11月10日，據(jù)路透社報道，四位歐洲央行(ECB)管委會委員稱，ECB內(nèi)部正在形成共識，將進一步下調(diào)本已為負的商業(yè)銀行在該央行的存款利率。同時，歐洲央行也在考慮調(diào)整600億歐元的資產(chǎn)購購計劃，但這是一個爭議很大的事宜，尚未達成一致。

    歐洲央行的舉措與全球大多數(shù)國家或經(jīng)濟體的步調(diào)較為一致。在此前，日本央行2014年10月底決議：將每年基礎貨幣的貨幣刺激目標加大至80萬億日元，此前目標60-70萬億日元。并且在2014年11月份日本央行再次強調(diào)維持貨幣政策不變，承諾以每年80萬億日元的速度擴大基礎貨幣;其他國家或經(jīng)濟體央行進一步調(diào)低了利率，包括瑞士和丹麥央行都將央行存款利率進一步調(diào)降至負0.75%，去年至今，加拿大、俄羅斯、澳大利亞等也在進一步降息。

    上述全球各大經(jīng)濟體貨幣政策連鎖反應似乎都是源于美國退出QE及加息的預期。從目前來看，各個國家或經(jīng)濟體正在主動或被動調(diào)整貨幣政策，以應對未來美國加息的落地。中國貨幣政策也不例外，自去年下半年開始就開始全面寬松，至今為止，中國央行已累計6次降息5次降準。由此可見，2015-2016年全球范圍內(nèi)貨幣大戰(zhàn)的爆發(fā)已經(jīng)不可避免。

    那么，對于對于中國來講，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)深化調(diào)整階段，經(jīng)濟增速也面臨著下滑的壓力，全球范圍內(nèi)貨幣大戰(zhàn)的爆發(fā)對中國影響如何?中國樓市否會會因為全球范圍內(nèi)貨幣大爆炸而重新步入快速上漲的通道?

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，美元加息預期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國樓市被美元“做空”，中國樓市的全球投資價值在降低;再加上中國版的“量化寬松”對宏觀經(jīng)濟、樓市的影響邊際效應在逐步降低，全球貨幣大爆炸對中國樓市并不會起到快速上漲的推動作用;同時，中國樓市已經(jīng)進入下半場，當前仍然面臨去庫存壓力，此時，因為樓市基本面的好轉(zhuǎn)與融資成本的降低，房企仍然借機在大規(guī)模拿地擴張，而在擴張期資金面仍然相對緊張，一旦樓市進入調(diào)整(2016年樓市將進入調(diào)整期，見下文分析)，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風險，屆時，本輪房價上漲趨勢將停止，樓市大范圍降價潮也將發(fā)生。

    理由之一：美元加息預期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國樓市被美元“做空”

    美元加息預期強烈，從全球投資客或財富的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的較優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數(shù)二線城市當中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

    此外，在美國經(jīng)濟基本面復蘇好轉(zhuǎn)的背景下，美元加息預期強烈，而中國經(jīng)濟環(huán)境仍然處于低迷階段，此時中國貨幣政策不得不通過量化寬松應對美元加息。這對于中國樓市來講，確實是短期內(nèi)的利好，市場需求也會借機集中釋放，但是，短期內(nèi)的需求的集中釋放勢必會留下更多的后遺癥，也就是后期經(jīng)濟再度觸底低迷，樓市再度回到的調(diào)整期。因此，在美元加息周期即將來臨的市場背景下，中國樓市已經(jīng)不再被看好，在本輪需求集中釋放之后，樓市的調(diào)整期即將來臨。

    理由之二：中國版“量換寬松”對宏觀經(jīng)濟影響邊際效應降低，樓市難以有上漲的經(jīng)濟基礎

    2008年金融危機以來，中國實施了三輪的4萬億投資政策，輪為2009年，我們稱之為4萬億1.0版，實施后，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)快速回升，對于擺脫全球經(jīng)濟危機的影響功不可沒;輪為2012年左右，我們稱之為4萬億2.0版，實施后，宏觀經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)快速回升，只是小幅回升后又陷入觸底的階段;第三輪為2014下半年至今，我們稱之為4萬億3.0版，實施后至今央行累計6次降息5次降準，還有其他貨幣政策工具變相放水，此時，宏觀經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)快速回升，今年前三季度GDP增速反而只有6.9%，幾乎沒有什么明顯效應。

