持續(xù)調(diào)控讓房企資金鏈緊張的狀況直逼金融危機(jī)時(shí)的記錄，而繼國(guó)家收緊資本市場(chǎng)和銀行信貸兩條房企的主要融資渠道之后，近日銀監(jiān)會(huì)的一紙《信托公司關(guān)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》把房企融資的較后一扇也關(guān)閉了。此情況下，不少企業(yè)將融資對(duì)象瞄準(zhǔn)香港的海外資金。

　　負(fù)債高企國(guó)內(nèi)融資受堵

　　四月份的調(diào)控以來(lái)，房企的資金鏈日趨緊張是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史較高水平，甚至超過(guò)全行業(yè)較艱難的2008年。個(gè)別公司如綠城、富力地產(chǎn)的負(fù)債率則高達(dá)100%以上。而上周，銀監(jiān)會(huì)完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研也顯示，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60%-70%以內(nèi)。

　　一邊是缺錢，一邊卻又遭遇地產(chǎn)調(diào)控背景下的“融資難”。12日，繼上市融資和再融資、銀行信貸等融資通道收緊后，銀監(jiān)會(huì)再出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)提示通知，要求信托公司對(duì)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)展開(kāi)自查。據(jù)悉，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》發(fā)布之后，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款量開(kāi)始回落，但房地產(chǎn)信托貸款并未大幅減少，而是呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至11月19日全國(guó)信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托1601億元人民幣，其中，7月至9月間單月都超過(guò)200億元，10月為178億元，而去年全年的規(guī)模也只有400億元。

　　而記者了解到，近日幾家主要信托公司的房地產(chǎn)信托發(fā)行已經(jīng)暫停，接下來(lái)的暫停規(guī)定可能擴(kuò)展至整個(gè)信托行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士戲稱，如果說(shuō)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款量進(jìn)行控制是對(duì)地產(chǎn)融資“關(guān)門”的話，那么此次對(duì)房地產(chǎn)信托的叫停就是“堵窗”。

　　中國(guó)人民大學(xué)發(fā)布的一份研究報(bào)告指出，從2010年12月份起，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速超過(guò)30%，預(yù)計(jì)2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。

　　海外融資已逾200億美元

　　房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地的融資通道陸續(xù)被堵，資金鏈的緊張卻與日俱增，在國(guó)際熱錢洶涌的背景下，有條件的地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)尋海外融資，在香港掀起了一波融資潮。

　　11月24日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請(qǐng)，把所有根據(jù)40億美元債務(wù)工具計(jì)劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市，票據(jù)將于本月26日起計(jì)的1年內(nèi)發(fā)行。11月2日，中國(guó)海外也傳出海外發(fā)債的消息，但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。事實(shí)上，從10月下旬開(kāi)始，內(nèi)地房企就有多筆海外融資浮現(xiàn)。10月25日恒盛地產(chǎn)公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款；人和商業(yè)11月3日公告，公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元13厘額外優(yōu)先票據(jù)。

　　摩根大通中國(guó)投行董事總經(jīng)理龔方雄認(rèn)為，當(dāng)前，國(guó)際資本市場(chǎng)仍然非?？春弥袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。國(guó)外投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的錢今年大大增加了，這部分錢投資在項(xiàng)目上，一呆至少是三年、五年以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月底至今的這一波海外融資潮，內(nèi)地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內(nèi)地房企海外融資規(guī)模已超過(guò)200億美元。

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