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上市房企粉飾半年報(bào)難掩真憂(yōu)愁
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 633 次
時(shí)至年中,上市房企半年報(bào)陸續(xù)公布。從其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看,上半年一度慘淡的樓市,并未對(duì)標(biāo)桿房企造成太大影響,而二季度的成交回暖,則很大程度上促進(jìn)了房企業(yè)績(jī)的提升。不過(guò)從另一數(shù)據(jù)凈利潤(rùn)來(lái)看,房企半年報(bào)并沒(méi)有看上去那么“美好”。
六成房企利潤(rùn)不佳
截至目前,已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報(bào)和預(yù)告等形式發(fā)布了上半年利潤(rùn)情況,約占滬深上市房企總數(shù)的六成。其中17家為上市房企前100強(qiáng)的大型房企,其余32家為排名100強(qiáng)以外的中小房企。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),在這49家上市房企中,28家房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑,接近已披露房企半年報(bào)總數(shù)六成,其中虧損房企13家。在排名前100的17家大型房企中,47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤(rùn)下滑。這一指標(biāo)比排名在100后的中小型房企低12%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為,雖然部分房企的虧損和利潤(rùn)下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素,但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑,且虧損房企數(shù)超過(guò)了2011年報(bào)披露數(shù)(8家)。表明2011年2月開(kāi)始的新一輪調(diào)控政策對(duì)房企利潤(rùn)影響深入,大型房企所受影響也非常明顯。
從今年上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看,35家大型房企上半年銷(xiāo)售5455.34億元,同比上漲11.8%,且大型房企市場(chǎng)份額增長(zhǎng)明顯。陳雪認(rèn)為,在犧牲利潤(rùn),以?xún)r(jià)換量的情況下,即便銷(xiāo)售額增加,其利潤(rùn)受到帶動(dòng)作用也會(huì)減弱,因此房企利潤(rùn)方面短期內(nèi)依然難有起色。而在市場(chǎng)回暖的背景下,房企的銷(xiāo)售策略或會(huì)分化。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況完成較好的大型房企可能從“保銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)向“保利潤(rùn)”,借勢(shì)提價(jià)的意愿增強(qiáng),但是銷(xiāo)售情況普遍不佳的中小房企的定價(jià)策略可能依舊是維持現(xiàn)狀。
“以?xún)r(jià)跑量”成績(jī)喜人
得益于年初以來(lái)政策“微調(diào)”以及企業(yè)“以?xún)r(jià)跑量”,樓市成交量得以逐步復(fù)蘇并呈現(xiàn)回暖行情。從已公布的數(shù)據(jù)看,不僅有房企已完成了全年50%的目標(biāo)或接近完成50%,有的房企還明確上調(diào)年度銷(xiāo)售目標(biāo)。在經(jīng)歷了2011年下半年的蕭條后,業(yè)內(nèi)人士指出,保銷(xiāo)售依然是各房企2012年工作的重中之重。
上半年在以?xún)r(jià)換量的房企中,招商地產(chǎn)較為顯眼,一季度以來(lái),招商地產(chǎn)宣布展開(kāi)的全國(guó)性?xún)?yōu)惠活動(dòng)總讓利達(dá)10億元。其中,深圳招商雍景灣調(diào)低單價(jià)近萬(wàn)元,上海佘山瓏原別墅6折起售,刷新了上海住宅類(lèi)項(xiàng)目的折扣紀(jì)錄。大幅度讓利,也讓招商地產(chǎn)取得了讓人驚嘆的成績(jī)。其日前發(fā)布的上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示:實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積116.94萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.8倍,簽約銷(xiāo)售金額達(dá)161.31億元,同比增長(zhǎng)1.4倍。
而中海地產(chǎn)在此輪降價(jià)中也并不低調(diào),4月17日,中海在青島的紫御觀邸直接刊登廣告稱(chēng)每套降價(jià)“百萬(wàn)”以促銷(xiāo);4月下旬,佛山的萬(wàn)錦東苑也推出較低單價(jià)不過(guò)萬(wàn)元的現(xiàn)房,遠(yuǎn)低于以往均價(jià);較具代表性的是中海地產(chǎn)在上海的地王項(xiàng)目中海紫御豪庭,其在5月27日開(kāi)盤(pán)均價(jià)為3.8萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米,各種折扣算下來(lái),售價(jià)較低至3.2萬(wàn)元/平方米,遠(yuǎn)低于原來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的7萬(wàn)元/平方米左右。中海地產(chǎn)也在今年上半年完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的81%,累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額651.5億港元,同比增長(zhǎng)24.7%,累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積395萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)28.6%。
