào)復(fù)

  帶血的維權(quán)之2

  深讀指引

  某些開發(fā)商及其連體物業(yè)管理公司為什么要用黑社會(huì)的手段逼迫打擊維權(quán)的業(yè)主,尤其是業(yè)委會(huì)籌委會(huì)的成員?為什么無所不用其極破壞業(yè)委會(huì)成立?他們?yōu)槭裁茨敲磁聵I(yè)委會(huì)?他們到底會(huì)因此失去什么?在一個(gè)倡建法治、和諧的社會(huì),他們?yōu)楹文懜胰绱瞬保?

  1怕 隱瞞規(guī)劃被揭發(fā)

  業(yè)主王先生說,我們的小區(qū)曾經(jīng)有一些欺騙業(yè)主的行徑,較嚴(yán)重的是的住房被抵押,并且有不少房子是被多次抵押,一些業(yè)主甚至是在居住一兩年后,才發(fā)現(xiàn)房子竟然早以別人的名字購(gòu)走,并抵押在銀行。

  但讓我們較意想不到的是,小區(qū)較好的休閑去處湖邊和高爾夫球練習(xí)場(chǎng),竟然有一部分土地是從村鎮(zhèn)租來的。當(dāng)初購(gòu)樓時(shí),售樓人員說,這兩塊地是小區(qū)的社區(qū)配套設(shè)施?,F(xiàn)在,由于開發(fā)商拖欠村里的租金高達(dá)幾十萬元,法院已判決村收回租地。

  由于眾多業(yè)主被騙,便自發(fā)組織起來,展開維權(quán)行動(dòng)。但是由于我們沒有業(yè)委會(huì),業(yè)主沒有自己的組織,維權(quán)顯得十分艱難。

  2怕 挪用物業(yè)維修基金被追討

  1月13日,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)某女士被毆打。因?yàn)樗砂l(fā)的傳單《告全體業(yè)主書》反映了該小區(qū)存在著關(guān)于業(yè)主自身利益的問題———“物業(yè)維修基金去向不明”、“臨水臨電”等。業(yè)委會(huì)曾多次向物業(yè)公司反映這些問題,但對(duì)方總是拖延、推諉。

  小區(qū)目前有2100多名業(yè)主在交樓時(shí)都按規(guī)定交納了每平方米40元的物業(yè)維修基金,共有300多萬元,按廣州市有關(guān)規(guī)定開發(fā)商應(yīng)在20個(gè)工作日內(nèi)辦好維修基金卡并交給業(yè)主。但80%業(yè)主交納基金一年多了,卻沒有拿到基金卡。業(yè)主向開發(fā)商多次交涉此事,卻未能得到明確答復(fù)。

  另一個(gè)讓業(yè)主們感到無法忍受的是該小區(qū)還有近千業(yè)主目前用著小區(qū)提供的臨水臨電。該小區(qū)的臨電電壓經(jīng)常不穩(wěn)定,導(dǎo)致很多業(yè)主家中的電器出現(xiàn)故障,電視機(jī)閃頻、空調(diào)不制冷、電腦自動(dòng)重啟已是常見的事。業(yè)主張女士說:“去年8月的晚上,我居住的樓竟出現(xiàn)了26次停電!”

  但是如果沒有業(yè)委會(huì),單靠個(gè)人的力量就很難追繳維修基金。廣州大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)劉興桂教授說,廣州市因維修資金被物業(yè)公司長(zhǎng)期自管自用引起糾紛的例子比比皆是,而且是愈演愈烈。

  據(jù)某大型房地產(chǎn)集團(tuán)下屬的物業(yè)公司的一位工作人員透露,該房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的所有樓盤幾乎都不會(huì)在銀行為業(yè)主專門開設(shè)維修基金賬戶的,基金都是由物業(yè)公司自管自用,說白了就是挪用。

  值得注意的是,春蘭花園、翠湖山莊在成立了業(yè)主委員會(huì)后,物業(yè)維修基金的問題得到解決。因此業(yè)委會(huì)一經(jīng)成立,對(duì)這筆房屋養(yǎng)老金的追討,也成為開發(fā)商及其連體物業(yè)公司不得不防的心病。

  3怕 公共收益被清算

  郭先生入住小區(qū)不久,有突然發(fā)現(xiàn)夜如白晝。他說,是物管公司在樓頂豎起的巨大霓虹燈廣告牌。經(jīng)過觀察,包括電梯間、大堂也有廣告。業(yè)委會(huì)要求,一是撤掉樓頂?shù)膹V告牌,二是所有廣告受益應(yīng)該抵減業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi),并重新核算物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物管公司不答應(yīng),于是雙方鬧上了法庭,法院較后判決郭先生及業(yè)委會(huì)勝訴。

