了解購(gòu)房糾紛類(lèi)型

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，以及經(jīng)歷種種糾紛之后，許多業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的維權(quán)意識(shí)正不斷增強(qiáng)，并積極采取相應(yīng)的預(yù)防措施，把許多糾紛的隱患消滅在萌芽之中。在3·15到來(lái)之際，本報(bào)綜合了幾個(gè)預(yù)防糾紛的典型實(shí)例，希望對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商能有所啟示。

　　定金糾紛

　　在與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同之前，一般都要交1萬(wàn)至2萬(wàn)元的定金，簽一份《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》之類(lèi)的合同。可由于在簽訂《銷(xiāo)售合同》時(shí)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)不成一致，或貸款貸不下來(lái)等原因，都有可能造成購(gòu)房人退房。大多數(shù)情況下，購(gòu)房人要取回定金基本是不可能的。

　　預(yù)防之道：定金是否退還，是根據(jù)《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》上的條款而定的。購(gòu)房人李士安在購(gòu)購(gòu)京西某樓盤(pán)一套住宅時(shí)，在《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》上明確寫(xiě)明：“如因簽訂《銷(xiāo)售合同》時(shí)與開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成一致等非購(gòu)房人主觀原因而退房，開(kāi)發(fā)商如數(shù)退還定金?！苯Y(jié)果當(dāng)李士安退房時(shí)，毫不費(fèi)力地要回了定金。

　　合同糾紛

　　雖然《銷(xiāo)售合同》是標(biāo)準(zhǔn)的制式合同，但由于一般購(gòu)房人沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商讓怎么填，就怎么填，這就為以后的糾紛埋下了隱患。

　　預(yù)防之道：購(gòu)房是一個(gè)很復(fù)雜的過(guò)程。如果讓每一個(gè)購(gòu)房人像專(zhuān)業(yè)人士一樣，了解購(gòu)房過(guò)程中的方方面面是不可能的。如果在購(gòu)房簽合同之前，花錢(qián)找到專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師代理簽合同，會(huì)減少許多麻煩，也可減少許多糾紛隱患。

　　入住糾紛

　　入住糾紛主要有以下幾個(gè)方面：環(huán)境、配套不完善；廣告中的“美麗的承諾”沒(méi)有蹤跡；綠化不達(dá)標(biāo)；公攤面積模糊；無(wú)故增大容積率；墻體裂縫，地板不平；私自改變墻體位置等。這些問(wèn)題從某種意義上來(lái)講，要想從根本上解決，購(gòu)房人是無(wú)能為力的，大多數(shù)問(wèn)題還需要開(kāi)發(fā)商來(lái)解決。

　　預(yù)防之道：開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)工程中的每一道工序，特別是裝修問(wèn)題進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并提出意見(jiàn)，而且把檢查、驗(yàn)收工作落實(shí)到每一套房中，才可能把所有問(wèn)題消滅在萌芽中。

　　物業(yè)糾紛

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，要求越來(lái)越高，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是物業(yè)糾紛越來(lái)越多。

　　預(yù)防之道：小區(qū)物業(yè)管理得好壞，一方面取決于物業(yè)管理公司的態(tài)度，一方面取決于物業(yè)管理公司的能力。目前，雖然各個(gè)物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度都很好，但由于80％以上的物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，相對(duì)來(lái)講，這些物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化不強(qiáng)，管理經(jīng)驗(yàn)少，從能力上很難滿足業(yè)主的要求。

　　消協(xié)提醒購(gòu)房者要六看

　　1．要注意考察賣(mài)方的“五證”、“兩書(shū)”、“一照”?！拔遄C”即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、內(nèi)（外）銷(xiāo)商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證；“兩書(shū)”即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)；“一照”即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　2．要注意房屋產(chǎn)權(quán)。凡產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)糾紛尚未了結(jié)的商品房，購(gòu)置時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎。

　　3．要注意房屋質(zhì)量。

　　4．要注意相關(guān)設(shè)施的設(shè)置。購(gòu)房時(shí)要對(duì)房屋的供水、供暖、供電、供氣及排污情況作詳細(xì)的了解。

　　5．要注意周?chē)沫h(huán)境。

　　6．要注意售后服務(wù)。向開(kāi)發(fā)商了解有關(guān)售后服務(wù)的范圍、條件、費(fèi)用，并將商家在這些方面的承諾寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。

　　專(zhuān)家提醒

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢(shì)。為此，專(zhuān)家提醒消費(fèi)者購(gòu)房須備四大意識(shí)。

　　維權(quán)意識(shí)：挑選位置、壓低價(jià)格固然重要，而更重要的是，要時(shí)刻警覺(jué)，在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無(wú)處不在。

　　平等意識(shí)：在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間信息不對(duì)稱(chēng)，存在開(kāi)發(fā)商種種以強(qiáng)凌弱的現(xiàn)象。消費(fèi)者不要被唬住，積極行使協(xié)商權(quán)。

　　證據(jù)意識(shí)：不要輕信開(kāi)發(fā)商的花言巧語(yǔ)。希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)。入住后，一旦發(fā)生問(wèn)題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)可以公證，以證明侵權(quán)存在。

　　求助意識(shí)：房屋不同于一般消費(fèi)品，涉及工程質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域（查看地圖），有關(guān)法律法規(guī)極其復(fù)雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費(fèi)者也很難通過(guò)個(gè)人能力維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果發(fā)生了對(duì)己不利的事情，或者預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來(lái)時(shí)，應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。

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