導(dǎo)讀

業(yè)內(nèi)人士稱，降低房貸利率并不會對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動，原因是當(dāng)前制約購房消費(fèi)的核心關(guān)鍵在于過高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放。

影響房地產(chǎn)市場的貨幣政策層面正在發(fā)生變化。

1月4日，央行放出消息，中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。央行稱，此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬億元，加上即將開展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降準(zhǔn)動態(tài)考核所釋放的資金，再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續(xù)做的因素后，凈釋放長期資金約8000億元。

同日，根據(jù)中國政府網(wǎng)消息， 總理于1月4日接連考察中國銀行、工商銀行和建設(shè)銀行普惠金融部，并在銀保監(jiān)會主持召開座談會?？偫韽?qiáng)調(diào)，要加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)的力度，進(jìn)一步采取減稅降費(fèi)措施，運(yùn)用好全面降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)工具，支持民營企業(yè)和小微企業(yè)融資。

這是罕見提出的“全面降準(zhǔn)”。

無獨(dú)有偶，近段時(shí)間以來，多個(gè)城市房貸利率松動的消息也接連不斷。1月3日，一篇杭州媒體的報(bào)道引發(fā)各界熱議，該報(bào)道稱杭州某銀行規(guī)定房屋按揭貸款 長可貸到80周歲。而不久前杭州引起大家關(guān)注還是在國內(nèi)率先下調(diào)房貸利率。之后的幾個(gè)月，全國多地如上海、深圳等城市也出現(xiàn)房貸利率松動。這是否意味著房價(jià)將迎來新周期？

“接力貸”尚屬個(gè)別現(xiàn)象

據(jù)媒體報(bào)道，已有部分銀行實(shí)施父母和子女兩代人接力還款，規(guī)定房屋按揭貸款 長可貸到80周歲。有評論稱推行“接力貸”會刺激購房意愿，促進(jìn)“炒房熱”。如果辦理接力貸時(shí)，父母作為主要貸款人，子女作為共同貸款人，那么一些已有房子的子女就可以將父母戶口遷過來之后借父母名義買房，還可以享受首套房優(yōu)先搖號、低首付、低房貸利率上浮等優(yōu)惠，相當(dāng)于繞開限購限貸，對增量人群（遷移戶口）發(fā)放房票。

就此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者于1月4日電話咨詢了杭州農(nóng)行支行（新登支行、江濱支行）的工作人員。蹊蹺的是，他們均表示沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，暫時(shí)沒有接到上級關(guān)于房屋按揭 長貸到80歲的通知；而另一家杭州富陽區(qū)支行則表示，該支行可以辦理接力貸業(yè)務(wù)。該支行客戶經(jīng)理告訴記者，接力貸業(yè)務(wù)主要是針對一些購房有一定壓力的年輕人群體，父母作為共同還款人可以一起還貸。但是也有父母作為主借款人，子女作為共同還款人。這種接力貸，“利率按二套，期限可以按子女年齡?！钡硎?，這種例子特別少，一般父母年齡在60歲以下，而且需要是優(yōu)質(zhì)客戶才會申請到。

杭州農(nóng)業(yè)銀行上城區(qū)支行的工作人員告訴記者，房屋按揭貸款借款人年齡 長一般為65歲，目前農(nóng)行可以延長到70歲。但如果辦理了接力貸業(yè)務(wù)情況則會不一樣。接力貸業(yè)務(wù)的主要借款人是父母，共同借款人是子女，可以按照子女年齡累計(jì)計(jì)算還款年限，按規(guī)定接力貸的按揭貸款 長30年。他還告訴記者，一般辦理接力貸的條件是需要主要借款人收入穩(wěn)定、信用良好而且具備購房資格，而且共同貸款人也要具備同樣條件即收入穩(wěn)定、信用良好、有一定償還能力等。銀行辦理業(yè)務(wù)時(shí)需要提供子女和父母的工資情況來確保具有足夠償還能力。“申請難度較高，這類業(yè)務(wù)做得很少?！彼f。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次杭州部分銀行對于貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，很大程度上說明了近期房貸方面是有調(diào)整的空間的，此類政策雖然是個(gè)別銀行的做法，但有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，表明在房地產(chǎn)市場下行壓力大的時(shí)候，市場交易等也會影響銀行按揭貸款的內(nèi)容，銀行本身也會做出政策的調(diào)整。這對于刺激市場交易是有一定的作用的。

多地出現(xiàn)房貸利率下調(diào)

對于杭州推行“接力貸”，中原地產(chǎn) 分析師張大偉分析認(rèn)為，這是個(gè)別銀行開始試圖“鉆”政策空子?！般y行的這一接力貸政策，非常明顯的鼓勵子女用老人的貸款資格，享受首套房待遇或者依然可以貸款。這一政策在事實(shí)上是變相取消了限貸政策。這一政策直接影響的人不多，但容易被投資投機(jī)需求利用。過去樓市政策寬松的過程中，銀行每次都是 ，杭州的銀行政策寬松如果成為趨勢，對市場將帶來很大影響?！?/p>

事實(shí)上，在“接力貸”之前，杭州已經(jīng)有部分銀行開始下浮房貸利率。自去年10月份起，杭州部分銀行就悄悄下調(diào)了房貸利率：杭州工商銀行、中信銀行等率先下調(diào)了房貸利率，規(guī)定首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房上浮15%。而此前據(jù)媒體報(bào)道，杭州首套房貸利率整體維持在上浮15%-20%。其中，四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對較高，還有個(gè)別支行曾經(jīng)上浮30%、40%。此外，銀行的放款速度較之前也有明顯提升。

