年關(guān)將至，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子好過嗎？江蘇省某小城市的一位開發(fā)商在接受《國際金融報》記者采訪時給出兩種答案：好過，原因是通過前幾年的積累，“老本都夠吃好幾年，前提是放棄這個行業(yè)”；不好過，原因是“行業(yè)起伏這幾年大了點”，“可以一下子讓你感受到絕境，但市場政策好轉(zhuǎn)、市場回暖時，卻又能一下子感受到火熱。比如，2013年”。

　　現(xiàn)在，這位開發(fā)商就在等待樓市的回暖，或者說“有沒有進一步的刺激政策”。他果真還是等到了——2月4日晚，他在自己的私人微博上轉(zhuǎn)發(fā)了中國人民銀行從2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率的信息，并附上個人猜想：“應(yīng)該會繼續(xù)期待回暖”。

　　上述信息的發(fā)布不僅很快傳遍了想要貸款的中小企業(yè)，更引起了部分房地產(chǎn)從業(yè)人士的討論。近日，《國際金融報》記者也咨詢了多位業(yè)內(nèi)專家及房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，并在市場中進行了小范圍調(diào)查。結(jié)果顯示，市場分為兩派觀點：一派觀點是降準就是樓市短期的“興奮劑”；但另一派觀點認為，降準難改中國樓市高庫存的現(xiàn)狀，市場是否真正回暖，還有待進一步觀察。

　　“樓市是一個很復雜的環(huán)節(jié)，一個信息的發(fā)布確實能影響到樓市的走向。但問題是，你需不需要貸款。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士2月11日對記者說，“別忘了，現(xiàn)在貸款的‘門檻’還卡在那邊，尤其是一線城市樓市的‘限購令’并未真正松綁。”

　　因此，在這位銀行業(yè)內(nèi)人士看來，樓市要看政策面，但也要看銀行的臉色。

　　事實上，一些境外機構(gòu)同樣不太看好今年中國樓市的走向。國際三大評級機構(gòu)之一的穆迪先前就預測稱，整體市場來看，“預計2015年中國住宅房地產(chǎn)市場合約銷售額同比將下降0-5%”。惠譽對外稱，中國房地產(chǎn)市場2015年不會實質(zhì)性復蘇，“中國商品房整體銷量增速可能在-5%至5%之間”。

　　降準利好樓市

　　瑞銀原新興市場頭席經(jīng)濟學家JonathanAnderson曾這樣描述中國房地產(chǎn)行業(yè)：“全宇宙較重要行業(yè)”。“當然重要，建材、鋼材、石材、稅收，誰不會和樓市扯上關(guān)系？”上述開發(fā)商2月9日晚對《國際金融報》記者坦言，但或許就是因為太重要，所以它的另一面往往是受政策影響“挺深”。

　　比如，降息；又比如，2月5日的降準。近日，有消息稱，“無論是2008年底的降準，還是2011年底到2012年的降準，樓市都出現(xiàn)了回暖。”

　　媒體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，降準實施后的2012年，主要開發(fā)商的銷售額都有兩位數(shù)字增長。如綠城中國，2012年全年累計取得銷售金額約546億元，同比增長54.7%；碧桂園2012年實現(xiàn)合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比分別增長約10%和11%。

　　媒體還稱，“盡管國內(nèi)暫時還沒有能夠準確反映存量二手樓價升跌的數(shù)據(jù)，不過2009年和2012年在降準后，樓市的重現(xiàn)火爆則是市場共識，二手樓價也繼續(xù)加速上升。”

　　“降準能通過釋放更多的流動資金進入市場，更直接地降低融資成本，從而促進經(jīng)濟增長。此次降準有望進一步提升市場流動性，房地產(chǎn)市場氛圍有望進一步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅市場將會因此而獲益。”商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕通過中國的公關(guān)公司對《國際金融報》記者介紹稱。

　　世邦魏理仕執(zhí)行董事、中國區(qū)研究部主管陳仲偉稱，住宅市場將會是受益者，“2014年第三季度開始政策松綁之后，住宅交易量在第四季度出現(xiàn)明顯回升，這種回暖的勢頭在幾個需求較為旺盛的主要大城市表現(xiàn)得尤為突出。據(jù)搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2015年1月，房價終于迎來8個月以來的頭次增長，我們相信，不斷寬松的政策環(huán)境將使得住宅市場在未來幾個季度進一步復蘇”。

他還認為，2013年初開始，流動資金短缺的問題一直困擾著房地產(chǎn)市場，“如今得益于市場氛圍回暖以及日益寬松的政策，這個問題將有所緩解”。

　　“隨著降準效應(yīng)的釋放，預計春節(jié)后一線城市供求雙方會繼續(xù)活躍，這對于一線城市庫存壓力的繼續(xù)釋放有積極意義。”有業(yè)內(nèi)預測，“同時，這也會帶來一線城市各類物業(yè)的價格上漲，尤其是存銷比快速改善中的住宅市場。”

　　“本次降準釋放的流動性大約6000億元，加上前期定向降準的2000億元的規(guī)模，累積向市場釋放8000億元的資金規(guī)模，盡管央行[微博]降準不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，但對于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會起到刺激作用，且樓市變化馬上會顯現(xiàn)出來。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　回暖或需觀察

