隨著2010年度上市房企年報的逐漸披露，房企現(xiàn)金流普遍極度吃緊的現(xiàn)狀已浮出水面，眾多企業(yè)在2010年銷售表上看似“出色”的答卷背后，更是潛藏著高額負債率的陰影。而央行存款準(zhǔn)備金率再次升至歷史新高的當(dāng)下，企業(yè)正面臨著的資本危機。業(yè)內(nèi)預(yù)計，倘若不及早“低頭”，2011年的企業(yè)年報恐將會很難看。 　　企業(yè)現(xiàn)金流下滑 　　截至3月20日，已有42家上市房地產(chǎn)企業(yè)公布了2010年年報，數(shù)據(jù)顯示，這些房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負513.26億元，相比2009年同期下降了306.05%，其中有29家公司同比下降，的下降幅度和企業(yè)比例，創(chuàng)下了中國房地產(chǎn)史上之較。 　　從這些年報來看，雖然這些上市房企對于地產(chǎn)的投資并未放緩，新開工面積也依然處于高位，但緊張的現(xiàn)金流量卻嚴(yán)重影響了企業(yè)的拿地速度。萬科在年報中直言，未來一段時間，行業(yè)資金面臨緊縮將成為大勢所趨，財務(wù)安全事關(guān)企業(yè)未來發(fā)展，必須謹(jǐn)慎。而從萬科2011年至今的拿地速度來看，這一觀點已經(jīng)落實到了實際操作層面。 　　相比萬科，保利地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值更為慘淡，為負223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。目前，保利地產(chǎn)在北京的8個項目已逐漸啟動和進入銷售期，現(xiàn)金流凈值的低迷讓人們對于保利地產(chǎn)的后期發(fā)展產(chǎn)生了擔(dān)憂。一旦資金鏈緊張，項目拋售尚在其次，是否會影響到項目進展和交房時間才是保利未來將面臨的重大考驗。 　　房企負債率高企 　　據(jù)對已發(fā)布年報房企數(shù)據(jù)進行的粗略計算，2010年40余家上市房企凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88%。同時，這些且應(yīng)截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同2009年年末的3879.81億元相比大幅增加了56%。業(yè)內(nèi)人士指出，債務(wù)負擔(dān)的激增無疑將加大企業(yè)開發(fā)成本。以萬科為例，2009年信托借款利率5.35%-5.45%之間，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月，利率就飆升到10.2%。 　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于連續(xù)兩年的銷售回籠資金仍然充沛，加上信貸之外的融資渠道的不斷拓展，絕大多數(shù)大中型開發(fā)商今年的日子并不難過，幾乎不會出現(xiàn)資金斷鏈的問題。 資金鏈緊繃 　　相比限購令而言，資金面收緊對于房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市公司而言影響顯然更為嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行開發(fā)貸款的收緊、二級市場再融資被阻、加息以及存款準(zhǔn)備金率的不斷提升、預(yù)收款的限制監(jiān)管，都使得開發(fā)企業(yè)的資金成本不斷增加，上市房企的資金鏈正在經(jīng)受的大考。數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，兩市包括金地集團、保利地產(chǎn)在內(nèi)的34家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，但到目前為止尚無一例成功實施。某上市房企的COO日前表示，“面對這樣的場面，我們只有兩條腿走路，一方面減緩拿地和新開工項目的速度，另一方面是加快銷售項目的回款”。 　　雖然包括上市房企在內(nèi)的眾多開發(fā)企業(yè)均面臨不同程度的資金短缺，但房價松動的跡象目前尚不明顯。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“這種僵持的局面可能會維持到5月，如果屆時國家對于地產(chǎn)融資渠道和銀行開發(fā)貸款之門仍不打開，那么房價下滑就將成為必然”。易居地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則認(rèn)為，房價走低的時間或?qū)⑻崆暗?