2013年5月29日，滬總價(jià)地王刷新，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司46億奪長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價(jià)57%，樓板價(jià)29229元。

　　從新國(guó)五條細(xì)則落地之后全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2013年5月以來(lái)，中國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)、多地“地王”記錄屢被刷新。

　　例如：5月9日，上海浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)拍賣的其中兩個(gè)地塊，樓面單價(jià)接連刷新該市年內(nèi)單價(jià)“地王”。其中一塊甚至以超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格創(chuàng)下上海三年以來(lái)的樓面地價(jià)新高。廣州本月亦是一連拍出三個(gè)“地王”，其中海珠區(qū)一臨江地塊樓面地價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，刷新白云區(qū)月初剛誕生的“新地王”紀(jì)錄。5月3日，長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)的一商住地塊，以35.79億元的總價(jià)，刷新長(zhǎng)沙2012年的較高紀(jì)錄。

　　2013年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些高溢價(jià)、地王成交現(xiàn)象，一方面，和各地方政府頻繁推地，多幅地塊位置位于較好市或其他區(qū)域的核心地塊有關(guān)，如今天的上海市長(zhǎng)寧區(qū)的新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價(jià)57%，樓板價(jià)29229元；另外一方面，在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”正在回暖的市場(chǎng)背景下，房企城市布局策略進(jìn)行了調(diào)整，基本重新回歸一二線城市發(fā)展，這樣就導(dǎo)致一二線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)比較熱，尤其是針對(duì)較好的地塊，房企之間勢(shì)必會(huì)加劇競(jìng)爭(zhēng)。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市土地資源的稀缺性、土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低、市中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢(shì)，市場(chǎng)集中度也會(huì)伴隨著市場(chǎng)的發(fā)展逐漸提高。

　　從市核心地塊資源不斷向大型開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷集中的發(fā)展趨勢(shì)及影響來(lái)看，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

　　頭先，2012年下半年以來(lái)，市中高端市場(chǎng)及資源將逐漸被龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)把持，龍頭企業(yè)的品牌張力將在未來(lái)更加突出。市中高端市場(chǎng)的活躍性及稀缺性及當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊的樓板價(jià)相對(duì)區(qū)域內(nèi)中高端樓盤(pán)當(dāng)前售價(jià)來(lái)講的合理性，為今后這些地塊建成后的中高端樓盤(pán)定價(jià)提供了適當(dāng)?shù)目臻g。因此，從中長(zhǎng)期角度來(lái)講，龍頭房企看好未來(lái)2年后一二線城市市的中高端市場(chǎng)，市中高端市場(chǎng)將逐漸被這些龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)把持，這些企業(yè)通過(guò)市優(yōu)質(zhì)地塊中高端品質(zhì)項(xiàng)目的集中打造，將集中突出這些企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的品牌影響力。

　　其次，“地王”市場(chǎng)虛熱假象炒作市場(chǎng)只能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)繼續(xù)興風(fēng)作浪，有可能推動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一方面優(yōu)質(zhì)地塊被具有資金實(shí)力的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，另外一方面，優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越少，隨著市場(chǎng)基本面的回暖，非優(yōu)質(zhì)地塊后期的推出也會(huì)引起部分大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注，此時(shí)，土地市場(chǎng)價(jià)格有可能因此而水漲船高，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)此時(shí)拿地心有余力而不足。當(dāng)前土地市場(chǎng)“火爆”的假象有可能是后期推地陷入困境，尤其是在市場(chǎng)基本面正在回暖的市場(chǎng)背景下，以“地王”市場(chǎng)虛熱假象炒作市場(chǎng)只能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步在土地市場(chǎng)興風(fēng)作浪，導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)上漲。

　　第三、龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，多次拍的“地王”吃下去就不會(huì)再吐出來(lái)，也就是說(shuō)很難再有退地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣，可能導(dǎo)致樓市調(diào)控成果功歸一簣。

　　“地王”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?；仡欉^(guò)去的地王，要么像央企地產(chǎn)企業(yè)那樣擁有充裕的現(xiàn)金流作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、銀行授信、境外融資等融資渠道。能夠提供充?，F(xiàn)金流支撐的支撐這些開(kāi)發(fā)商敢于拿“地王”，也是大型開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)盲目退地的基礎(chǔ)。當(dāng)前，以龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)為主的企業(yè)，無(wú)論在融資渠道還是市場(chǎng)份額占有上均有比較大的資金周轉(zhuǎn)能力及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，因此，這些企業(yè)一旦獲得市優(yōu)質(zhì)地塊“地王”就難說(shuō)再有退地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”寬松為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度“階段性”收緊。

　　5月27日，已經(jīng)獲得7個(gè)報(bào)價(jià)、原計(jì)劃將于28日成交的北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地“準(zhǔn)地王”被緊急叫停或許就是政府政策干預(yù)的表現(xiàn)之一。但是，后續(xù)土地市場(chǎng)如何來(lái)走，在“炒地價(jià)”與“控地價(jià)”之間，在“炒地價(jià)”與“控房?jī)r(jià)”之間，政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行平衡，都是值得我們思考的問(wèn)題，我們拭目以待后面的市場(chǎng)變化。

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