《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于商品房預(yù)銷售許可制度條款的確立，規(guī)范了我國(guó)商品房預(yù)售行為，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障購房者合法權(quán)益等方面均起到了積極的作用。但是，目前仍有個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商為謀取非法利益，鉆消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)不太了解的空子，采取種種不法手段利用商品房預(yù)售給消費(fèi)者設(shè)置圈套，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的利益。對(duì)此，廣大消費(fèi)者和政府有關(guān)部門必須引起高度重視。 1、商品房預(yù)售過程中常見的不法行為分析 商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交付的購賣合同。在商品房預(yù)售階段，消費(fèi)者很難實(shí)地全面考察合同標(biāo)的物，主要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的宣傳介紹作出預(yù)購的決策。因此，在商品房預(yù)售階段購賣雙方關(guān)于交易信息的誠(chéng)信不對(duì)稱，消費(fèi)者處于明顯弱勢(shì)。同時(shí)，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)交易的法律知識(shí)了解有限，所以某些不法房地產(chǎn)商在預(yù)售過程中打法律法規(guī)的擦邊球以規(guī)避管理，通過各種所謂“促銷”手段將消費(fèi)者引入其預(yù)設(shè)的陷阱，使消費(fèi)者蒙受經(jīng)濟(jì)損失卻難以追究其責(zé)任。因此，剖析商品房預(yù)售中的不法行為，幫助消費(fèi)者有針對(duì)性地實(shí)施防范，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序、保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益非常必要。 1．1警惕預(yù)售宣傳陷阱 一些不法房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、的配套設(shè)施、周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套遲遲難以落實(shí)，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往以預(yù)售合同中對(duì)此并未約定為由推卸責(zé)任。 從法律角度講，售樓書、廣告等是房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其預(yù)售商品的圖片、文字材料，雖說它并非預(yù)售合同，僅僅是一種要約邀請(qǐng)，但是發(fā)出該要約的行為責(zé)任人必須遵守該要約。在預(yù)售房屋竣工交付前，消費(fèi)者只能根據(jù)售樓書、廣告等傳遞信息(房屋的結(jié)構(gòu)、套型、環(huán)境、物業(yè)管理等)作出是否購購的決定。如果售樓書、廣告等帶有不實(shí)的內(nèi)容，將誤導(dǎo)消費(fèi)者與其簽定預(yù)售合同。 1．2認(rèn)清預(yù)售合同中的“貓膩” 在建商品房必須達(dá)到一定的工程進(jìn)度、具備一定條件、依法取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售。而個(gè)別房地產(chǎn)商為了搶占市場(chǎng)，在根本不具備預(yù)售條件、甚至在建設(shè)用地尚未動(dòng)遷的情況下，就要求消費(fèi)者與其簽定《商品房認(rèn)購書》、《意向協(xié)議書》等所謂認(rèn)購合同，并要求消費(fèi)者交納相當(dāng)額度的定金。消費(fèi)者一旦簽定了此類所謂認(rèn)購合同，便極易陷入一個(gè)進(jìn)退兩難的怪圈；房地產(chǎn)開發(fā)商如果較終不能獲得預(yù)售許可證，則雙方簽定的認(rèn)購協(xié)議就不具有法律效力，房地產(chǎn)商又要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔(dān)任何責(zé)任，而購房者不僅無法實(shí)現(xiàn)購房的目的，而且遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；房地產(chǎn)開發(fā)商如果以后取得了預(yù)售許可證，就往往要求消費(fèi)者補(bǔ)簽《預(yù)售合同》，消費(fèi)者一旦因發(fā)現(xiàn)補(bǔ)簽的《預(yù)售合同》與認(rèn)購協(xié)議不一致，增加了一些于己不利的條款而拒簽時(shí)，房地產(chǎn)商又以拒絕認(rèn)購為由而沒收定金。 1．3重視交付面積中的水份 商品房預(yù)售合同中一般均有實(shí)際交付面積與預(yù)售面積不一致時(shí)的處理?xiàng)l款，其中較常見的處理方式是按實(shí)結(jié)算，即約定按實(shí)測(cè)面積與約定面積間差，雙方按價(jià)款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產(chǎn)商所設(shè)的面積陷阱。因?yàn)橥ǔＨ藗兝斫獾拿娣e不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致，帽子總不會(huì)大一尺。