月，“目前放棄降價的窗口期正在逼近，依目前情況分析，二三月將是房地產(chǎn)業(yè)的恐慌期，4月之后，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項目數(shù)量和幅度也將加大，房地產(chǎn)業(yè)的拐點即將到來”。 　　2011風(fēng)光不再？ 　　專家指出，在“新國八條”的背景下，2011年的房企年報復(fù)制2010年的輝煌幾乎是“不可能完成的任務(wù)”，千億神話或?qū)⒊蔀闅v史，年報數(shù)據(jù)“難看”也將成為眾多上市房企的必然。 　　面對企業(yè)目前資金面的惡化，一些上市房企已經(jīng)采取了不同程度的優(yōu)惠政策。相比以往的宏觀調(diào)控，此輪新政更為全面和嚴(yán)厲，無論是時間還是效果上的延續(xù)性和影響都尤勝以往。在過去，面對宏觀調(diào)控，像萬科、恒大這些上市房企也都采取了降價促銷的方式，不僅沒有影響到品牌，相反可以率先瓜分掉市場的剛需份額，并獲得較好的收益。因此，業(yè)內(nèi)專家建議，“當(dāng)下的上市房企尤其是經(jīng)營性現(xiàn)金流比較緊張的企業(yè)，應(yīng)該盡早降低身段入市推盤，應(yīng)該考慮到限購令的推廣讓市場上的剛需份額已經(jīng)降到歷史低點，只有這樣的方式才能搶得市場先機，才能為企業(yè)持續(xù)發(fā)展做好資金面上的準(zhǔn)備”。 隨著2010年度上市房企年報的逐漸披露，房企現(xiàn)金流普遍極度吃緊的現(xiàn)狀已浮出水面，眾多企業(yè)在2010年銷售表上看似“出色”的答卷背后，更是潛藏著高額負債率的陰影。而央行存款準(zhǔn)備金率再次升至歷史新高的當(dāng)下，企業(yè)正面臨著的資本危機。業(yè)內(nèi)預(yù)計，倘若不及早“低頭”，2011年的企業(yè)年報恐將會很難看。 　　企業(yè)現(xiàn)金流下滑 　　截至3月20日，已有42家上市房地產(chǎn)企業(yè)公布了2010年年報，數(shù)據(jù)顯示，這些房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負513.26億元，相比2009年同期下降了306.05%，其中有29家公司同比下降，的下降幅度和企業(yè)比例，創(chuàng)下了中國房地產(chǎn)史上之較。 　　從這些年報來看，雖然這些上市房企對于地產(chǎn)的投資并未放緩，新開工面積也依然處于高位，但緊張的現(xiàn)金流量卻嚴(yán)重影響了企業(yè)的拿地速度。萬科在年報中直言，未來一段時間，行業(yè)資金面臨緊縮將成為大勢所趨，財務(wù)安全事關(guān)企業(yè)未來發(fā)展，必須謹(jǐn)慎。而從萬科2011年至今的拿地速度來看，這一觀點已經(jīng)落實到了實際操作層面。 　　相比萬科，保利地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值更為慘淡，為負223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。目前，保利地產(chǎn)在北京的8個項目已逐漸啟動和進入銷售期，現(xiàn)金流凈值的低迷讓人們對于保利地產(chǎn)的后期發(fā)展產(chǎn)生了擔(dān)憂。一旦資金鏈緊張，項目拋售尚在其次，是否會影響到項目進展和交房時間才是保利未來將面臨的重大考驗。 　　房企負債率高企 　　據(jù)對已發(fā)布年報房企數(shù)據(jù)進行的粗略計算，2010年40余家上市房企凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88%。同時，這些且應(yīng)截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同2009年年末的3879.81億元相比大幅增加了56%。業(yè)內(nèi)人士指出，債務(wù)負擔(dān)的激增無疑將加大企業(yè)開發(fā)成本。以萬科為例，2009年信托借款利率5.35%-5.45%之間，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月，利率就飆升到10.2%。 　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于連續(xù)兩年的銷售回籠資金仍然充沛，加上信貸之外的融資渠道的不斷拓展，絕大多數(shù)大中型開發(fā)商今年的日子并不難過，幾乎不會出現(xiàn)資金斷鏈的問題。

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