得益于年初以來樓市政策“微調(diào)”，以及開發(fā)企業(yè)“以價跑量”，整體房地產(chǎn)市場成交量得以逐步復(fù)蘇，并且呈現(xiàn)出“回暖”的行情。從已公布的部分房企的年中報來看，七成左右公司上半年的凈利都亮起了“紅燈”，其中已經(jīng)有不少房企完成全年的50%的目標(biāo)或接近完成50%，有的房企已經(jīng)明確上調(diào)年度銷售目標(biāo)。

　　同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，截止2012年7月11日，在已公布的37家上半年銷售業(yè)績的房企中，有19家標(biāo)桿房企銷售業(yè)績飄紅（不低于去年同期銷售業(yè)績），“飄紅率”達(dá)70%左右，總計實(shí)現(xiàn)銷售金額約5700億元。

　　房地產(chǎn)行業(yè)上市公司齊發(fā)中期預(yù)喜公告，從成交量逐漸回升的行情來看，的確房企業(yè)績有改善的方面，尤其是以高周轉(zhuǎn)為主的房企，采取以價換量的方式取得了不錯的銷售業(yè)績，跑贏了市場大勢。但是，房企齊發(fā)中期預(yù)喜公告也不免讓我們有一些質(zhì)疑的話題。房企真的銷售業(yè)績那么好嗎？房企的資金面真的不緊張了嗎？未來房企會不會不降價？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企上半年的凈利都亮起了“紅燈”，其中已經(jīng)有不少房企完成全年的50%的目標(biāo)還不是普遍現(xiàn)象，從房企年度銷售指標(biāo)的制定與去年同期銷售金額對比來看，基本上就可以發(fā)現(xiàn)房企年中業(yè)績公布的其中有粉飾的成分。具體而言：

　　、房企年初下調(diào)全年指標(biāo)或基本采取不增加指標(biāo)的策略導(dǎo)致年中全年銷售業(yè)績指標(biāo)“達(dá)標(biāo)”；

　　、部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于降價促銷的銷售策略的調(diào)整，如果降價動力消失，下半年銷售業(yè)績指標(biāo)完成與否還值得進(jìn)一步觀察。

　　第三、盡管一些房企提前或者超額完成其上半年銷售目標(biāo)，但這些房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　那么，房企緣何粉飾年中報，報喜不報憂呢？筆者認(rèn)為，房企緣何粉飾年中報，從資本市場角度而言，無非還是想贏得投資者的進(jìn)一步支持。從市場角度而言，則蘊(yùn)含著另外的市場含義。

　　從近期政策面的走勢來看，近日，央行降息，財政政策相對有所松動，地方政府的一些合理性微調(diào)政策也闖關(guān)成功，樓市傳來了復(fù)蘇信號，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向似乎開始轉(zhuǎn)變。從土地市場來看，北京、上海、廣西與廣東等地進(jìn)入6月份之后也出現(xiàn)了高溢價地塊成交或“地王”現(xiàn)象。從房地產(chǎn)市場角度來看，成交量也逐步回暖，并且正在形成回暖的趨勢。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在這樣的市場走勢轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時間段，房企粉飾年中報，報喜不報憂的意圖也就不言而喻，那就是進(jìn)一步以“假回暖”的現(xiàn)象炒作市場“真回暖”，較終形成市場成交量的“真回暖”，形成“購漲不購跌”的熱銷氣氛。

　　從總的市場成交量的角度而言，此次降息，將整體上對房地產(chǎn)市場繼續(xù)“放量”起到刺激作用，市場成交量回暖“不確定性”因素正在逐漸消失，未來成交量“回暖”即將成為事實(shí)。

　　那么，在成交量“不確定性”因素正在逐漸消失，未來房企的資金面真的不緊張了嗎？未來房企會不會不降價？

　　對于房企來講，房地產(chǎn)市場成交量的回升，并且從5月起計算，如果可以持續(xù)3-6個月，那么這將使開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。這也就意味著成交量的回暖會逐步傳導(dǎo)到整個房地產(chǎn)投資、開工面積前期擴(kuò)大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，這或?qū)?dǎo)致這些基本房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)出現(xiàn)增速停止下滑，大型開發(fā)企業(yè)會主動的加快開工節(jié)奏，形成新的市場供應(yīng)進(jìn)行銷售，再到土地市場積極拿地。從6月初至今土地市場的表現(xiàn)來看，已經(jīng)看到部分大型開發(fā)企業(yè)在土地市場頻繁“抄底”的動作。

　　從未來房價角度來講，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為， 如果房地產(chǎn)市場成交量的回升，并且從5月起計算，可以持續(xù)3-6個月，那么這將使開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。整個房地產(chǎn)市場降價的動力會逐步消失，房價降幅隨著成交量的持續(xù)增加也會逐步收窄。但是，從政策面的走勢來看，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機(jī)性需求不會大規(guī)模入市，這些需求也難以對于房價產(chǎn)生太大的影響，房價出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　如果整個市場走勢在未來3-6個月由“量增”到“量價齊升”，由于成交量的增加出現(xiàn)“購漲不購跌”的市場氛圍，那么整個“微調(diào)”放松的政策基調(diào)有可能在十八大召開前夕或政府換屆的這個階段出現(xiàn)微幅有針對性的收緊。

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