　　但在張宏偉看來，各個城市在降準的刺激之下走勢將進一步“分化”。其中，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“購漲不購跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力。
　　
　　“對于大多數(shù)三四線城市樓市來講，想方設(shè)法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。”張宏偉稱。

　　或正如張宏偉所言，即使降準，但在三四線城市，樓市的銷量并未能快速回暖。“降準后，我們這里樓盤的價格提升了一點，并取消了之前的優(yōu)惠。但實際情況是，成交的情況并不太多。”上述開發(fā)商對《國際金融報》坦言，就他所在的城市，降準的利好刺激極為有限。

　　“我剛?cè)ヒ粋€樓盤看過，人明顯沒有以前多。”張女士畢業(yè)后在南京生活多年，現(xiàn)打算換個更大的房子，為此，她看了很多樓盤，但較近她發(fā)現(xiàn)，部分樓盤“冷清了不少”。

　　“價格沒降，就是冷清了。我?guī)湍銌柫私禍实男畔?，基本上也沒有人知道。個人認為，降準不會改變南京樓市節(jié)前的現(xiàn)狀。”張女士認為，“這可能也和過年有些關(guān)系?；蛟S，下個月就會好了。”

　　記者近日又走訪了上海市長寧區(qū)和閘北區(qū)的房地產(chǎn)交易。與1月相比，人相對少了一些，排隊繳稅和打印材料的人群沒有之前那么瘋狂，且一般等十時辰左右，就可以輪到下一個人辦理業(yè)務(wù)。

　　“就我們門店情況來看，房產(chǎn)交易量是下來了。與去年12月整個公司慶賀歷史新高時相比，更不能比。”位于上海長寧區(qū)新華路上的一家房產(chǎn)中介的工作人員對《國際金融報》記者說，“這可能與臨近春節(jié)有關(guān)，也可能與市場行情有關(guān)，得看下個月的情況。”

　　看銀行臉色

　　在張宏偉看來，央行降準、降息還從側(cè)面反映出另外一個問題：央行越降準降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻。“盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，市場基本面短期內(nèi)會好轉(zhuǎn)，但一波行情之后壓力會更大，尤其是對于部分二線城市、大多數(shù)三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。”張宏偉稱。

　　此前，西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁[微博]對《國際金融報》記者坦言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個問題就是供大于求，庫存太高，“有些城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量足夠一個城市的所有人居住”。

　　“當前樓市面臨的問題是供大于求，需求無法消化這么多的庫存。”張宏偉分析指出，此時，央行降準降息及地方政府“救市”等政策面的干預只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大于求的本質(zhì)。

　　“未來，當政策面刺激市場出現(xiàn)一波行情之后，市場自身調(diào)節(jié)的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態(tài)。”張宏偉堅持認為。

　　但在全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長、被稱為“地產(chǎn)大嘴”的任志強[微博]看來，真正影響市場的是信貸利率。“大部分銀行把個人按揭利率迅速提高，從較初的七折利率到較高的1.3倍。按照100萬元貸款，20年貸款期限，如果以基準利率6.55%的1.1倍計算，大概23萬元的利息。換句話說，開發(fā)商如對200萬元的房子降價12萬元以后，由于利率增長，消費者還要多付17萬元。”任志強近日在公開論壇上稱。

　　這得到了一位原先在深發(fā)展、現(xiàn)在寧波一家中小銀行工作的銀行貸款經(jīng)理的“嚴重認同”。“除了極少數(shù)有關(guān)系的客戶能拿到八五折利率，現(xiàn)在的一般貸款利率優(yōu)惠都沒了，就我所了解的范圍看，很多人都要掂量一下自己還貸的能力。”這位貸款經(jīng)理對《國際金融報》記者說，“同時，與其他部門一樣，銀行系統(tǒng)也在履行限購令，打不了‘擦邊球’。”

　　事實上，針對今年的樓市，交通銀行(6.11, 0.00, 0.00%)就預測，中國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額“將呈個位數(shù)增長”，房價可能“穩(wěn)中微升”。交通銀行還稱，今年房地產(chǎn)市場的投資增速可能呈前低后高態(tài)勢，“上半年繼續(xù)下探，增速回落至個位數(shù)。下半年樂觀估計回升至約10%”。

　　步入“新常態(tài)”

　　值得注意的是，就在業(yè)界關(guān)注降準對樓市影響之際，樓市調(diào)控似乎也步入了“新一輪周期”。一方面，是二三四線城市繼續(xù)放開限購，且加大扶持力度，如在浙江紹興，政府推出契稅減免，公積金貸款額度提高等一系列“新政”，規(guī)定從2015年2月15日到12月31日，市民購購新房或二手房將享受房屋成交計稅價格0.8%的補貼，以實際繳納的契稅地方留成部分為上限。

　　另一方面，一線城市將堅決執(zhí)行限購令。今年上海和北京的地方“兩會”上，官方人士均強調(diào)，將執(zhí)行現(xiàn)有的限購政策，短期不會取消“限購令”。

　　截至目前，僅有上海、北京、廣州、深圳和三亞等城市在執(zhí)行限購令。此前，市場多次傳聞限購令會松綁或取消，這一度成為

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