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2015年貨幣大戰(zhàn)的爆發(fā)不可避免 中國貨幣政策兩難
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:投資有道 閱讀 727 次
中國宏觀經(jīng)濟增速由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長將成為“新常態(tài)”,也就意味著可以繼續(xù)推升樓市基本面回升的動力有限,2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現(xiàn)出來,屆時,樓市仍然會面臨去庫存的壓力。
從2014年年底全球各大經(jīng)濟體貨幣政策走向來看,2015年貨幣大戰(zhàn)的爆發(fā)已經(jīng)不可避免。
從各大經(jīng)濟體貨幣政策預期表現(xiàn)來看,2014年10月30日消息,在為期兩天的政策制定會議結(jié)束后,美國聯(lián)邦公開市場委員會公布了貨幣政策聲明,宣布第三輪量化寬松(QE3)計劃終結(jié)。美聯(lián)儲在結(jié)束的資產(chǎn)購購時期后,正將注意力轉(zhuǎn)向頭次加息。
美國退出QE引發(fā)全球各大經(jīng)濟體貨幣政策連鎖反應。
日本央行今年10月底決議:將每年基礎貨幣的貨幣刺激目標加大至80萬億日元,此前目標60-70萬億日元,并且11月份日本央行再次強調(diào)維持貨幣政策不變,承諾以每年80萬億日元的速度擴大基礎貨幣。
日本央行(BOE)宣布擴大寬松規(guī)模之后,市場的目光都落到了歐洲央行(ECB)的身上,大部分的經(jīng)濟學家們預計,歐洲央行行長德拉基(Mario Draghi)將會宣布在2015年實施QE,包括購購主權(quán)國債。而從當前歐元區(qū)的通脹和經(jīng)濟狀況來看,歐洲央行的確要采取必要的措施。較新的數(shù)據(jù)顯示,失業(yè)率仍位于11.5%的低位,通脹則仍處于0.4%的水平,依然面臨通縮的風險。歐元區(qū)的經(jīng)濟之一的法國和意大利需要重新調(diào)整以實現(xiàn)預算目標,即使是領頭羊德國的底氣也有所不足。
對于中國來講,在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)深化調(diào)整階段,經(jīng)濟增速也面臨著下滑的壓力。來自中國央行的消息稱,自2014年11月22日起,一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%,同時將存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。中國貨幣政策由原來“微刺激”轉(zhuǎn)向全面刺激。
中國貨幣政策兩難
各大經(jīng)濟體經(jīng)濟基本面不同導致當前貨幣政策走向出現(xiàn)較大的差異。美國經(jīng)濟基本面好轉(zhuǎn),寬松貨幣政策開始退出,美元開始回歸強勢,國際資本開始回流美國,影響歐盟、日本、乃至中國的貨幣政策。而歐盟、日本經(jīng)濟基本面尚未明顯好轉(zhuǎn),仍然處于水深火熱之中,這兩個經(jīng)濟體通過寬松貨幣刺激經(jīng)濟復蘇已經(jīng)是“板上釘釘”的事情。而對于中國來講,經(jīng)濟仍然處于“觸底”階段,經(jīng)濟改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù),落后于美國等發(fā)達國家節(jié)奏。受美日歐貨幣政策變化影響,如果國內(nèi)貨幣政策持續(xù)從緊將不利于宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長,如果貨幣政策轉(zhuǎn)向大幅放水,那么,此前的改革成效則付諸東流。此時,對于中國的貨幣政策走向來講,處于兩難境地。
從未來中國預期的經(jīng)濟增速走向來看,由于持續(xù)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整,經(jīng)濟基本面有下行壓力,經(jīng)濟增速已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長,并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。
從上述的角度來看,中國貨幣政策由當前的定向“微刺激”開始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大,而從當前中國貨幣政策表現(xiàn)來看,中國央行已經(jīng)開始全面降息,預計隨后存款準備金率也會下調(diào)。
但是,總體來講,當前中國貨幣政策盡管有寬松趨勢,但是還沒有出現(xiàn)大水漫灌的特征,當前主要還是通過貨幣政策工具適當“微調(diào)”平衡中國經(jīng)濟改革及增長需要、美日歐貨幣政策的不平衡。
那么,對于中國的貨幣政策的變化對于短期樓市來講是否是機會?對于2015年或未來2-3年樓市來講樓市基本面是否會好轉(zhuǎn)?未來中國樓市將會有哪些市場趨勢特征?