粉飾業(yè)績(jī)難掩隱憂(yōu)
對(duì)于上市房企半年報(bào)的業(yè)績(jī)飄紅,同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉表示,從上市房企年度銷(xiāo)售指標(biāo)的制定與去年同期銷(xiāo)售金額對(duì)比來(lái)看,可以發(fā)現(xiàn)房企年中業(yè)績(jī)中有粉飾成分。房企半年報(bào)中有一些房企已經(jīng)完成了全年任務(wù)指標(biāo)的50%的現(xiàn)象并不普遍。張宏偉認(rèn)為,在樓市走勢(shì)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)間段,房企粉飾年中報(bào),報(bào)喜不報(bào)憂(yōu)的意圖其實(shí)不言而喻,那就是進(jìn)一步以“假回暖”的現(xiàn)象炒作市場(chǎng)“真回暖”,較終形成市場(chǎng)成交量的“真回暖”,進(jìn)而形成“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的熱銷(xiāo)氣氛。
“部分大型房企提前且超額完成上半年銷(xiāo)售目標(biāo),得益于降價(jià)促銷(xiāo)的銷(xiāo)售策略,但降價(jià)的另一結(jié)果就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率明顯會(huì)走低,開(kāi)發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不代表利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。”張宏偉表示,如果降價(jià)動(dòng)力消失,下半年銷(xiāo)售指標(biāo)能否完成值得進(jìn)一步觀察。此外,盡管一些房企提前或超額完成上半年銷(xiāo)售目標(biāo),但這些房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企,并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。
隨著部分城市提高公積金貸款額度、為購(gòu)房提供獎(jiǎng)勵(lì)等一系列政策出臺(tái)以及央行3年來(lái)頭次降息的影響,全國(guó)樓市交投出現(xiàn)新變化。原本大幅度降價(jià)的樓盤(pán)紛紛調(diào)高價(jià)格,加之購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn),“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象再現(xiàn)樓市。
“盡管部分城市樓市成交數(shù)據(jù)逐月攀升,但仍有樓盤(pán)成交乏力,許多一、二線(xiàn)城市樓市成交也呈現(xiàn)出了熱冷不均的現(xiàn)象。而部分開(kāi)發(fā)商則夸大樓市熱度,將“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策當(dāng)利好樓市解讀,試圖造勢(shì)托市,影響購(gòu)房者預(yù)期。”專(zhuān)業(yè)人士指出,當(dāng)前穩(wěn)樓市關(guān)鍵是要穩(wěn)預(yù)期,防止開(kāi)發(fā)商造勢(shì)托市進(jìn)而影響樓市調(diào)控大局。
應(yīng)防止用地王“造勢(shì)”
7月10日,備受關(guān)注的北京萬(wàn)柳地塊花落中赫,承諾配建回購(gòu)房面積1.64萬(wàn)平方米。據(jù)了解,萬(wàn)柳地塊總面積為77739平方米,較終出價(jià)26.3億元,樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米,成為新貴地王。其中回購(gòu)房競(jìng)拍面積1.64萬(wàn)平方米。
在很多冷靜的地產(chǎn)界人士看來(lái),萬(wàn)柳等幾個(gè)“地王地塊”具有其特殊性,位于核心城市的核心區(qū)域,并不能代表整個(gè)土地市場(chǎng)的趨勢(shì)。雖然從6月份土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖,但低價(jià)成交依然是主流,流拍情況也時(shí)有發(fā)生。從全國(guó)來(lái)看,土地市場(chǎng)顯然難稱(chēng)火熱。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,北京土地市場(chǎng)的高溢價(jià)率還是個(gè)別現(xiàn)象,而且大部分是一些非住宅類(lèi)的小地塊,市場(chǎng)對(duì)此過(guò)度解讀可能會(huì)影響購(gòu)房者恐慌性入市。“雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌,但大漲的可能性依然很小,購(gòu)房者還是應(yīng)該保持理性。”
在當(dāng)下的環(huán)境中,可怕的是借“土地回暖”的勢(shì)頭,一些房企加大土地投機(jī)的力度,給地王打上 的標(biāo)簽,插上 的翅膀,誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期,從而推高房地產(chǎn)價(jià)格,影響調(diào)控大局。尤其是在“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息比較混亂,市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化,群眾普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈”的當(dāng)下,不要拿個(gè)別地王價(jià)格與當(dāng)下樓市進(jìn)行簡(jiǎn)單對(duì)照。畢竟,土地變高樓,有一段時(shí)間周期;地王和 ,也不能完全畫(huà)上等號(hào)。
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