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市場好轉(zhuǎn)"翹尾"行情不代表樓市回暖
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國工商時報 閱讀 348 次
權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,今年第四季度以來月度市場成交量環(huán)比回升態(tài)勢凸顯,市場去庫存速度也正在適度提高。
“從一線城市及基本面良好的城市來看,市場基本面有可能會率先好轉(zhuǎn),年底或?qū)⒊霈F(xiàn)‘翹尾’行情。但這并不代表樓市已經(jīng)回暖,也不代表開發(fā)商資金面已經(jīng)不再緊張。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析判斷:從當(dāng)前市場特征看,銀行“惜貸”的基本面并沒有改變,房企的年度銷售業(yè)績指標面臨較大壓力,此時,市場仍然面臨去庫存的壓力,開發(fā)商的資金面仍然較為緊張。從當(dāng)前市場表現(xiàn)看,年底出現(xiàn)“翹尾”行情背后開發(fā)商或蘊含更多困境,包括年底沖量階段利潤率難保、不敢直接漲價“有賊心沒賊膽”、用房子抵扣工程款等。
“歲末年初,開發(fā)商將在三個方面面臨困難。”張宏偉認為,一是年底“沖量”難保利潤率。
臨近年底,表面看市場成交量確有回升,甚至成交量出現(xiàn)“翹尾”,但這可能只是市場表象。從年底成交量“翹尾”行情出現(xiàn)背后的實情看,一方面,開發(fā)商年底階段面臨銷售業(yè)績指標的壓力,不得不打雞血貼著成本跑量,以盡可能縮小今年銷售結(jié)果與業(yè)績指標的差距;另一方面,銀行“惜貸”持續(xù),房企資金面緊張的基本面仍然沒有改變,此時,盡快回籠資金成為年底階段開發(fā)商解決燃眉之急的必然選擇,甚至可見部分土地成本較高的項目虧本入市銷售。
二是不敢真的馬上漲價。張宏偉認為,就年底市場特征看,除北上廣深,其他城市取消了限購政策、部分城市地方政府救市措施給力、“央四條”等政策出臺等實質(zhì)利好,扔難改變年內(nèi)大部分城市庫存較大的市場現(xiàn)狀。就市場指標看,去庫存仍然是市場主旋律,大部分城市房價仍有下行壓力,即使當(dāng)前部分品牌房企傳出漲價,也是“有賊心沒有賊膽”,不敢真的馬上漲價,仍然會維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠等“平價”策略。甚至還有一部分房企因為資金面較緊張,而依然維持“以價換量”的市場策略。
三是用房子抵扣工程款等沖業(yè)績。張宏偉認為,今年房企資金面普遍緊張是不爭的事實,如今臨近年底,建筑商開始催繳墊付的工程款,園林景觀單位、材料供應(yīng)商、營銷代理及廣告媒體等都在加緊催款。開發(fā)商只有加快銷售,回籠資金,但是,使出渾身解數(shù)還是面臨較大的資金缺口。于是,有些開發(fā)商開始用新房抵扣工程款。此時,無論是建筑商,還是其他合作單位,不得不接受開發(fā)商“要錢沒有,用房抵扣費用”的做法。從一定程度來講,這也是開發(fā)商常用的緩解現(xiàn)金流較為緊張并做大銷售額的手段,這其中不乏大型開發(fā)商。
“年底遭遇銷售業(yè)績壓力,我們不得不啟動全員營銷。”某房企管理人員表示,希望借力年底促銷、優(yōu)惠、活動等手段實現(xiàn)沖業(yè)績跑量的目標。
“事實上,目前市場對開發(fā)企業(yè)壓力很大,大幅降價,會引起老業(yè)主集體不滿,如不降價就沒有辦法完成銷售業(yè)績,處于兩難境地。”張宏偉分析,為解決這個問題,一部分開發(fā)商將一部分房源直接以折扣形式賣給自己員工,這對員工來講,既有利可圖,又可以實現(xiàn)自己的銷售業(yè)績,對公司來講,又不會引起老業(yè)主不滿,此時,多贏局面何樂而不為,因此,不少有實力的員工開始趁機抄底購房,甚至部分看到市場機會的員工還集資購購公司內(nèi)部房源,以期獲得未來增值收益。
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