現(xiàn)在房地產市場傳著一些錯誤的認識或是數(shù)據(jù)，其實只要仔細想想，就能發(fā)現(xiàn)是明顯錯誤的：

　　一、近幾年房價持續(xù)上漲，不少購房較早的人，身價隨之上漲，自然喜氣洋洋。這是典型的投資心態(tài)。社會上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房價漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實現(xiàn)這種收益。也就是所說的紙上富貴。就如同炒股票，雖連續(xù)好幾個漲停板，可是如沒有賣出，又回落到原來價位，就是竹籃打水------一場空。所以，房價雖然漲了不少，可是對于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。

　　二、中國住房貸款是浮動利率，當利率變動時，從年初開始，實行新利率。人們購房時，一看一個月還款不過一兩千元，小意思，完全可以承受。但現(xiàn)行一年期存款利率僅2.25%（在2004年甚至低于物價漲幅3％），貸款利率5.58%，但1979年來算術平均是6.58%，按現(xiàn)在的利差來算，貸款利率就是9.91%。美國幾十年來平均房貸利率為8-9%。如以后利率提高到正常水平，還款壓力會非常沉重。如貸款利率是6.12，貸40萬、20年，利息為48.96萬，如果利率升至7％、8％、9％，則利息分別是56、64、72萬，漲幅分別為14.38％、30.72％和47.06％。所以購房人應謹慎考慮利率風險，正所謂人無遠慮，必有近憂。

　　三、當一套房子價格上漲后，并不是所有上漲的部分都能成為收益。據(jù)測算，如果購入新房不滿規(guī)定的1年就轉讓，考慮其交易費用，營業(yè)稅、賣出時中介費、貸款利息及提前還款違約金等；再假設該房產年租金收益率為4%，則投資房產價格年漲幅需要在8%左右才有可能獲利。

　　四、中國人多地少，所以房價應上漲。中國平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度也不過每平方公里407人，與上述幾個國家相比并沒有本質差別，如按適宜居住的面積計算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。另如考慮我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠小于德國和英國。所以雖中國人多，但地并不少，人多不是房價肯定上漲的理由。

　　五、房價只會漲不會跌。也許從一個比較長的時間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房價確實只漲不跌。可是長期看漲，并不等于只漲不跌。事實上沒有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來充分的理由。日本是個土地資源極度匱乏的國家，而且三分之二是山地，所以當年舉國上下都認為房價沒有理由不張。結果較高峰時，東京及周圍三個地區(qū)的理論地價超過美國整個國家的地價與在紐約上市的所有公司的凈資產值之和。結果日本從1990年起房價連跌14年，跌到上世紀70年代的水平，拖累了整個日本經濟。房價應該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價格漲其實本質上講是土地在升值，就房屋建筑本身來講是不斷貶值的（會計上要提折舊），因建筑水平越來越落后，也越來越陳舊。而土地所有權是國家的，永遠不屬于個人。

　　六、房子購入后就一勞永逸。根據(jù)中國法律，業(yè)主對房屋建筑擁有所有權，但是對于住房的土地，并無所有權，較多只有70年的使用權，而且從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向國家繳納土地使用權費還是以后就可以免費使用，或是由國家收回使用權，這在法律上仍是空白。所以購房人在購房時，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權期限。

　　七、據(jù)說2005年一季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查，結果顯示有22％的居民準備在未來3個月購房，較上季度增0.8個百分點，較上年同期增0.6個百分點。按照這種說法，在一年左右時間內，始終有20％以上的人要在三個月內購房，那么就是有80％的人準備在一年內購房了。稍有常識的人都知道，這是完全不可能的。要么是調查方法有問題，要么就是大量準備在三月內購房的人，其實根本沒有購房。另看到一個調查說是90％的人認為房價仍要漲。想起韋小寶和侍衛(wèi)殺了幾個太監(jiān)后，有人大喊：“有刺客！”，又有人說：“殺了幾個太監(jiān)！”大家忍不住就哈哈大笑。如康熙問這些人，100％會說是刺客殺的?？傊畬τ谶@些調查不能輕信。

　　八、上海是國際化大都市。美國作為一個高度發(fā)達的資本主義國家，也僅有紐約、芝加哥、洛杉機等區(qū)區(qū)幾個國際化大都市，上海在亞洲有些名氣，在世界上沒有多少人知道。上海曾與韓國的麗水爭辦2010年世博會，麗水既然申辦世博會，當然不是一個差勁的城市，可是有多少人知道麗水這個城市？韓國大邱的**不知何時建成，但1995年**發(fā)生縱火事故，可見1995年之前就建成了。可是中國有多少人知道大邱這個地方呢？而上海**95年4月才試運營。全球生活質量排名，上海僅名列102位，世界上有多少人能說出前50名的城市？更不用說100名后的上海了?？梢姡欠N說上海是國際化大都市，所以房價應與東京等地看齊的說法不過是別有用心，愿者上鉤的謊言罷了。

