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專家分析:北京物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)存六大隱憂
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 712 次
相對于房地產(chǎn)界的風(fēng)云變幻,北京的物業(yè)管理行業(yè)好像顯得有些平淡無奇,然而就在平靜的背后往往會(huì)集聚變革的力量,也許這將是物業(yè)行業(yè)躍升品質(zhì)的契機(jī)。據(jù)有關(guān)專家分析北京物管行業(yè)目前存在六大隱憂。
隱憂一:建設(shè)管理難分開——房地產(chǎn)商“違約”物管公司“購單”
案例:購房者張先生辦理完入住,生活了一段時(shí)間后才發(fā)現(xiàn),開發(fā)商為了使房子好賣,擅自將純住宅項(xiàng)目改成了商住兩用公寓對外銷售,社區(qū)內(nèi)不僅增加了很多陌生人,就連在小區(qū)居住的業(yè)主張先生也經(jīng)常被小廣告騷擾,一點(diǎn)也沒有家的感覺。諸如此類,房地產(chǎn)商擅自變更合同條款或不履行合同條款,住房不能如期交付使用,房屋建筑材料以次充好,利用虛假宣傳、格式合同條款誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者,逃避應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
點(diǎn)評:由此引發(fā)的糾紛,使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了許多無端的指責(zé),甚至成為眾矢之的。一些物業(yè)管理公司老總無不對此憂心忡忡:房地產(chǎn)商“違約”憑啥要物管公司“購單”?“建管分業(yè)”已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢,物業(yè)公司作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理者,不應(yīng)該承擔(dān)由于房地產(chǎn)商“違約”而產(chǎn)生的連帶責(zé)任。
隱憂二:房屋資產(chǎn)難升值——劣質(zhì)物管令人憂
案例:家住東三環(huán)的陳先生說:“當(dāng)初購的那套房子花了70多萬元,戶型和位置都不錯(cuò),但由于物業(yè)管理差,幾個(gè)購主來過之后都搖著頭離開了,較終房子以60多萬元的低價(jià)出手,住了不到兩年,賠了近10萬元,所以再購房子我格外看重物業(yè)公司的服務(wù)?!?
點(diǎn)評:現(xiàn)在消費(fèi)者購房在注重地產(chǎn)項(xiàng)目硬件設(shè)施的同時(shí),也越來越關(guān)注售后服務(wù),而售后服務(wù)在很大程度上是通過物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)的。陳先生所說的小區(qū)在不到兩年時(shí)間里,發(fā)生了諸多使業(yè)主頭痛的事情。而物業(yè)公司面對堪憂的治安狀況卻束手無策。以上這些本該轄區(qū)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的工作,卻被以種種理由拖延,雖然該小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)為解決住戶反映強(qiáng)烈的小區(qū)衛(wèi)生、治安不好等問題而降低了原有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但以上諸多問題不從根源上解決,這使物管企業(yè)與業(yè)主深陷惡性循環(huán)中不能自贖。
隱憂三:住區(qū)停車難——物管公司長久的痛
案例:不久前,北四環(huán)某項(xiàng)目進(jìn)行車位租售,小區(qū)數(shù)百名業(yè)主為租得理想的地上車位,紛紛到小區(qū)物業(yè)公司門口冒雨排隊(duì)等候,由于現(xiàn)場頗為擁擠,曾一度出現(xiàn)混亂的局面。據(jù)知情人透露,之所以出現(xiàn)這種情況,主要是便宜的地上車位少,而地下車位位置不好價(jià)格還貴。
點(diǎn)評:目前,我市新建的一般中檔小區(qū)的停車位比例是1:0.6的規(guī)劃設(shè)置,按照這一標(biāo)準(zhǔn)在高端社區(qū)內(nèi)必然會(huì)出現(xiàn)車位不足的問題,勢必影響小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。欲解決小區(qū)車位之痛,政府應(yīng)為緩解停車難做一些系統(tǒng)全局的考慮。被停車之痛長期困擾的物管公司也應(yīng)該積極和街道、城管、交通部門協(xié)調(diào),如:在轄區(qū)內(nèi)道路和周邊道路上合理施劃停車位,以解決暫時(shí)的困難。
隱憂四:思想觀念不成熟——業(yè)主非理性維權(quán)現(xiàn)象突顯
案例:今年10月間,因小區(qū)業(yè)主不滿開發(fā)商和物業(yè)1500元月租的高價(jià)停車費(fèi),世橋國貿(mào)公寓的三十多名業(yè)主將自己的坐擁車停在了公寓入口車道上,擋住了進(jìn)出車輛,不僅造成小區(qū)業(yè)主出行困難,還造成東三環(huán)長時(shí)間擁堵。
點(diǎn)評:日前,北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布,今年上半年法院接到開發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來越多。雖然它們發(fā)生的背景可能比較復(fù)雜,但業(yè)主缺乏理性的過激維權(quán)行為以及由此導(dǎo)致的后果,卻是誰都不希望看到的。在強(qiáng)調(diào)民主意識、法治意識的今天,任何缺乏理性的維權(quán)行為都是一把雙刃劍,既傷自己,又害他人。
隱憂五:物管服務(wù)質(zhì)價(jià)難相符——服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺細(xì)化
案例:曾在萬柳附近的一商住兩用小區(qū)購房的李女士說,她雖然負(fù)擔(dān)著每平方米4元左右的高額物業(yè)費(fèi),但卻沒有得到相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司把地下室大量租給外地來京的打工人員,更讓李女士氣憤的是,入住時(shí)物業(yè)承諾的24公里供熱、制冷供應(yīng)服務(wù),也因運(yùn)營成本過高而被物業(yè)擅自停止。較終李女士決定將物業(yè)公司告上法庭。
點(diǎn)評:業(yè)主花錢購服務(wù),物業(yè)管理公司收費(fèi)提供服務(wù),是物業(yè)管理的兩個(gè)方面。服務(wù)收費(fèi)是否合理,核心在于“質(zhì)價(jià)相符”。物管公司應(yīng)根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求,提供適度管理、細(xì)化的服務(wù),才是較理智的選擇。
隱憂六:物管收支不透明——難以翻開的物業(yè)財(cái)務(wù)賬目
案例:北京頭例業(yè)主告物業(yè)案,在市二中院有了終審結(jié)果。豐臺區(qū)戀日嘉園小區(qū)開發(fā)商委托華野家園物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行管理,但在長達(dá)3年多的時(shí)間里,物業(yè)公司既不與廣大業(yè)主協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同,也不依法履行公布物業(yè)管理收支賬目的義務(wù)。法院判決物業(yè)公司向小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)公布賬目并接受業(yè)主查詢。
點(diǎn)評:目前,北京物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生,大多與相關(guān)信息不公開、不透明有關(guān)。今年10月,國家建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,同時(shí),物業(yè)公司也可通過采用包干制或酬金制的計(jì)費(fèi)方式和定期向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算的方式增加計(jì)費(fèi)的靈活性。(蘇寶煒 李薇薇/文)
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