房地產(chǎn)政策趨向?qū)捤?/strong>
從房地產(chǎn)調(diào)控政策走向來看,在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會向從嚴方向有太大變化,而是保持寬松的姿態(tài)。
這對于房地產(chǎn)市場短期內(nèi)反彈來講是一件利好的消息,預計在央行降息等政策刺激之下樓市會出現(xiàn)一波入市的行情,短期內(nèi)來看,樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。
但是,中國宏觀經(jīng)濟增速由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長將成為“新常態(tài)”,2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。中國經(jīng)濟增速相對此前的下滑也就意味著可以繼續(xù)推升樓市基本面回升的動力有限,2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現(xiàn)出來,屆時,樓市仍然會面臨去庫存的壓力。
因此,盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)啟動全面降息,與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至,但是,這些政策的效果都是短期的,并不代表未來樓市基本面會逐步回升,未來問題會越來越少。筆者認為,樓市“救市”政策越頻發(fā),反而說明當前樓市形勢越嚴峻,未來樓市面臨的問題越多,未來仍然會隱藏更多的市場風險。
事實上也是這樣,從短期內(nèi)來看,當前市場仍然是調(diào)整期,短期內(nèi)來看,市場基本面并沒有明顯改變,“去庫存”仍然為市場主旋律,這個基調(diào)并不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變。
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而與當前股市行情截然相反的是樓市的表現(xiàn)?;仡檭赡甑臉鞘?,一路過山車,讓人歡喜讓人憂。盡管2014年銀行等金融機構(gòu)“惜貸”引發(fā)開發(fā)商“以價換量”打折促銷,樓市短期內(nèi)開始下行,盡管限購政策取消、央行降息等利好政策頻發(fā),但至今樓市基本面仍然沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的好轉(zhuǎn)。
但是,從宏觀經(jīng)濟與樓市基本面特征來看,經(jīng)驗表明,GDP增速與樓市成交量呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟周期”的關系。宏觀經(jīng)濟短期內(nèi)仍然難以擺脫對于地產(chǎn)行業(yè)的依賴,從較近各地“救市”政策頻發(fā)的表現(xiàn)來看,我們可知,無論是調(diào)控政策還是貨幣政策已經(jīng)開啟定向?qū)捤苫?ldquo;救市”的閘門,通過這些措施促使樓市基本面回升,以適度拉動宏觀經(jīng)濟增長。
從短期內(nèi)來看,在央行降息等政策刺激之下會樓市已經(jīng)出現(xiàn)一波入市的行情,年底樓市出現(xiàn)“翹尾行情”也沒有什么懸念。從未來發(fā)展趨勢來看,樓市接下來幾個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺。從這個角度來看,在當前樓市基本面尚未完全復蘇階段,房價表現(xiàn)相對較為合理,甚至一些資金面較為緊張的開發(fā)商也會保持以價換量的推盤策略,是投資客抄底購房投資的較佳時機。
盡管房產(chǎn)短期內(nèi)獲得升值的空間被壓縮,但是,房產(chǎn)保值增值的基本屬性還是存在,房價并沒有出現(xiàn)普遍性的持續(xù)下跌。尤其是在中國城市化進程大背景下,樓市需求仍然表現(xiàn)較為強勁,房地產(chǎn)行業(yè)英雄本色猶在,2014年樓市并沒有出現(xiàn)明顯下滑和持續(xù)性衰退。
筆者認為,當前房產(chǎn)仍然是一個“傻瓜型”投資產(chǎn)品,也就是說,只要投資房產(chǎn),起碼房產(chǎn)不會貶值,它是一個保值增值的產(chǎn)品,投資者不必太擔心短期市場層面的變化。其實,在當前許多投資者正在持幣待購,只要政策稍有松動,一線城市及部分二線市場基本面良好的房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)快速反彈。從今年以來的市場表現(xiàn)來看亦是如此,各大房企大幅降價導致購房需求短期內(nèi)向降價樓盤井噴,導致個案樓盤成交量猛漲的現(xiàn)象就暗示樓市真正的需求所在。
投資者可在市場定價更加貼近市場的時機或某些開發(fā)商個案價格下調(diào)過程中尋找投資機會點,根據(jù)這個底線評估投資時機,重新獲得投資市場底部的機會或投資的時間窗,這樣方可在未來樓市基本面好轉(zhuǎn)之后獲得房產(chǎn)升值空間及租金匯報上的雙重收益。
從城市角度來看,選擇“城市群”、“城市圈”的核心城市及周邊具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市進行投資。原因很簡單,在新型城鎮(zhèn)化市場背景下,“城市群”、“城市圈”將迎來大發(fā)展的機會。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展,基礎設施建設日趨完善,同城效應將日益凸顯。這樣“城市群”、“城市圈”核心城市及周邊的二三線城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)增長,投資者可從這個區(qū)域內(nèi)獲得溢價收益。
從產(chǎn)品角度來講,住宅地產(chǎn)的中小戶型產(chǎn)品和具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)應當值得關注。中小戶型的產(chǎn)品總價低,自住需求關注的多,市場流通性好,市場風險低,是投資置業(yè)的良選;房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)狀至今仍未改變,商業(yè)地產(chǎn)沒有受到樓市政策調(diào)控的影響,住宅“限購”導致不少資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn),隨著實體經(jīng)濟的回暖,商業(yè)地產(chǎn)在上并不比住宅地產(chǎn)差。
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