  某小區(qū)業(yè)主列舉的公共收益包括

  停車場(chǎng):業(yè)主認(rèn)為停車場(chǎng)本應(yīng)是小區(qū)的配套設(shè)施之一。露天停車場(chǎng)又是全體業(yè)主的,收入理應(yīng)歸業(yè)主所有??墒嗄陙?,這項(xiàng)收入?yún)s中飽了開發(fā)商和物業(yè)公司的私囊。開發(fā)商非要把車位賣給業(yè)主,不購(gòu)不行,連在附近的路上停車也不準(zhǔn)。

  廣告收入:業(yè)主說,據(jù)我們了解,電梯內(nèi)的一個(gè)廣告牌,每月交250元,小區(qū)有上百部電梯,每月收入至少3萬元,一年40多萬元。還有燈箱廣告、道路旁的廣告、門庭廣告等等,這些賬目都沒有公開過。

  公用場(chǎng)地收入:業(yè)主說,這些公用場(chǎng)地的租賃創(chuàng)收,每年也是一筆不小的收入,可從來沒有向業(yè)主說明過。

  4怕 物業(yè)收費(fèi)不合理被抵制

  盡管廣州市公布了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府指導(dǎo)價(jià)和浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn),但不少樓盤依然我行我素,收費(fèi)遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)價(jià),尤其以番禺區(qū)樓盤為甚。去年麗江花園業(yè)主拒絕按照物業(yè)公司自定的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi),被物業(yè)公司告上法院,但法院沒有支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,一審判其按照政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)。

  業(yè)主指責(zé)說,我們被他們擺布了十多年,現(xiàn)在要開始對(duì)他們的不合理行為進(jìn)行抵制。

  5怕 服務(wù)不好被炒掉

  海珠區(qū)的業(yè)主李先生說,前些日子上午11點(diǎn)左右,家家在做中午飯,米在電飯鍋里要熟不熟的時(shí)候,物業(yè)公司突然停電。奇怪的是電梯、樓道、物業(yè)公司管理處和一樓裝修隊(duì)都沒有停電。

  在車庫我碰到管理處電工,他說業(yè)主用的是“公變”(公用變壓器)、電梯用的是專變(專用變壓器)的電,他說是供電局停的電。

  在報(bào)欄里正好看見供電局的宣傳公告。公告說一些小區(qū)自己管理出問題停電時(shí),都會(huì)說市供電局停電,但供電局停電是有嚴(yán)格規(guī)定的。我就打了電話過去問,供電局說,今天沒有停電安排,現(xiàn)在電網(wǎng)檢測(cè)也顯示,我們這沒有停電,是內(nèi)部停電。

  管理處這種不負(fù)責(zé)任,出了問題不是告之真相并積極解決,而是隨便找個(gè)借口欺騙業(yè)主的做法難道是一個(gè)負(fù)責(zé)任的管理公司的行為嗎?

  較近,物業(yè)公司又要開始招標(biāo)了,他們發(fā)了封公開信。信中句話說“感謝您對(duì)我管理處員工的信任與服務(wù)工作的肯定”。誰信任管理處了?誰肯定管理處的服務(wù)工作了?公攤水電費(fèi)長(zhǎng)期不透明,收了全廣州較高的管理費(fèi),有問題難找到人解決,到了晚上就更加找不到人了。

  公開信要讓業(yè)主接受的個(gè)想法是“現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)不合法,不能代表廣大業(yè)主”。管理處這個(gè)邏輯非常荒謬。頭先我們要明確,管理處與廣大業(yè)主的關(guān)系,是委托與被委托、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的關(guān)系是內(nèi)部關(guān)系,物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系是外部關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)能不能代表廣大業(yè)主,是業(yè)主內(nèi)部的事,管理處無權(quán)過問。

  矛盾癥結(jié): 開發(fā)商壟斷物管獲利 業(yè)委會(huì)維權(quán)成眼中釘

  廣州市人大代表、廣州海事法院院長(zhǎng)金正佳說:當(dāng)前物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系是不正常的,不是“服務(wù)”關(guān)系而是“管理”關(guān)系;現(xiàn)在的物業(yè)公司是為開發(fā)商服務(wù)的,幫助開發(fā)商管理業(yè)主,繼續(xù)詐取小業(yè)主的利益。

  《廣州市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定,物業(yè)管理公司應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo)后確定,如果物業(yè)已交付費(fèi)用,但業(yè)主委員會(huì)尚未成立的,則由開發(fā)商負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)。《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例具體規(guī)定》也規(guī)定,自2003年9月1日起新建現(xiàn)售商品房、預(yù)售商品房和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè)30日,取得《商品房預(yù)售許可證》和交付物業(yè)使用90日之前,由建設(shè)單位組織招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司,實(shí)施前期物業(yè)管理,開發(fā)商不進(jìn)行招投標(biāo)選聘前期物業(yè)公司就拿不到《商品房預(yù)售許可證》。

