又是一個討論樓市“金九銀十”的時間段。但是，時間上也馬上接近2012年年底，筆者不想簡單就“金九銀十”這個時間段表達什么觀點，只是想從今年至今整體市場的特征做一個簡單的總結(jié)，再從這個總結(jié)中分析年底這個時間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該怎么做，我們未來市場大致是什么樣的趨勢。

　　頭先是當(dāng)前市場的整體特征，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，今年至今總體市場特征主要表現(xiàn)在：整個1-7月同比1-6月全國房地產(chǎn)投資增速仍然是下滑，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負增長的市場局面，當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，而整個市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征。從傳導(dǎo)機制上來看，今年成交量的回暖尚未傳導(dǎo)到讓開發(fā)企業(yè)擴大再生產(chǎn)進一步增加房地產(chǎn)投資的階段，這個階段有可能會在今年年底這個階段出現(xiàn)。

　　那么，緣何在成交量持續(xù)回暖的背景下開發(fā)企業(yè)仍然沒有增加房地產(chǎn)投資呢？筆者認為，從一定意義上來講，整個市場基本面尚未回暖成為開發(fā)企業(yè)對于未來信心還不是很充足的重要原因之一。

　　因此，我們不能因為今年1-7月，甚至至今成交量持續(xù)回暖了就樂觀了。

　　很簡單，除了以上市場基本面的原因，還有市場格局變化的因素。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，本輪樓市調(diào)控以來樓市進入下半場，2012年經(jīng)濟探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負的關(guān)鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是較重要的，規(guī)模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力，在當(dāng)前，當(dāng)市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場主動權(quán)，主導(dǎo)未來市場格局。原因如下：

　　、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因為上半年完成銷售業(yè)績指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價換量，采取跑得快的市場策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

　　、把握好現(xiàn)在，沒有來得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個月里還有機會進行“復(fù)活”。在這個時間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，樓市沒有加時賽，在未來市場不會給任何一個企業(yè)一個理由讓其可以重來一次。

　　第三、大型開發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。

　　從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實是將當(dāng)前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當(dāng)前市場的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。因此，從這個角度而言，大型房企主導(dǎo)未來市場發(fā)展格局。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業(yè)贏未來。當(dāng)前市場當(dāng)中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“購漲不購跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現(xiàn)有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機會。

　　不過，在企業(yè)“跑得快”的同時，我們也不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤率這個比較關(guān)鍵的因素。

　　房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，在未來，企業(yè)利潤率已經(jīng)無法像之前那么高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤率盈利能力的提升。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功，包括通過管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。

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