——房?jī)r(jià)欲跌還休

　　１月份，上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍下滑，各地樓市庫(kù)存量不斷攀升。全國(guó)７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線停漲，購(gòu)房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重，但開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，仍在采取延緩開(kāi)盤(pán)節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場(chǎng)僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房?jī)r(jià)合理回歸。

　　上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)慘淡

　　今年１月樓市慘淡開(kāi)局，市場(chǎng)陷于僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年１月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，大部分標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑明顯。

　　房企龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)１月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)簡(jiǎn)報(bào)顯示，１月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積１１９萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額１２２億元，同比分別下降２８％和４０％。這是５年來(lái)萬(wàn)科１月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)頭次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。保利地產(chǎn)１月簽約面積和簽約金額同比大降七成，僅實(shí)現(xiàn)簽約面積１２．５０萬(wàn)平方米，同比下降７４．６９％；實(shí)現(xiàn)簽約金額１５．１１億元，同比下降６９．３５％。金地集團(tuán)的銷(xiāo)售情況也不理想，１月簽約面積３．７萬(wàn)平方米，同比減少６６．８％；簽約金額４億元，同比減少７５．８％。

　　在目前仍處于傳統(tǒng)樓市旺季的海南，樓市成交量也依然較為低迷。記者走訪發(fā)現(xiàn)，大部分海景江景高端樓盤(pán)的售樓處冷冷清清。位于?？谑泻５閸u的一個(gè)高端樓盤(pán)，均價(jià)為每平方米１．３萬(wàn)元以上，看房者門(mén)可羅雀。一些中低端樓盤(pán)由于剛性需求拉動(dòng)，銷(xiāo)售量相對(duì)較好。海口某樓盤(pán)銷(xiāo)售主任袁松告訴記者，從去年１０月開(kāi)始，樓市非常冷清，今年元旦后看房者有所增多，但觀望情緒仍然濃重，看多購(gòu)少，他們的樓盤(pán)在春節(jié)假期期間僅賣(mài)出１套房。

　　二手房同樣銷(xiāo)售低迷。?？谑卸嗉曳课葜薪楣矩?fù)責(zé)人介紹，節(jié)后二手房交易量較低，均價(jià)超過(guò)每平方米７０００元的房屋缺少市場(chǎng)，大戶(hù)型二手房幾乎無(wú)人問(wèn)津。海南安佳順?lè)康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司置業(yè)顧問(wèn)王莉說(shuō)：“由于二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，房租的持續(xù)上漲導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本升高，很多房屋中介公司不得不縮小規(guī)模甚至閉門(mén)停業(yè)。”

　　在銷(xiāo)售萎靡的情況下，各地商品房庫(kù)存量呈擴(kuò)大趨勢(shì)，銷(xiāo)售壓力巨大。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１１年，海南省房屋施工面積３６５９．８８萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)３５．６％；全省商品房銷(xiāo)售面積８８８．１９萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)３．９％，增速比上年回落４８．４個(gè)百分點(diǎn)。

　　購(gòu)房者陷入購(gòu)房“焦慮”

　?。保溉諊?guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的２０１２年１月７０個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，全國(guó)７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有４８?jìng)€(gè)，持平的城市有２２個(gè)。

　　中原地產(chǎn)海南分公司研究部主任黃宏表示，去年以來(lái)，樓市成交量一直處于低迷狀態(tài)，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，８５折是目前海南樓市比較普遍的折扣，但價(jià)格過(guò)高仍然是成交量回暖的阻力。

　　“價(jià)格是關(guān)鍵因素，目前整體房?jī)r(jià)有所回調(diào)，多數(shù)購(gòu)房者在等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。”海南百源房產(chǎn)交易經(jīng)理王美妹說(shuō)，一些投資者則急于出手但議價(jià)空間不大，與購(gòu)房者對(duì)價(jià)格下跌的期待形成鮮明對(duì)比，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)也難覓回暖跡象。

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人說(shuō)，只要調(diào)控政策持續(xù)，樓市短期內(nèi)不太可能回暖，開(kāi)發(fā)商目前都在采取打折、裝修等方式暗中降價(jià)，但降幅不大。“開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，尤其中小開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)，據(jù)我所知，有好幾家資金鏈相當(dāng)緊張。”

　　同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，商品住宅市場(chǎng)始終未回暖，房企目前很“糾結(jié)”，以什么價(jià)格入市才能促進(jìn)成交成為大難題。在政策及市場(chǎng)僵局尚未打破的背景下，開(kāi)發(fā)商因?yàn)槎▋r(jià)難的問(wèn)題延遲項(xiàng)目推盤(pán)，或以放緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的方式應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性。

　　房?jī)r(jià)“欲跌還休”加重了購(gòu)房者的觀望和焦慮情緒。?？谑忻駨堟面谜f(shuō)，樓市調(diào)控政策取得一些效果，至少房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到抑制，但目前仍感覺(jué)房?jī)r(jià)過(guò)高，同時(shí)又擔(dān)心調(diào)控政策放松后，房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈，“所以現(xiàn)在出手不甘心，不出手又擔(dān)心。”

　　房企需降價(jià)“跑量”

　　在１月３１日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理 明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　海南大學(xué)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)仍未回歸到合理價(jià)位，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖。尤其對(duì)經(jīng)濟(jì)總量不大的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如果過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致“房地產(chǎn)財(cái)政”或“土地財(cái)政”，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形。

　　中國(guó)人民銀行決定，從２０１２年２月２４日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管此次下調(diào)將釋放４０００億元左右的流動(dòng)性，但在調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)難以從中“受益”。

　　張宏偉認(rèn)為，近期北京、上海等地調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，但短期內(nèi)并不會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用，一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)對(duì)樓市成交量的刺激作用有限，而二三線城市樓市成交量要有所突破，必須有更多的樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。樓市短期內(nèi)難以出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的反彈利好，開(kāi)發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。房企應(yīng)進(jìn)行策略性調(diào)整，加速“跑量”，以“現(xiàn)金為王”。

　　張宏偉認(rèn)為，打破樓市僵局在于各個(gè)市場(chǎng)主體的內(nèi)部底線及承受力。從房企的角度而言，市場(chǎng)僵局打破與否關(guān)鍵還是“降價(jià)”，樓盤(pán)前期成交均價(jià)已出現(xiàn)１５％至２０％的降幅，如果市場(chǎng)局面持續(xù)惡化，將有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來(lái)。

　　黃宏認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷冬還會(huì)持續(xù)，只要調(diào)控政策不松動(dòng)，價(jià)格就還會(huì)有下調(diào)的空間。開(kāi)發(fā)商會(huì)出于資金壓力減緩后期開(kāi)發(fā)量，加大營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，并通過(guò)降價(jià)尋找出路，預(yù)計(jì)今年３月份房?jī)r(jià)有可能進(jìn)一步下調(diào)。
 

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