探索，意味著未知，意味著變數(shù)。不論是在地產(chǎn)圈，還是股市，如果說(shuō)上次我們關(guān)注的那三大利空將奠定地產(chǎn)圈的中長(zhǎng)期趨勢(shì)的話，那么今天我來(lái)和大家討論的，就是影響地產(chǎn)圈短期波動(dòng)的變數(shù)。

　　而之所以稱之為探索。是因?yàn)樗麄儾幌袢罄漳敲疵鞔_的已經(jīng)放出信號(hào)。這些變數(shù)什么時(shí)候出現(xiàn)，將使2010年的地產(chǎn)圈如何波動(dòng)，波動(dòng)大小如何，都會(huì)非常詭異的突然變化。
所以只能探索，讓時(shí)間與歷史去證明吧。
　　我這里只羅列一些我所想到的，然后嘗試說(shuō)明一下我探索的方向。

　　1、資金鏈。

　　頭付比例如果上調(diào)，也即是地產(chǎn)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，或是銀行風(fēng)險(xiǎn)上升之時(shí)。前者是開(kāi)發(fā)商發(fā)起，后者是銀行在背后強(qiáng)制發(fā)起。

　　如果出現(xiàn)頭付上調(diào)這一征兆，就是購(gòu)家砍價(jià)的好時(shí)機(jī)。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候一定是地產(chǎn)商或是銀行急需現(xiàn)金流的狀況。但同時(shí)也意味著如果扛不住這一波，房?jī)r(jià)會(huì)逐步下行。如果地產(chǎn)商資金回籠。則又會(huì)企穩(wěn)。09年大量地王出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商拍地，將需要大量資金?；仡?7年拍地，致使08年資金鏈大量短缺。歷史可能重演。

　　2、收入。

　　如果老百姓收入逐步提高，理論上肯定有利于房產(chǎn)價(jià)格的企穩(wěn)。但是按照目前的房?jī)r(jià)來(lái)講，對(duì)于一些購(gòu)不起房的民眾就算房?jī)r(jià)攔腰斬?cái)?，下?0%，這些民眾還是購(gòu)不起的。就算他們的收入按照GDP增速，上漲10%（略高于GDP增速），他們還是購(gòu)不起的。早已排除在購(gòu)房行列，所以只能考慮那些還能夠購(gòu)得起房的投資客和金領(lǐng)人士。他們的收入上漲，很可能還是會(huì)考慮購(gòu)點(diǎn)泡沫資產(chǎn)的。因此，當(dāng)他們收入上漲，會(huì)一定程度影響房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)今年新的勞動(dòng)法修訂案似乎出來(lái)后，普通老百姓都受惠。他們嘛，應(yīng)該是在陽(yáng)光工資、資產(chǎn)申報(bào)、高管收入標(biāo)準(zhǔn)這些限定下操作。估計(jì)都是低調(diào)為主。

　　另外我感覺(jué)上，我周圍一些高端打工的朋友（注意不是投資客）當(dāng)中喜歡奔馳寶馬的比較多，喜歡別墅、花園洋房的似乎并不多。盡管這些都在他們能力范圍內(nèi)。這個(gè)現(xiàn)象其實(shí)也很有趣。

　　3、其他投資品

　　股市的活躍度會(huì)沖淡房地產(chǎn)的投資熱情。股市如果一路下挫，會(huì)有部分投資客回到地產(chǎn)圈來(lái)；股市如果頻繁出新高，肯定會(huì)有很多資金從地產(chǎn)抽出去炒股。我寫(xiě)這篇文字時(shí)，股市正好在下行當(dāng)中，可是我們要注意，目前領(lǐng)跌的是房地產(chǎn)股票。那些在幾天內(nèi)就已經(jīng)下跌20%的地產(chǎn)上市公司，他們的房子你敢投資嗎？如果年報(bào)公布（我肯定他們盈利的多），他們?nèi)匀灰宦废滦校烙?jì)拋空他們的股票都來(lái)不及。

　　黃金、期貨、基金，房產(chǎn)和這些投資品其實(shí)在很多現(xiàn)在持有房子的人眼里，是同一樣?xùn)|西。當(dāng)然哪個(gè)收益高，往哪個(gè)方向去咯。

　　4、通貨膨脹

　　當(dāng)通貨膨脹來(lái)臨，房地產(chǎn)就變成了保值品。也許能夠抵御通貨膨脹。不過(guò)要考慮是否這些房地產(chǎn)是否本身就有泡沫，然而只要通貨膨脹比較大，房地產(chǎn)的保值功效就會(huì)體現(xiàn)。很多人就會(huì)去瘋搶房產(chǎn)，造成托市現(xiàn)象。

　　5、預(yù)期。

　　人的心理因素總是較難琢磨的。有的時(shí)候沒(méi)來(lái)由的，當(dāng)有人說(shuō)房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題了，忽然沒(méi)幾天周圍人都這么覺(jué)得了，一下子似乎天就塌下來(lái)了，就崩盤(pán)了。也同樣，沒(méi)來(lái)由的，當(dāng)有人說(shuō)房地產(chǎn)只漲不跌，沒(méi)幾天所有人都開(kāi)始亢奮了，一下子鋼筋水泥全豎起來(lái)了，比黃金還貴！

　　預(yù)期這東西是較恐怖的！不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中死亡！

　　好啦，現(xiàn)在是2010年2月，我們有10個(gè)月的時(shí)間去好好探索地產(chǎn)圈2010。

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