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房企準(zhǔn)備過冬:9月房地產(chǎn)信托降17.5% 現(xiàn)金流將更緊張

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-10-19 10:41:58  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國證券報(bào)  閱讀 645 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

9月房地產(chǎn)信托環(huán)比下降17.5%

融資渠道收緊 房企準(zhǔn)備“過冬”

“近期房企土地融資項(xiàng)目銳減,這反映了開發(fā)商新拿地、新開工項(xiàng)目的急劇下降?!奔幢闶侵苋ɑ┕┞毜拇笮托磐泄?,也面臨著沒業(yè)務(wù)可做的窘境。

中國證券報(bào)記者調(diào)研了解到,多數(shù)房企認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的“春天”已經(jīng)過去,并為“過冬”做好準(zhǔn)備。一些大的房企已下調(diào)明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo),有些甚至取消了原來的拿地計(jì)劃。同時(shí),信托、銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資門檻不斷提高,9月房地產(chǎn)信托環(huán)比下降17.5%,資金凈減少近120億元。隨著融資渠道的不斷收緊和房企償債高峰的來臨,可以預(yù)計(jì),四季度房企的資金將更為緊張。

土地融資項(xiàng)目銳減

房企土地融資項(xiàng)目銳減現(xiàn)象從9月集合信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得以印證。用益信托數(shù)據(jù)顯示,2018年9月房地產(chǎn)信托規(guī)模為564.76億元,而8月這一數(shù)字為684.17億元,9月集合信托投入房地產(chǎn)資金凈減少近120億元,環(huán)比下降17.5%。

這與幾個(gè)月前的房地產(chǎn)信托“一枝獨(dú)秀”形成鮮明對(duì)比。2018年二季度,信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元,比一季度的23710.76億元增長1361.73億元,占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%。上半年,房地產(chǎn)在新增信托資金配置領(lǐng)域中的地位不斷提升。

一端是信托土地融資的項(xiàng)目銳減,另一端則是房企的謹(jǐn)慎態(tài)度。某信托公司 地產(chǎn)信托經(jīng)理趙亮(化名)表示,近期走訪調(diào)研的房企都非常謹(jǐn)慎,對(duì)新拿地項(xiàng)目持觀望態(tài)度。一是因?yàn)楝F(xiàn)在土地價(jià)格較高,二是各家房企一致預(yù)期明年地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不如今年。

“不能說‘寒冬’已經(jīng)到來,但至少房地產(chǎn)的‘春天’已經(jīng)過去?!壁w亮坦言,幾家大房企共同的感覺是今后一兩年地產(chǎn)市場不會(huì)太好,很多已下調(diào)明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo),有些甚至取消了原來的拿地計(jì)劃。

“土地儲(chǔ)備量的下調(diào)表明今后兩年地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將大幅下降?!壁w亮透露,“近幾年,居民的購房需求已提前透支,加之樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊,未來地產(chǎn)市場的需求也會(huì)有所下降?!?/p>

華創(chuàng)證券研究指出,1-8月,全國土地流拍數(shù)量高達(dá)890宗,并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應(yīng)方面,9月住宅類供地環(huán)比下降33%,同比下降43%,其中三四線宅地供給表現(xiàn) 弱,預(yù)計(jì)四季度土地供應(yīng)同比將大概率維持較弱狀態(tài),甚至進(jìn)一步走弱。土地成交方面,9月住宅類土地成交環(huán)比下降17%,同比下降26%,9月宅地成交在8月供給擴(kuò)大前提下表現(xiàn)繼續(xù)低迷,其中三四線拖累更為明顯。

機(jī)構(gòu)提高房企融資門檻

“近段時(shí)間,公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控較為嚴(yán)格,主要做央企、國企之類的大品牌?!比A東某信托公司地產(chǎn)信托經(jīng)理說。

“今年以來,公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常謹(jǐn)慎,一些激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不碰,哪怕這些房企的排名或經(jīng)營業(yè)績靠前,也不可能碰?!壁w亮表示,“今年年中,公司提高了風(fēng)控門檻。年初還在為房企百強(qiáng)提供融資,年中調(diào)整后,基本上只做房企前50強(qiáng)了?!?/p>

從細(xì)分市場來說,某股份制銀行地方分行負(fù)責(zé)人表示,對(duì)于三四線城市地產(chǎn)項(xiàng)目,原來有些大型銀行還會(huì)給全國性大開發(fā)商的項(xiàng)目提供貸款,但近期大型銀行已經(jīng)不做三四線城市的項(xiàng)目。主要原因是銀行擔(dān)心三四線城市棚改貨幣化暫停后,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,目前,三四線城市的房價(jià)有些回落,有些城市房價(jià)已經(jīng)在下跌。

“但是對(duì)于一些頭部房企,個(gè)別銀行 近還提高了貸款額度?!鄙鲜瞿彻煞葜沏y行地方分行負(fù)責(zé)人說,“從側(cè)面反映出,頭部房企的現(xiàn)金流也十分緊張”。

四季度現(xiàn)金流料更緊張

“近期拿地多是國企背景或已經(jīng)偏保守的房企。”周全說,“大型房企要求的融資成本較低,因此,給到投資人的利率也相對(duì)較低?!庇靡嫘磐袛?shù)據(jù)顯示,9月房地產(chǎn)集合信托收益率為7.88%,較8月份的8.19%下降0.31個(gè)百分點(diǎn)。

“收益率的下降,一是因?yàn)榻灰讓?duì)手的層級(jí)提高,二是市場資金緊張,兩年期的地產(chǎn)信托產(chǎn)品不太好賣,近期銷售的多是一年期或一年半的,利率自然會(huì)低一些?!壁w亮說,“但從直觀感受上講,房企的融資成本并沒有下降?!?/p>

趙亮表示,從7、8月份開始,房企前50強(qiáng)在信托的融資成本已突破10%,排名靠后的企業(yè)融資成本甚至可達(dá)15%。說明房企資金緊張的狀況仍舊沒有改變。

隨著信托公司風(fēng)控門檻的提高,房企融資渠道不斷收緊;很多銀行為了提高資金使用效率,上半年就已將貸款額度提前發(fā)放;此外,有證券機(jī)構(gòu)測算的數(shù)據(jù)顯示,在存續(xù)地產(chǎn)債中,2018年到期償付規(guī)模為1613億元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍??梢灶A(yù)計(jì),四季度,房企的現(xiàn)金流將更為緊張。

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