近年來，物業(yè)糾紛在各地愈演愈烈，因業(yè)主維權(quán)引發(fā)的流血事件也時(shí)有發(fā)生，應(yīng)該如何規(guī)范物業(yè)管理？怎么讓流血事件不再發(fā)生？

昨日，北京代表團(tuán)的羅益鋒等30位人大代表聯(lián)名提交了一份“建立物業(yè)管理法”的議案；與此同時(shí)，房地產(chǎn)律師也通過人大代表轉(zhuǎn)交立法建議，呼吁給業(yè)委會(huì)委員強(qiáng)制購保險(xiǎn)，并明確一棟樓要成立一個(gè)業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)不成立就不繳物業(yè)費(fèi)。

代表議案

北京代表團(tuán)的羅益鋒代表說，在今年兩會(huì)召開前一個(gè)多月，他向北京500名市民征求意見時(shí)，出乎意料地發(fā)現(xiàn)，有70％的人對自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。

羅益鋒經(jīng)過調(diào)查并咨詢了有關(guān)法律專家后，認(rèn)為現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對一些問題界定不清，需要把它上升為《物業(yè)管理法》，因此組織人大代表提出了相關(guān)議案。

近四成被調(diào)查小區(qū)有過暴力沖突

根據(jù)中國人民大學(xué)“社區(qū)管理”課題組對北京70個(gè)居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，其中因住房質(zhì)量引發(fā)嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占22.8%；業(yè)主與物管公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的占80%；發(fā)展商隨意修改規(guī)劃的占34.2%；發(fā)生肢體沖突與暴力沖突的占37%。所有這些糾紛中，因公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占而引發(fā)的占60%。

羅益鋒說，物業(yè)糾紛頻繁發(fā)生的根本原因是，現(xiàn)有法律不能明確圍繞物業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在沒有法律邊界限制下，權(quán)利各方主體對利益的追求會(huì)無限膨脹。

應(yīng)明確停車場綠地歸業(yè)主所有

“如果是一個(gè)獨(dú)門獨(dú)院的房屋所有人，他必然擁有在自己院子里停車并享受院內(nèi)綠地而不必向任何他人交費(fèi)的權(quán)利。同理，小區(qū)的停車位、綠地和會(huì)所是不是也應(yīng)被小區(qū)的業(yè)主無償使用？”羅益鋒說，物業(yè)管理法頭先應(yīng)該明確停車位、綠地歸業(yè)主所有。

除了明確停車場、綠地、人防工程的產(chǎn)權(quán)外，羅益鋒還認(rèn)為應(yīng)該確定開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)。

羅益鋒說，應(yīng)該明確物管與業(yè)主之間平等的合同關(guān)系。明確業(yè)主作為權(quán)利主體可以選擇物業(yè)小區(qū)的管理方式，而不是必須聘用物管企業(yè)。明確規(guī)定開發(fā)商不得作為樓盤的物業(yè)服務(wù)公司的股東或投資人。

來自民間的立法建議：給業(yè)委會(huì)委員購保險(xiǎn)

今天，一份名為“《業(yè)主委員會(huì)組織法》立法建議案”的文件將被到全國人大會(huì)議。這是完全來自民間的立法建議案，撰寫者是幾年前以“204條”商品房購賣合同享譽(yù)法律界的京城律師秦兵。這次他又語出驚人：“給業(yè)委會(huì)委員強(qiáng)制購保險(xiǎn)”、“每棟樓都可以成立業(yè)委會(huì)”、“業(yè)委會(huì)不成立，業(yè)主就可以不繳物業(yè)費(fèi)”。昨天，秦兵律師就這個(gè)立法建議案接受了本報(bào)記者的專訪。

業(yè)委會(huì)委員維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)大頻頻挨打付出血的代價(jià)記者：為什么要提這個(gè)立法建議？

秦兵：這還是3年多以前的事。2003年8月，北京一家樓盤的維權(quán)代表李建國被人打成了重傷，一把刀刺進(jìn)他頭部足足幾厘米。那以后我就想，要為物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)提一些立法建議。2004年我就向全國人大提出了立法建議，到今年已是第3次了?，F(xiàn)在的建議是10條，當(dāng)時(shí)只有6條。我發(fā)現(xiàn)，保安打人、挪用物業(yè)維修基金、開發(fā)商改變綠地盈利等等，癥結(jié)都在于按目前的法律，業(yè)主委員會(huì)難以成立，因此我建議制定《業(yè)主委員會(huì)組織法》。

記者：你提到了為業(yè)委會(huì)委員強(qiáng)制購保險(xiǎn)，為什么？

秦兵：我之所以作出這樣的制度設(shè)計(jì)，是因?yàn)槲乙娺^、聽過太多的業(yè)主委員會(huì)維權(quán)的流血事件?？梢哉f，現(xiàn)在業(yè)委會(huì)委員風(fēng)險(xiǎn)很高，強(qiáng)制購購保險(xiǎn)是非常必要的。業(yè)主維權(quán)需要專業(yè)性

業(yè)委會(huì)委員應(yīng)專職化

記者：除了強(qiáng)制購保險(xiǎn)外，你還給業(yè)主委員會(huì)委員作了什么樣的制度設(shè)計(jì)？

秦兵：業(yè)主委員會(huì)委員要專業(yè)化、職業(yè)化。業(yè)主維權(quán)有著相當(dāng)?shù)膶I(yè)性，而且要耗費(fèi)大量的人力物力，因此業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)該要專職化，他必須是小區(qū)的業(yè)主，愿為全體業(yè)主的共同利益服務(wù)，而他們雇用的顧問、助手則可以是小區(qū)業(yè)主以外的人。