  但是,廣州目前四千多個(gè)小區(qū),除了幾十個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)沖破阻力,實(shí)行招標(biāo)外,幾乎所有的開發(fā)商,都違反規(guī)定,直接指定屬下物業(yè)公司壟斷小區(qū)的物業(yè)管理;而這些違規(guī)公司并沒有受到政府部門的任何追究。

  “就我所知,目前廣州大部分小區(qū)的公共部分收益和物業(yè)管理費(fèi),這些本該屬于業(yè)主的錢,都被物業(yè)公司通吃了。還有維修基金,這也是非常可觀的一筆錢?!贝禾m花園原業(yè)委會(huì)主任葉春生說,一旦業(yè)委會(huì)成立以后,就會(huì)向物業(yè)公司追討維修基金,根據(jù)業(yè)委會(huì)的意愿和物業(yè)公司簽訂管理合同,甚至炒掉原有的物業(yè)公司,那么毫無疑問,物業(yè)公司的既得利益將受到非常大的損害,“為了緊緊叼住口里的這塊肥肉,某些開發(fā)商和物業(yè)公司什么事情都干得出來!”

  暨南大學(xué)法學(xué)院副教授戴霞博士認(rèn)為,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,要先成立業(yè)主大會(huì),選出業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行重新招聘新的物業(yè)管理公司。所以業(yè)主委員會(huì)成立的招集人或業(yè)主委員會(huì)的發(fā)起人就成了眼中釘,常成為被攻擊目標(biāo)。同時(shí),由于許多業(yè)主資料、信息等都在舊的物業(yè)管理公司或發(fā)展商手中,新的業(yè)主委員會(huì)要成立不僅征求全體業(yè)主的意見困難重重,而且作為發(fā)起人,這完全是一份沒有報(bào)酬的義務(wù)工作。

  專家視點(diǎn)

  政府管理亟需到位

  ■戴霞(暨南大學(xué)法學(xué)院副教授博士)

  對(duì)業(yè)主目前的弱勢(shì)處境,我非常震驚和痛心。物業(yè)管理是一個(gè)關(guān)系到千家萬戶,百姓安居的大事,是建設(shè)和諧社區(qū)的必備條件。

  物業(yè)真正的權(quán)利擁有者的業(yè)主居然落到這個(gè)地步,真是一個(gè)悲哀,是老百姓的悲哀,是法律工作者的悲哀。作為研究此方面的學(xué)者,一直也在思考著這個(gè)問題———為什么《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)近三年了,如此粗暴侵犯業(yè)主的權(quán)利的現(xiàn)象還頻繁發(fā)生?

  建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的和諧社會(huì),人民安居樂業(yè)是社會(huì)發(fā)展的較基本的條件。但是,在目前社會(huì),商品房開發(fā)商與業(yè)主居民的矛盾沖突屢見不鮮,每年據(jù)統(tǒng)計(jì)多達(dá)數(shù)萬件,嚴(yán)重地影響了社會(huì)的穩(wěn)定,影響了政府在群眾中的威信。

  一個(gè)小區(qū)少則幾千人,多則數(shù)萬人,沒有政府的行政管理,只有依靠發(fā)展商的誠(chéng)信和業(yè)主居民的自發(fā)組織。產(chǎn)生了矛盾糾紛只有通過司法解決。這種市場(chǎng)化小區(qū)管理完全照辦了西方國(guó)家的形式,而沒有考慮到中國(guó)目前法制尚在健全,相當(dāng)部分發(fā)展商的素質(zhì)還很低,還存在相當(dāng)嚴(yán)重的腐敗現(xiàn)象。一些政府官員的腐敗也與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)。

  在這些沖突中,往往業(yè)主居民都是受害者。較近北京破獲的歹徒傷害業(yè)主代表即是代表案例。廣州也多次發(fā)生業(yè)主維權(quán)中被歹徒嚴(yán)重傷害的案件。這一系列事件的發(fā)生,反映了政府在商品房經(jīng)濟(jì)管理中的嚴(yán)重缺位。

  應(yīng)制定《物業(yè)管理法》

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日正式開始實(shí)施。這是我國(guó)部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。這個(gè)就是處理物業(yè)管理的“基本法”,還有一些與之相關(guān)的配套法規(guī)。

  但從立法模式上講,這些條例和規(guī)章多是行政立法,而物業(yè)管理中大量存在的是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,這類平等的民事關(guān)系的法律調(diào)整仍有

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