日前，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），收緊了對(duì)房地產(chǎn)信托的政策。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這將使房地產(chǎn)公司的融資更為困難。

地產(chǎn)公司融資趨難

通過信托公司融資是房地產(chǎn)公司解決資金的一個(gè)重要途徑，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月27日，1月份房地產(chǎn)信托共發(fā)行16款，總計(jì)29.65億元，占同期信托總量比率超過30%，規(guī)模占比接近50%。近幾個(gè)月來，已有江蘇舜天、香江控股等十余家房企公告了信托融資計(jì)劃。來自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)也顯示，今年1月份投入房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的信托數(shù)量達(dá)23個(gè)，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、不動(dòng)產(chǎn)以及成熟物業(yè)，是投向較為集中的一個(gè)領(lǐng)域。

目前，土地成本在許多房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)了資金鏈的重要部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和榮盛發(fā)展等近20家上市房企購(gòu)地金額超過250億元。此次《通知》禁止用信托資金購(gòu)購(gòu)?fù)恋?，明顯加大了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金壓力。

由于今年年初以來央行開始收緊貨幣政策，各大商業(yè)銀行則嚴(yán)格控制月度貸款，這使得許多企業(yè)遭遇融資瓶頸。此次銀監(jiān)會(huì)再發(fā)文收緊房地產(chǎn)信托，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期，房地產(chǎn)公司的融資渠道將更加困難。

或?yàn)镽EITS做準(zhǔn)備

昨日公布的《通知》細(xì)則要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款?！锻ㄖ愤€明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足"四證"齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家較低要求等條件?！锻ㄖ愤€要求建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)險(xiǎn)管理，并進(jìn)行密切監(jiān)控。

業(yè)內(nèi)人士表示，為了刺激樓市，2009年信托公司可以向只取得"三證"的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款，"三證"即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，缺少"四證"中的建筑工程施工許可證。但隨著日前信貸收緊，大部分房地產(chǎn)信托已經(jīng)要求"四證"俱全，這次的通知?jiǎng)t再次用書面文件的形式予以確定。

有分析人士認(rèn)為，此次出臺(tái)《通知》，也許是為了控制房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)并為即將出臺(tái)的REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）做準(zhǔn)備。較近有消息稱，在密集調(diào)控政策影響下，分別由銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的兩套R(shí)EITS方案歷經(jīng)多年的討論，即將在今年年內(nèi)推出。近年融資難成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的難題，REITS如果順利成行將為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供助力。　　

2010年1/2月份部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)

產(chǎn)品名稱 發(fā)行機(jī)構(gòu) 發(fā)行規(guī)模(萬元) 信托期限

中信-聚信匯金地產(chǎn)基金Ⅲ號(hào)集合資金信托計(jì)劃 中信信托 250000 2010.2-2015.2

穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃 II 期 北京信托 200000 2010.2-2013.2

杭信-飛鷹五號(hào)房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃 杭州信托 50000 2010.2-2012.2

中信弘澤 1號(hào)-弘澤華信貸款集合資金信托計(jì)劃 中信信托 50000 2010.1-2012.1

大連永欣貸款集合資金信托計(jì)劃 中誠(chéng)信托 40000 2010.1-2012.4

中融-隆鑫東方城項(xiàng)目房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃 中融信托 31000 2010.1-2012.1

中融-常州東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 中融信托 30465 2010.1-2012.1

新地苑商鋪物業(yè)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 交銀信托 21000 2010.1-2011.1

中投-潤(rùn)豐宏業(yè)信托受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 中投信托 20000 2010.2-2011.2

五洲建設(shè)-清遠(yuǎn)項(xiàng)目股權(quán)受益權(quán)集合資金信托計(jì)劃 安信信托 20000 2010.1-2012.1

富榮1號(hào)(陽(yáng)光100東營(yíng)麗城項(xiàng)目)集合資金信托計(jì)劃 外貿(mào)信托 20000 2010.1-2012.1

濱海開發(fā)投資集合資金信托計(jì)劃Ⅰ期 北方信托 18000 2010.1-2012.7

銘粵通1號(hào)不動(dòng)產(chǎn)投資基金集合資金信托計(jì)劃 中信信托 15000 2010.1-2013.1

藝苑桐城項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃 北京信托 15000 2010.1-2012.1

鴻隆-江山美苑"綠景花園"項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃 新華信托 15000 2010.1-2012.1(作者：羅率 陸琨倩)