馬先生在虹畔馨苑（查看地圖）給兒子購(gòu)的婚房，合同規(guī)定2007年5月交房，由于沒(méi)有準(zhǔn)入證就沒(méi)有辦理入住手續(xù)，可是今年1月，開(kāi)發(fā)商通知馬先生領(lǐng)鑰匙，并且要求交付一年的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等總共8000多元。

  李女士在頭創(chuàng)寶翠花都（查看地圖）購(gòu)購(gòu)的房子合同約定2007年11月交房，到了12月份開(kāi)始交房，由于沒(méi)有準(zhǔn)入證劉先生沒(méi)有辦理入住手續(xù)，現(xiàn)在到了裝修季節(jié)，開(kāi)發(fā)商要求如果要那鑰匙，必須簽定一份免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任的合同。

  在這種情況下，大部分業(yè)主進(jìn)退兩難：“我們不想妥協(xié)，但是與開(kāi)發(fā)商的博弈不知還有多久。也想過(guò)用法律武器，但是如果告不贏，律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等會(huì)讓我‘賠’更多，還要搭上大把的時(shí)間和精力?！?

　　商品房準(zhǔn)入證因何難產(chǎn)？

  有這么多商品房不能按時(shí)辦理準(zhǔn)入證，辦理“準(zhǔn)入證”真的這么困難嗎？到底需要什么的流程和手續(xù)呢？

  萬(wàn)鈞律師事務(wù)所趙亞輝律師告訴記者，根據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證應(yīng)當(dāng)提供下列材料 (一)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；(二) 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；(三) 供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明； (四) 非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明。趙律師表示，開(kāi)發(fā)商不能提供準(zhǔn)許交付使用證，很可能是因?yàn)椴痪邆浠虿煌耆邆渖鲜鰲l件。

  《天津市商品房管理?xiàng)l例》中有明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用。這就是說(shuō)，只有通過(guò)以上四方面細(xì)致嚴(yán)格的審批，開(kāi)發(fā)企業(yè)才能拿到“準(zhǔn)入證”，然后才能把驗(yàn)收合格的房子鑰匙交到業(yè)主手里。

  那么讀者所投訴的無(wú)證交房現(xiàn)象又是出于什么原因呢？

  業(yè)內(nèi)人士分析，造成這種情況的原因是多方面的，可能是由于開(kāi)發(fā)商自身原因，比如所建樓盤(pán)在工程質(zhì)量和配套設(shè)施等方面確實(shí)存在問(wèn)題，造成無(wú)法按期交房和領(lǐng)取“準(zhǔn)入證”；也可能主要責(zé)任不在開(kāi)發(fā)商，比如所建樓盤(pán)質(zhì)量過(guò)關(guān)，也交納了相關(guān)配套費(fèi)用，但由于樓盤(pán)的外圍配套設(shè)施沒(méi)有到位，造成小區(qū)配套達(dá)不到規(guī)定要求，開(kāi)發(fā)商拿不到“準(zhǔn)入證”。

  河?xùn)|區(qū)某開(kāi)發(fā)商告訴記者，“無(wú)證交房”較主要的原因還是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照相關(guān)要求去做。

  也有被投訴的開(kāi)發(fā)商喊冤：“實(shí)際上新建的商品房質(zhì)量是過(guò)關(guān)的，要么是非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施批件下不來(lái)，要么是配套工程涉及部門(mén)太多，手續(xù)太繁雜等多種原因暫時(shí)拿不到“準(zhǔn)入證”，而業(yè)主無(wú)法了解其中的難言之隱。”

　　維護(hù)權(quán)益要未雨綢繆

  趙律師建議，購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)雖然有所增加，但是要變“亡羊補(bǔ)牢”為“未雨綢繆”，在每一個(gè)環(huán)節(jié)步驟都要更為謹(jǐn)慎。趙律師介紹，在很多個(gè)案中，經(jīng)常由于“證據(jù)不足”而得不到法院的支持，因此搜集證據(jù)要引起足夠的重視。頭先，業(yè)主在收到開(kāi)發(fā)商的收房通知時(shí)，可以聘請(qǐng)專業(yè)律師全程陪同業(yè)主收房。當(dāng)業(yè)主遇到相關(guān)法律問(wèn)題時(shí)可以和律師及時(shí)溝通，也便于律師及時(shí)的向購(gòu)房者提供法律建議。其次，注意及時(shí)保存相關(guān)的證據(jù)。例如可以要求開(kāi)發(fā)商提供書(shū)面的不能出具準(zhǔn)許交付使用證的原因，或采取照相等措施保存證據(jù)。

  此外，在簽定購(gòu)房合同時(shí)也要提防開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中的模糊言辭。