    上述過程與美國4輪QE(“量換寬松”)對宏觀經(jīng)濟的刺激作用極為相似，這說明，隨著中國版“量換寬松”的實施，它對宏觀經(jīng)濟影響邊際效應降低，而對于樓市來講，宏觀經(jīng)濟基本面不好，樓市也難以有持續(xù)上漲的經(jīng)濟基礎。

    同時，中國人口增速放緩，人口紅利帶給房地產(chǎn)市場的“大機會”正在消失，房地產(chǎn)市場進入下半場。

    從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，截止2014年末，中國大陸總?cè)丝?包括31個省、自治區(qū)、直轄市和中國人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣省以及海外華僑人數(shù))136782萬人，比上年末增加710萬人。全年出生人口1687萬人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬人，人口死亡率為7.16‰。盡管人口自然增長率為5.21‰，比上年提高0.29個千分點，但相比之前10幾年，人口增速已明顯放緩，人口紅利在逐漸減少，這就決定了樓市需求的增速也會逐年放緩。

    然而，對于大多數(shù)品牌房企來講，出于對業(yè)績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在樓市下半場依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，這會導致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩，供應過多，庫存高企，造成更大的去庫存壓力。

    綜上所述，無論是從宏觀經(jīng)濟增長層面，還是從人口紅利層面，還是從企業(yè)盲動擴張導致庫存增加的角度來講，大多數(shù)城市仍然會面臨庫存量偏大的問題。這也就決定了2015-2016年樓市“去庫存”基調(diào)不會改變。

    理由之三：中國版“量換寬松”對樓市影響邊際效應降低，此時當務之急仍然是去庫存，而不是期待房價繼續(xù)快速上漲

    2008年金融危機以來，中國實施了三輪的4萬億投資政策，輪為2009年，我們稱之為4萬億1.0版，實施后，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)快速回升，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的快速上漲。回顧2009年以來的樓市可以發(fā)現(xiàn)，無論對于一二線城市，還是三四線城市，甚至以縣鎮(zhèn)為核心的五線城市，交易量猛增，房價暴漲，保守估計每個城市至少上漲50%，樂觀的房價甚至上漲100%以上，樓市在4萬億的刺激之下出現(xiàn)“欣欣向榮”的景象，效果非常明顯;輪為2012年左右，我們稱之為4萬億2.0版，實施后，大部分一二線城市出現(xiàn)了樓市基本面回升的行情，但是，樓市量價回升的幅度大不如2009年，三四線城市在這輪市場表現(xiàn)也沒有搶眼，更不要提以縣鎮(zhèn)為核心的五線城市。這輪4萬億政策刺激對樓市的影響大打折扣;第三輪為2014下半年至今，我們稱之為4萬億3.0版，實施后至今央行累計6次降息5次降準，此時，只有北上廣深、南京、合肥、蘇州等少數(shù)幾個城市出現(xiàn)了量價齊升的狀態(tài)，其他城市的樓市幾乎沒有什么明顯效應，全國范圍內(nèi)大多數(shù)城市樓市仍然面臨去庫存的壓力。

    上述過程說明，隨著中國版“量換寬松”的實施，它對樓市影響邊際效應降低，而對于樓市來講，此時當務之急仍然是去庫存，而不是期待房價繼續(xù)快速上漲。

    理由之四：房企激進擴張導致企業(yè)資金面緊張，2016年市場調(diào)整期勢必導致大范圍降價潮

    中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。今年下半年3次“雙降”之后，雖然熱點城市樓市成交量價在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在四季度出現(xiàn)繁榮景象，“日光盤”在上述熱點城市也會頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，降價潮或?qū)⒁虼硕俣葋砼R。

    然而，對于房企來講，因為當前樓市基本面的好轉(zhuǎn)與融資成本的大幅降低，房企仍然借機在大規(guī)模拿地擴張，全國城市土地市場比如北上廣深、南京、合肥等頻現(xiàn)“地王”，市場“面粉貴過面包”的成為常態(tài)。對于房企來講，盡管可以借助資本市場力量進行擴張，但是，擴張期的房企的資金面仍然是相對緊張的，一旦樓市進入調(diào)整，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風險，屆時，樓市大范圍降價潮也將發(fā)生。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于擴張期的房企來講，正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰(zhàn)略導致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業(yè)的擴張的盲動性與市場調(diào)整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，企業(yè)的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉(zhuǎn)折點。

    此外，從歷史經(jīng)驗來看，如果房企激進擴張與“地王”成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。比如，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年四季度持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！