不止杭州，其他一線大城市也出現(xiàn)了房貸利率松動跡象。深圳地區(qū)多家銀行房貸利率也出現(xiàn)下調(diào)。中國銀行、工商銀行、北京銀行、花旗銀行首套房貸利率上浮10%，利率為5.39%。此前媒體報(bào)道顯示，深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%，只有個(gè)別小銀行利率松動。

上海地區(qū)部分銀行首套 利率可執(zhí)行95折優(yōu)惠。截至2019年1月3日，融360大數(shù)據(jù)研究院 監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)多家銀行下調(diào)首套房貸款利率，首套平均利率降至5.09%，較2018年12月初監(jiān)測數(shù)據(jù)5.19%下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者電話詢問了上海招商銀行黃浦區(qū)支行的工作人員，他告訴記者，目前首套房貸利率可以給到九五折的優(yōu)惠，也就是基準(zhǔn)利率（4.9%）打九五折即4.655%，這個(gè)折扣短期內(nèi)不會發(fā)生變化。他表示，上海首套房貸利率相比其他城市優(yōu)惠還是比較大的，“但并不是所有人都能申得到，一般只有很少部分優(yōu)質(zhì)客戶可以享受這個(gè)優(yōu)惠”。

中國建設(shè)銀行浦東新區(qū)支行工作人員表示，首套房貸利率同樣是九五折優(yōu)惠，而且還會持續(xù)一段時(shí)間。他表示上海房貸利率還是偏穩(wěn)的，也沒收到消息表明會有變動?！耙皇址康脑?，開發(fā)商指定的一些銀行會有折扣。其他銀行通過專門合作的中介機(jī)構(gòu)也會有一定折扣。”他告訴記者。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上海地區(qū)新增加5家銀行首套 利率可執(zhí)行九五折的優(yōu)惠，除之前工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行執(zhí)行首套九五折利率外，江蘇銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、上海農(nóng)商等5家銀行目前也執(zhí)行九五折利率，首套利率平均水平在2019年出現(xiàn)首降。據(jù)此前媒體報(bào)道，上海還有多家銀行比如浦發(fā)、光大、恒生、友利等都不同程度下調(diào)了首套房貸款利率，由之前 “上浮30%”下調(diào)到“上浮20%”。

相比其他城市，北京則略顯“冷靜”。招商銀行北京分行工作人員表示，自2018年5月起，招商銀行首套房利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。“首套房房貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是北京地區(qū)銀行統(tǒng)一的。但也要看合作的中介機(jī)構(gòu)情況?！?/p>

中國建設(shè)銀行昌平區(qū)的支行工作人員也表示，首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸利率基本為基準(zhǔn)利率的1.2倍，跟前幾個(gè)月比基本沒有調(diào)整?！叭绻蛻糍Y質(zhì)好、信用好，房貸利率方面可能有優(yōu)惠?！?/p>

民生銀行西城區(qū)支行的工作人員告訴記者，之前民生銀行由于房貸額度緊張，首套房貸款利率比一般銀行要高一些，達(dá)到過上浮20%，但現(xiàn)在下調(diào)到了上浮15%?！皳?jù)我所知這是少數(shù)的（下調(diào)），大部分銀行還是穩(wěn)定在上浮10%?！?/p>

樓市再迎新周期？

全面降準(zhǔn)，多地銀行房貸利率下降，這是否意味著2019年樓市回暖在即，房價(jià)觸底反彈？

對此，合碩機(jī)構(gòu) 分析師郭毅認(rèn)為，央行在開年即開展降準(zhǔn)操作，且兩次降準(zhǔn)僅間隔10天，并同時(shí)宣布，顯示出放松貨幣信貸環(huán)境，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的急迫心態(tài)。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，此次全面降準(zhǔn)，且未明確限定資金流向，流動性的寬松，對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來重大利好。首先，對于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時(shí)融資成本也有望下調(diào)。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一、二線城市的土地市場將逐步升溫；其次，對于購房者來說，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開，房貸門檻也將有所寬松，此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準(zhǔn)利率的可能。購房者的實(shí)際購房成本也將就此降低。

但郭毅認(rèn)為，這并不會對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動，原因是當(dāng)前制約購房消費(fèi)的核心關(guān)鍵在于過高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，降準(zhǔn)，有利于增加整個(gè)社會融資，但由于屬于定向支持，而房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列，所以對樓市和房價(jià)，并無直接利好影響。但它仍存在間接利好影響，大河水多了，或明或暗的會有部分水量流到房地產(chǎn)的小河中。尤其是個(gè)人房貸，對于銀行來說，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行的可貸款額度增加之后，在放貸壓力較大的情況之下，同時(shí)擔(dān)心小微企業(yè)貸款的呆壞帳風(fēng)險(xiǎn)，那么部分商業(yè)銀行必然會加大個(gè)人房貸方面的貸款投放力度，貸款門檻降低，房貸利率在2019年將現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢，這有利于購房者的需求釋放，進(jìn)而緩解房價(jià)下跌的壓力。

“但我們必須認(rèn)識到，光靠個(gè)人房貸的小幅放松，尚不能立即促進(jìn)房價(jià)反彈。2019年全國主要城市房價(jià)下跌、探底的主趨勢不會因此而改變。從實(shí)證來看，2018年已經(jīng)有四次降準(zhǔn)，但多數(shù)房價(jià)卻在2018年9月出現(xiàn)下跌的拐點(diǎn)，如今仍在繼續(xù)下跌過程中?！睏罴t旭認(rèn)為。

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