  ，“商品房的交房日期及逾期交房違約責(zé)任”條款。在合同條款中開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就交房時(shí)間一般都約定的比較明確，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商如果不能按時(shí)交房因此而承擔(dān)違約責(zé)任的約定就是五花八門(mén)了，開(kāi)發(fā)商提供的違約責(zé)任往往是避重就輕的。違約責(zé)任的選擇很重要，合同是雙方協(xié)商達(dá)成的，購(gòu)房者不要錯(cuò)誤的認(rèn)為格式合同是不可以修改的制式條款。業(yè)主有充分的理由參與，不能被動(dòng)的讓開(kāi)發(fā)商將合同固化。

  ，“商品房權(quán)屬登記”條款及“商品房配套設(shè)施運(yùn)行的約定”條款。這些方面都是要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供一個(gè)明確到具體日期的標(biāo)準(zhǔn)性條款，如果開(kāi)發(fā)商在這樣的條款中含糊其詞，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)注意開(kāi)發(fā)商提供的時(shí)間段是否有問(wèn)題，如果有存在不能按時(shí)完成的風(fēng)險(xiǎn)，建議您應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定相應(yīng)的違約責(zé)任來(lái)有效的防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

  第三，“商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理”條款，可千萬(wàn)不要小看這個(gè)條款，現(xiàn)在房子的單價(jià)都貴的嚇人，但消費(fèi)者卻時(shí)常忽視你所收的房子是否與銷售面積相符，如果不符您也許就在不經(jīng)意間損失上萬(wàn)元甚至更多。

  第四，重視對(duì)合同附件內(nèi)容的審閱。附件中往往包含房屋的平面圖，商品房抵押或租賃情況說(shuō)明，商品房質(zhì)量及設(shè)備情況，商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局情況等，這些內(nèi)容往往是衡量前面合同正本的一個(gè)有利的依據(jù)，不僅應(yīng)當(dāng)要求內(nèi)容清晰明確更應(yīng)當(dāng)要求內(nèi)容盡量做的詳盡，因?yàn)楹贤母郊?nèi)容與正文有著同等效力。

  業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“賣方市場(chǎng)”階段，因此開(kāi)發(fā)商在簽署購(gòu)房合同的時(shí)候會(huì)利用這一點(diǎn)使自己處于主動(dòng)地位。購(gòu)房者一定要鎮(zhèn)定，購(gòu)房款在自己手中，不要輕易被忽悠，如果遇到“霸王條款”或者開(kāi)發(fā)商不允許您增加相關(guān)條款，一定要博弈到底不要妥協(xié)。

　　沒(méi)有準(zhǔn)入證不要輕易入住

  業(yè)內(nèi)人士表示，“準(zhǔn)入證”是對(duì)自己所購(gòu)房子的質(zhì)量、周邊配套的較好“認(rèn)證”，入住沒(méi)有準(zhǔn)入證的房子，日后不出問(wèn)題還好，一旦出現(xiàn)了質(zhì)量、配套等各方面的問(wèn)題，消費(fèi)者就會(huì)很被動(dòng)，合法權(quán)益將很難保障。房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購(gòu)房人不是及時(shí)的采取維權(quán)措施，并不了解權(quán)利是要靠自己主張的，如果購(gòu)房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說(shuō)，卻不知道自己的這種做法等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。

  在司法環(huán)節(jié)，趙律師提示業(yè)主注意，在實(shí)踐中，有的法院認(rèn)為，雖然開(kāi)發(fā)商未按照《天津市商品房管理?xiàng)l例》的規(guī)定領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)住證，但天津市人大制定的這個(gè)條例是下位法，而全國(guó)人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收格后即可交付使用，而沒(méi)有規(guī)定準(zhǔn)住證制度。因此，不支持業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。趙律師說(shuō)，這一點(diǎn)也是業(yè)主維權(quán)不能穩(wěn)操勝券的原因之一。

  也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該從實(shí)際情況出發(fā)，在入住前了解一下沒(méi)有辦理準(zhǔn)入證的原因，如果商品房產(chǎn)品質(zhì)量、重要配套等關(guān)鍵環(huán)節(jié)沒(méi)有問(wèn)題，僅僅是因?yàn)橐恍┎恢匾囊蛩赝涎恿藴?zhǔn)入證辦理，那么選擇入住交房或許是比較務(wù)實(shí)的選擇。

  建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為切實(shí)維護(hù)好購(gòu)房群眾合法權(quán)益，有關(guān)管理部門(mén)將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)制度和規(guī)定，嚴(yán)把新建商品住宅準(zhǔn)許交付使用關(guān)，決不允許質(zhì)量不合格、配套不合格住宅交付使用。

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