建議一棟樓一個(gè)業(yè)委會(huì)1/3業(yè)主同意即可成立記者：你提出要“一樓一會(huì)”，為什么？

秦兵：把利益相近的人組織在一起要容易得多?，F(xiàn)在小區(qū)人數(shù)都很多，動(dòng)輒幾千幾萬的。為降低業(yè)主表決成本，應(yīng)規(guī)定業(yè)委會(huì)以樓為單位，業(yè)委會(huì)決定樓內(nèi)事務(wù)，樓外小區(qū)事務(wù)由各樓業(yè)委會(huì)聯(lián)合會(huì)共同決定。

記者：具體怎么操作？秦兵：“一樓一會(huì)”幾乎是世界標(biāo)準(zhǔn)，很多國家和地區(qū)都采用這一做法，香港搞的就是“一樓一會(huì)”。我到美國學(xué)習(xí)考察時(shí)，就發(fā)現(xiàn)業(yè)主拿到鑰匙后的件事，就是成立業(yè)主委員會(huì)，哪怕只有10個(gè)業(yè)主。

而我國現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求的條件太苛刻，大多數(shù)樓盤幾乎永遠(yuǎn)成立不了業(yè)主委員會(huì)。頭先，要求2/3業(yè)主的同意就很難做到。比如，一個(gè)5000人的小區(qū)，你光通知和寄選票就要耗費(fèi)相當(dāng)多的和時(shí)間。其次，目前樓盤的空置率很高，開發(fā)商手握很多選票，加上開發(fā)商還有一些親戚朋友住在小區(qū)，要2/3的選票通過幾乎是不可能的。北京只有10%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。所以我建議1/3的業(yè)主同意就可以成立業(yè)委會(huì)了。

誰選擇物管公司誰來付費(fèi)業(yè)委會(huì)不成立不繳物業(yè)費(fèi)記者：沒有業(yè)主委員會(huì)就不繳物業(yè)費(fèi)？

秦兵：是的。因?yàn)楝F(xiàn)在幾乎所有新建小區(qū)的前期物業(yè)公司都是開發(fā)商聘請的，根據(jù)《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由選擇物業(yè)公司的一方，也就是開發(fā)商給付物業(yè)費(fèi)。在業(yè)主委員會(huì)沒有成立以前，即業(yè)主沒有選擇權(quán)時(shí)，業(yè)主是無法行使公共區(qū)域管理權(quán)的，因此業(yè)主有權(quán)暫不支付物業(yè)管理費(fèi)。一句話：“誰選擇物業(yè)管理公司誰付費(fèi)?！?p>業(yè)主也要明白“當(dāng)老板不是當(dāng)皇帝”

話題一：此次北京團(tuán)代表聯(lián)名提出議案要立物業(yè)法，你怎么看？

李力：解決這一問題比較好的方式，可能還是等物權(quán)法出臺(tái)，確定一些物業(yè)管理和業(yè)委會(huì)法律地位等原則問題，然后可以考慮對國務(wù)院的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修改或者進(jìn)一步再制定物業(yè)管理法。具體到廣州市，目前是政府部門在做一些具體管理，市里現(xiàn)在還沒有相關(guān)立法計(jì)劃。

話題二：就目前城市物業(yè)管理出現(xiàn)的問題，怎么看？

陳舒：現(xiàn)在這方面的糾紛很多，歸納起來就是“業(yè)主不會(huì)當(dāng)業(yè)主，物管不會(huì)當(dāng)物管，政府不會(huì)調(diào)控”，三方都沒扮演好自己的角色。物管公司方面的問題大家說過很多了。作為業(yè)主，我的看法是“要學(xué)會(huì)做老板”，要分清“老板不是皇帝”，業(yè)主不能把物管人員當(dāng)下人，想怎么樣就怎么樣。

林文：小區(qū)里的物管和業(yè)主關(guān)系的矛盾發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)突出的治安現(xiàn)象。一方面，小區(qū)內(nèi)業(yè)主和物管的矛盾越來越多，有的甚至發(fā)生嚴(yán)重沖突；另一方面，由于物業(yè)管理和業(yè)主的矛盾，導(dǎo)致一些小區(qū)物業(yè)管理松散，小區(qū)公共日常安全保護(hù)形同虛設(shè)，更容易受到外圍的侵害。

話題三：物業(yè)管理方式應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變？

申丹：在物業(yè)管理中必須引進(jìn)競爭機(jī)制，讓業(yè)主有權(quán)選擇自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，同時(shí)有權(quán)監(jiān)督物業(yè)的管理行為。每年業(yè)主都要有權(quán)利對物業(yè)的管理狀況進(jìn)行評估，對不能獲得多數(shù)業(yè)主支持的物業(yè)，有權(quán)利更換。

話題四：各方應(yīng)該如何看待和處理矛盾？

楊柏齡：物業(yè)管理和業(yè)主的矛盾日漸增多，解決這個(gè)問題我看主要是靠“軟”、“硬”兩個(gè)方面。軟的方面就是要樹立誠信的社會(huì)公共準(zhǔn)則，開發(fā)商、物業(yè)管理都要堅(jiān)守誠信的原則，確保對業(yè)主的承諾完全兌現(xiàn)，業(yè)主也要堅(jiān)守誠信公德，不作出過分的個(gè)人化的要求。硬的方面就是要立法，靠明確的法律規(guī)范物管和業(yè)主的權(quán)益。（記者柯學(xué)東、劉彥廣、舒涓、竇豐昌、劉旦、趙琳琳、周方）

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