但是事實(shí)上無論預(yù)售時(shí)的暫測(cè)面積還是交付時(shí)實(shí)測(cè)面積，由于有“共用面積分?jǐn)偂蓖屜M(fèi)者一頭霧水。不法房地產(chǎn)商利用消費(fèi)者缺乏房屋面積計(jì)算知識(shí)而大做文章?；蚬室庑》看筚u，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分?jǐn)偟脑O(shè)備層攤?cè)牍妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)該免費(fèi)提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍妹娣e。如此一來，商品房實(shí)際交付面積大大超出預(yù)售面積，消費(fèi)者卻由于按實(shí)結(jié)算條款在先而被迫購下自己本不需要的面積，徒增經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 1．4預(yù)防遲延交付的借口遲延交付是預(yù)售商品房中的普遍問題，由此帶來的損失往往使消費(fèi)者有苦難言。遲延交付情況發(fā)生后，房地產(chǎn)商為了逃避違約責(zé)任，往往羅列一大堆所謂客觀原因諸如遇到重大技術(shù)難題、水電氣配套遲遲不到位、遭遇惡劣天氣、竣工驗(yàn)收手續(xù)復(fù)雜等等，并統(tǒng)統(tǒng)稱之為“不可抗力”，來搪塞消費(fèi)者。 2、淺談商品房預(yù)售過程中不法行為的幾點(diǎn)防范措施 商品房預(yù)售中的上述種種不法行為嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者利益，違反了民事法律規(guī)范，作為該行為的責(zé)任人的房地產(chǎn)商要依法承擔(dān)民事責(zé)任。同時(shí)，商品房預(yù)售中不法行為往往也違反國(guó)家或地方的行政法規(guī)，例如：發(fā)布虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者、使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害；不具備《商品房銷售管理辦法》關(guān)于預(yù)銷售條件而預(yù)銷售；無開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)(特別是把在村、鎮(zhèn)集體土地上以自用住宅名義建設(shè)的房屋)進(jìn)行預(yù)銷售；尚未取得商品房預(yù)售許可證而進(jìn)行預(yù)售；不辦理預(yù)售合同登記備案；擅自轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目；向境外人員出售非外銷商品房；挪用商品房，挪用商品房預(yù)售款等等。對(duì)上述這些行為，責(zé)任人不但要依法承擔(dān)民事責(zé)任，還必須同時(shí)依法承擔(dān)行政違法責(zé)任。各級(jí)政府的房地產(chǎn)行政管理部門，承擔(dān)著規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的責(zé)任，必須對(duì)商品房預(yù)售中的不規(guī)范、不合法現(xiàn)象引起高度重視。 2．1廣泛開展法律宣傳活動(dòng)，提高購房消費(fèi)者的自我防范意識(shí) 建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》為規(guī)范商品房市場(chǎng)提供了法律依據(jù)，其中商品房預(yù)銷售條件、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任、虛假商品房廣告的違約責(zé)任、房地產(chǎn)銷售商侵吞購房定金的責(zé)任以及面積糾紛的處理等都作了明確的規(guī)定。要加大對(duì)該法規(guī)的宣傳力度，使商品房消費(fèi)者在預(yù)購前正確理解國(guó)家關(guān)于預(yù)購商品房的有關(guān)法律規(guī)定，依法自我防范。 2．1．1預(yù)防宣傳陷阱 根據(jù)《廣告法》第37、38條的規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購購商品房或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，消費(fèi)者在決定預(yù)購商品房前，一定要認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料。辦理了預(yù)購手續(xù)后，一旦發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)、申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 2．1．2預(yù)防合同中的“貓膩” 提醒消費(fèi)者高度注意，定金的種類是多種多樣的，不僅有違約定金，而且有成約定金和立約定金等，其在合同中的功能各不相同。我國(guó)合同法僅規(guī)定了違約定金的規(guī)則，而其他種類的定金并未詳細(xì)規(guī)定。但是根據(jù)合同自治的原則，法律允許當(dāng)事人訂立其他種類的定金合同。而在商品房銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)商已領(lǐng)取了預(yù)售許可證，一般都不會(huì)和購房者簽定《商品房認(rèn)購書》、《意向協(xié)議書》而直接簽定《預(yù)售合同》。因此簽定《商品房認(rèn)購書》《意向協(xié)議書》的多數(shù)并未獲得預(yù)售許可證。因未獲得許可而預(yù)售的行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，所以其簽定的預(yù)售性質(zhì)的合同也是無效的。