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怪!小區(qū)公共設(shè)施變了味?購(gòu)房應(yīng)弄清公共設(shè)施

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 599 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

近來,本報(bào)律師熱線經(jīng)常接到市民關(guān)于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施對(duì)外經(jīng)營(yíng)的投訴。為此,記者特對(duì)有關(guān)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的對(duì)外經(jīng)營(yíng)問題進(jìn)行了調(diào)查和采訪。

熱線:小區(qū)公共設(shè)施變了味

市民劉女士打進(jìn)熱線稱,自己居住的小區(qū)物管將屬于業(yè)主的小區(qū)過道、人行道等對(duì)外停車收費(fèi),特別是晚上,汽車聲、喧鬧聲不絕于耳,嚴(yán)重影響了小區(qū)業(yè)主的正常生活。董先生稱自己居住的小區(qū)有一個(gè)專為業(yè)主修建的游泳池,今年夏天,小區(qū)物管擅自將游泳池以5—10元的價(jià)格對(duì)外經(jīng)營(yíng),由于外來游泳的人增多,導(dǎo)致了游泳池人滿為患。錢大爺在電話中稱,自己入住已一年多了,卻發(fā)現(xiàn)會(huì)所竟被開發(fā)商用作自己的辦公用房,以至整個(gè)小區(qū)配套僅有一兩家餐館,而開發(fā)商原先宣傳的諸如兒童活動(dòng)和老年保健等設(shè)施均無蹤影。

焦點(diǎn):公共設(shè)施應(yīng)有明確界定

事實(shí)上,物業(yè)糾紛早已不是什么新鮮事,它一直是纏繞在業(yè)主、物業(yè)公司和開發(fā)商心頭的一道大難題。中豪集團(tuán)四川律師事務(wù)所的蒲建東律師認(rèn)為,其實(shí)發(fā)生頻率較高的糾紛主要集中在小區(qū)的公共部分,如會(huì)所、車庫(kù)、道路、公共綠地、小區(qū)公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、架空層等,而糾紛的產(chǎn)生,在于業(yè)主從開發(fā)商手中購(gòu)購(gòu)商品房的時(shí)候,并沒有將其歸屬明確界定,這為日后的紛爭(zhēng)埋下了伏筆。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有,都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)。比如:綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(chǎng)(庫(kù))、配電房(室)及電器設(shè)備、水泵房(室、井)及水泵、會(huì)所、門衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂設(shè)施、公告牌等等。除此之外,小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)還包括:購(gòu)房人交納的2%的房屋維修基金和小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益。

提醒:購(gòu)房時(shí)應(yīng)弄清公共設(shè)施

嚴(yán)格說來,小區(qū)的停車場(chǎng)是屬于全體業(yè)主的,但往往被物業(yè)公司實(shí)際控制,成為其利潤(rùn)來源,而業(yè)主使用屬于自己的停車場(chǎng)卻要另外付費(fèi)。這種不明晰的公共產(chǎn)權(quán)問題廣泛地存在于新近開發(fā)的小區(qū)中。蒲建東律師認(rèn)為,要從根本上解決公共產(chǎn)權(quán)界定不清所帶來的矛盾和沖突,惟一的辦法是將歸屬不清的權(quán)利界定清楚。成都市物業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,開發(fā)商在開發(fā)銷售樓盤的過程中,對(duì)樓房建筑面積以內(nèi)、除業(yè)主套內(nèi)面積以外的地方歸屬界定或約定不明確,是造成小區(qū)公共部分爭(zhēng)議頻繁發(fā)生的一個(gè)重要因素。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn),雖然在房屋購(gòu)賣過程中,已經(jīng)將可以分?jǐn)偟拿娣e計(jì)入了購(gòu)購(gòu)時(shí)的建筑面積或房產(chǎn)證中,但房產(chǎn)證中卻并未將未列入公攤的其它配套面積產(chǎn)權(quán)明確,其產(chǎn)權(quán)歸誰就從法律上說不清楚了。而這些未列入銷售面積中的其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)到底應(yīng)該歸誰呢?如何共有和按什么方式或比例共有,誰來支付使用費(fèi)或管理費(fèi)呢?卻沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定,往往是各執(zhí)一詞。另外,記者還發(fā)現(xiàn),很多樓盤在宣傳廣告中,往往會(huì)有很多關(guān)于園林綠地的描述,但園林綠地的產(chǎn)權(quán)歸誰沒說。廣告中有很好的會(huì)所,但會(huì)所歸誰所有沒說。小區(qū)中有多少車庫(kù),但車庫(kù)是公共所有還是私人所有沒說。管理用房是否列入分?jǐn)?,產(chǎn)權(quán)歸誰也沒說,事實(shí)上業(yè)主根本不知道自己購(gòu)購(gòu)的是什么?

     (作者:孫莉)


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