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農(nóng)村宅基地和房屋歷史問題多 試點難度大
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:經(jīng)濟參考報 閱讀 514 次
農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等“兩權(quán)”抵押貸款試點進入年的經(jīng)驗總結(jié)階段。根據(jù)國家此前發(fā)布的指導(dǎo)意見和相關(guān)細則,各省2016年年末要形成年度試點總結(jié)報告,并以省級人民政府名義送試點指導(dǎo)小組。
《經(jīng)濟參考報》記者近日在浙江、山東和福建等地調(diào)研時了解到,試點開展一年來,各地人民銀行加快推動包括確權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)交易和價值評估在內(nèi)的多項機制的建設(shè),尤其是多層次的風(fēng)險緩釋機制,是目前各地相關(guān)制度建設(shè)的重中之重。
此前,試點地區(qū)已獲得授權(quán),在試點期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款,這激發(fā)了金融機構(gòu)參與試點的動力。央行*新數(shù)據(jù)顯示,截至2016年9月末,全國試點地區(qū)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款余額141億元,同比增長28.6%,前三季度累計發(fā)放113億元,同比增長56.8%;2016年9月末,全國試點地區(qū)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款余額128億元,同比增長2.3%;前三季度累計發(fā)放87億元,同比增長10.3%。
一位參與“兩權(quán)”抵押試點的業(yè)內(nèi)人士表示,試點前發(fā)放的“兩權(quán)”抵押貸款,除土地經(jīng)營權(quán)抵押外,金融機構(gòu)普遍要求貸款人追加其他抵押物或擔保人,實際上將土地經(jīng)營權(quán)淪為其他貸款條件的附屬品,沒有發(fā)揮合格抵押品的作用。而在試點之后,有了法律的保障,土地經(jīng)營權(quán)能夠成為完全合格的抵押品,在貸款合同中起到了主導(dǎo)作用,試點地區(qū)的金融機構(gòu)也有了更強的放貸動力。
“但是,一旦出了不良怎么辦?這是*實際的問題,也是目前各地予以*慎重和*充分考慮的問題。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
據(jù)了解,目前在一些地區(qū)探索的多層次風(fēng)險緩釋機制中,層就是“抵押權(quán)的處置和變現(xiàn)”,各試點地區(qū)探索了不同的做法。據(jù)德州市人行行長董昕介紹,德州市武城縣探索制定了“項目池”模式。具體操作模式是:從全縣新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體中選擇經(jīng)營狀況好、信譽度高的優(yōu)質(zhì)主體,通過優(yōu)先給予涉農(nóng)項目扶持和金融扶持等優(yōu)惠政策,鼓勵引導(dǎo)其加入“項目池”。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款的借款人在申請貸款時,從“項目池”中選擇一家經(jīng)營主體,簽訂“承接協(xié)議”。當產(chǎn)生風(fēng)險、借款人無法還貸時,其抵押的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)由縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易收儲,根據(jù)協(xié)議,由承接主體流轉(zhuǎn)經(jīng)營,續(xù)繳農(nóng)戶土地租金,實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)二次流轉(zhuǎn)。同時,通過借款人轉(zhuǎn)讓收益,協(xié)商清償貸款本息額度,這樣就解決了抵押物處置難問題。而據(jù)人行麗水市支行行長孔祖根介紹,麗水市探索了“村級擔保組織”,以村民自治這種更接地氣也更有效的方式來提高抵押物的流轉(zhuǎn)效率,也實質(zhì)降低了貸款違約率。
而層的風(fēng)險緩釋機制就是“政府層面的風(fēng)險補償機制”。據(jù)人民銀行福州中支人士介紹,福建省試點縣(市)風(fēng)險緩釋機制建設(shè)已經(jīng)實現(xiàn)全覆蓋。補償模式主要有兩種,一種是對金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的存量、增量分別按照一定比例予以獎勵,獎勵資金用于增加金融機構(gòu)貸款撥備,抵償未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險;另一種是在金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險時,由政府風(fēng)險補償金分擔一定比例的損失,補償比例從30%至70%不等。
值得一提的是,比起農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押,農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款由于存在不少歷史問題,試點起來的難度更大,各方利益協(xié)調(diào)起來也更難。福建省晉江市國土、住建等部門的相關(guān)負責(zé)人說,由于農(nóng)村宅基地實施“一戶一宅”政策,宅基地上的房屋用于抵押貸款之后,一旦出現(xiàn)農(nóng)戶無法償還貸款的情況,銀行的債權(quán)如何實現(xiàn),會不會造成農(nóng)戶流離失所,農(nóng)戶權(quán)益如何保障等問題,是試點農(nóng)房抵押必須要破解的難題。
記者還了解到,目前不少東部沿海地區(qū)的農(nóng)房確權(quán)率很低,一戶多宅、少批多占、未批先占的現(xiàn)象很嚴重。如果只是地有證、而房屋沒證的話,借款人還是拿不到貸款。就此,有專家表示,農(nóng)村宅基地和房屋歷史問題多,確權(quán)頒證政策性強,建議上級國土部門加強對試點縣(市)不動產(chǎn)登記部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo),加快農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)頒證工作,健全支撐農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)條件。
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