而預(yù)售合同的無效是由房地產(chǎn)商的過錯(cuò)所導(dǎo)致，房地產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)由此給消費(fèi)者造成損失的賠償責(zé)任，同時(shí)，他還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政違法責(zé)任。如果消費(fèi)者與房地產(chǎn)商簽定的是立約定金合同，即雙方約定在未來的一個(gè)期限內(nèi)與對(duì)方簽定正式預(yù)售合同、消費(fèi)者先支付一定額度定金的合同，那么消費(fèi)者只要按約定及時(shí)來簽訂合同，使較終因合同條款未能達(dá)成一致而未簽訂預(yù)售合同，房地產(chǎn)商也應(yīng)退還定金。消費(fèi)者一定要擺正立場(chǎng)，莫受蒙騙。 2．1．3預(yù)防面積縮水 2．1．3．1約定按套內(nèi)的建筑面積結(jié)算商品房面積 一般爭(zhēng)議的面積多是由分?jǐn)偟墓妹娣e引起的。所以消費(fèi)者可以要求約定按所購商品房分戶門以內(nèi)的建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。這樣盡管房?jī)r(jià)看起來高一點(diǎn)，但價(jià)款對(duì)應(yīng)的房屋面積比較直觀，便于面積糾紛的處理。 2．1．3．2約定明確套內(nèi)的建筑面積與共有分?jǐn)偯娣e 因?yàn)樯唐贩刻變?nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e是有一定比例的，分?jǐn)偟南禂?shù)越高，消費(fèi)者的得益也就越少。一些商品房?jī)r(jià)格看似不高，但分?jǐn)偟墓妹娣e較多，實(shí)際并不經(jīng)濟(jì)。因此消費(fèi)者在簽訂有關(guān)面積爭(zhēng)議解決條款時(shí)，既要使套內(nèi)的建筑面積不能少，又保證公用分?jǐn)偯娣e不能多。 2．1．3．3約定明確面積爭(zhēng)議解決辦法 在建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》和許多省市的房地產(chǎn)交易管理辦法中均有解決面積爭(zhēng)議的規(guī)定，這些規(guī)定都體現(xiàn)了對(duì)于消費(fèi)者的保護(hù)。但是，由于這些文件僅僅是行政管理規(guī)章，不能作為法院民事審判的準(zhǔn)據(jù)法，所以消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)要求明確約定將這些文件中有關(guān)解決面積爭(zhēng)議的條款。根據(jù)合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。 2．1．4預(yù)防遲延交付 其實(shí)，法律關(guān)于不可抗力的規(guī)定是非常明確的，它是指不可預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。而房地產(chǎn)商所羅列的“不可抗力”根本不符合法律規(guī)定的條件。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)警惕，不要被不法房地產(chǎn)商用“不可抗力”所欺騙。 2．2政府有關(guān)部門加強(qiáng)依法行政，形成長(zhǎng)效監(jiān)督機(jī)制，整頓規(guī)范交易市場(chǎng) 對(duì)樓盤建設(shè)尚未達(dá)到法定條件的開發(fā)項(xiàng)目，堅(jiān)決不予辦理預(yù)售手續(xù)，杜絕不具備預(yù)售資格和條件的樓花進(jìn)入預(yù)售市場(chǎng)。相關(guān)部門應(yīng)通力合作，行成長(zhǎng)效機(jī)制，依法整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 2．2．1依法查處商品房銷售面積“短斤缺兩”行為 面積“短斤缺兩”是目前消費(fèi)者反映突出的問題之查處的：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e進(jìn)行分?jǐn)偅欢菍⒎謹(jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；三是預(yù)售時(shí)違規(guī)進(jìn)行面積計(jì)算；四是不按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定處理面積糾紛；五是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)勾結(jié)，在面積計(jì)算中弄虛作假；六是在合同中不按規(guī)定標(biāo)明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 各地要按照七部委《通知》要求，積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計(jì)價(jià)方式，盡快建立面積糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)解決購房者面積投訴。對(duì)在房屋測(cè)繪中弄虛作假的測(cè)繪機(jī)構(gòu)，情節(jié)嚴(yán)重的，要取消其測(cè)繪資格；構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。對(duì)在面積計(jì)算、面積分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依法予以嚴(yán)懲

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