　　九、房價不能跌，跌了對經濟沖擊太大。其實，中國從建國以來，經濟經歷過不少的大風大浪，從三年自然災害到國有企業(yè)普遍虧損、亞洲金融危機，甚至是朝鮮戰(zhàn)爭，都沒有對國家造成根本性打擊。相反，中國的經濟越來越好。房價下跌只不過讓炒房客血本無歸，讓經濟發(fā)展適當?shù)胤怕_步，對銀行影響也不會太大（購房人一般交了30％的頭付，只要房價下跌不超過30％，銀行貸款基本可收回）。而且房價泡沫早破比晚破造成的影響小。

　　十、鐵礦石漲價71.5％，鋼材更會漲價，所以房價還要上漲。據(jù)中國房產協(xié)會會長楊慎測算，建筑材料成本僅占房價的20％，鋼材不是房屋的先進建筑材料，這樣鋼材占房價的比例就更低了。磚混結構的房屋用鋼量每平方用鋼僅為10至30公斤。所以鋼材漲價對房價上漲影響甚微。同時，鋼材價格持續(xù)上漲好幾年了，這也使得企業(yè)盲目大量投資，僅今年已經建成的鋼鐵項目的產能就將高達4.1億噸，而2004年中國生鐵產量僅2.5億噸，中期來看，鋼材價格會不漲反跌。鋼價漲不是房價漲的理由。

　　十一、中國經濟發(fā)展，收入提高，房價也應漲。不錯，中國這兩年收入提高較快，如上海，2003和2004人均可支配收入分別為14867、16683，一年增長12％?？墒欠孔硬幌笠话愕南M品，是要用一二十年的積蓄來購購的。假如一個人年收入3萬，一套房價60萬，相當于20年收入。如收入與房價年均上漲15％，20年后不吃不喝，也僅307.35萬的積蓄，可是房價已漲到854萬了。所以房價漲幅應大大低于收入增長。

　　十二、土地是資源，價格就應上漲。其實，不光是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是資源?？墒沁@些東西是不是就是一直上漲，從不下跌呢？在1999年時，國際市場上的石油價格只有13美元一桶，較低時不到10美元一桶。而且當時市場分析還有可能下跌，因當時世界經濟低迷，又連續(xù)的暖冬，石油開采技術的提高又能增產?，F(xiàn)在則是50美元左右一桶。1980年世界黃金平均價格612美元一盎司，2000年跌到279美元，當時英國央行因黃金存儲、保管、運輸都需要較大成本，又不象貨幣那樣能產生利息，大舉拋售黃金，受到黃金生產國南非的指責，意即英國將自己的快樂建立在南非的痛苦之上。石油、黃金價格大跌的時候，難道是因為它們成了可再生資源？何況石油不僅是的，而且在40年左右的時間內會開采光。

　　十三、土地緊縮后，土地供不應求。這種說法恐怕是開發(fā)商精心設計的。消費者與開發(fā)商是對立的“敵人”。毛澤東說：敵人贊成的，我們就要反對。對于這種說法起碼要打個問號。事實并非如此。如“土地供應不足”傳聞較多的北京，國土資源部介紹，北京2004年經營性項目土地使用權入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增長了92%；成交土地總面積437.71公頃，比上年同期增長了213%。北京市仍有約5900萬平方米的存量房地產土地有待盤活。開發(fā)商制造這種真實的慌言，不過是想讓消費者接受高房價。

　　十四、政府嚴控土地，供不應求，則自然上漲。與香港之區(qū)別。近兩年，有些地方政府壟斷土地市場，通過土地出讓，取得了大量的市政建設的資金，當然抬高了地價。這和香港政府的作法有類似之處。香港經濟之活力，與低稅政策大有關系。香港個人所得稅較高不過5％，而一般都要40％左右，如大陸，個人月收入超過10萬元，稅率高達45％。香港的主要財政收入就是通過賣地來取得。李嘉誠為什么能賺取1000億港幣身價？就是吃透了港英政府土地政策和低稅率?？墒谴箨懻斦杖胗?0％左右來自于稅收。所以各級政府不可能普遍長期采取這樣的政策，這是不得已的過渡政策，就如中國電信為籌措建設資金收的電話初裝費一樣。先裝電話、購房的人栽種，后裝電話、購房的人乘涼。

　　十五、有成交就是有需求。不少人認為現(xiàn)在房市供銷兩旺，是健康的。其實購購不代表實際需求，因為心理預期扭曲了真正的需求。如2000年，中國股市處于牛市，發(fā)行新股都有上百倍的超額認購（因為上市后頭日都能漲100％左右），所以發(fā)行市盈率再高的股票（如烏江電力是80倍）都不愁賣不出去?？墒乾F(xiàn)在熊市出現(xiàn)了新股上市也下跌的情況，于是15倍市盈率的股票也賣不出去。市場經歷了幾年的持續(xù)上漲，所以不少購房人全家透支未來購購，因預期會上漲，不購以后要付出更高的價格，造成真實需求被夸大。

　　十六、政府不會讓房價下跌，會托市。笑話，人家日本政府不比中國某一地方政府有錢嗎？就是香港政府，也遠比中國一些地方政府有錢？當日本與香港的房價持續(xù)下跌的時候，難道日本與香港政府希望房價下跌嗎？也許有人會以為財政實力不如日本、香港政府的

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