“金九”未現(xiàn)，三季度樓市銷售持續(xù)低迷，房企業(yè)績亦受影響。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月10日，已有31家A股房地產(chǎn)公司公布了三季度業(yè)績預(yù)告。其中，預(yù)增公司10家，續(xù)盈公司2家，扭虧公司2家，“報(bào)喜”公司合計(jì)不足半數(shù)，遠(yuǎn)低于去年同期。一線房企前三季度銷售業(yè)績?cè)鏊亠@著放緩，同時(shí)存貨激增;在市場(chǎng)利率不斷抬升的背景下，房企資金鏈持續(xù)收緊。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策在年內(nèi)不可能放松，房企全年業(yè)績減速已成定局。

　　有息負(fù)債激增

　　今年以來，A股房企整體的貨幣資金量有所增長，但多數(shù)通過舉債獲得，因此有息負(fù)債總額明顯攀升。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月末，可比的114家A股房企持有貨幣資金合計(jì)為2104.92億元，同比增長12.3%;而負(fù)債總計(jì)達(dá)11651.48億元，同比增長39.6%;扣除預(yù)收賬款后，114家A股房企的負(fù)債總額為7664.28億元，同比增長31%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在股市融資受阻、銀行信貸收緊的影響下，房企不得不通過信托、私募、海外發(fā)債以及民間借貸等渠道籌集資金，而通過這些方式籌集資金往往需要支付高昂的成本。比如國內(nèi)信托融資的利率一般超過12%，加上其他手續(xù)費(fèi)，融資成本普遍超過15%。這無疑會(huì)給房企帶來巨大的償付壓力。

　　從國家統(tǒng)計(jì)局公布的行業(yè)資金來源分析，隨著銀行收縮貸款和銷售放緩，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的貸款和定金及預(yù)付款一直在萎縮。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年4、5月份，全國商品房成交量增速出現(xiàn)明顯下滑，增速分別只有6.35%和9.08%，6月份增速小幅回升，7月增速又轉(zhuǎn)為停滯，8月份銷售增速停滯更為明顯。

　　銷售停滯導(dǎo)致房企存貨消化周期拉長，存貨總額不斷攀升。截至6月份末，114家A股房企存貨總額高達(dá)10273.85億元，同比增長39.1%，創(chuàng)歷史新高。其中剔除預(yù)收賬款后的真實(shí)存貨也高達(dá)6684億元，比去年同期增加29%，為歷史較高點(diǎn)。

　　中原證券研報(bào)指出，從行業(yè)短期償債壓力看，房地產(chǎn)行業(yè)短期資金盈虧(貨幣資金-短期借款-一年內(nèi)到期長期貸款)為327億元，比年初減少了60%，比去年同期減少了50%。

　　政策轉(zhuǎn)向概率小

　　目前，全國各大城市的房價(jià)已出現(xiàn)明顯的滯漲特征，部分城市房價(jià)則已松動(dòng)，不過業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策轉(zhuǎn)向的可能性極小。據(jù)SOHO中國董事長潘石屹透露，不久前，北京市有關(guān)專業(yè)召集部分在京的開發(fā)商舉行座談，傳達(dá)的政策意圖便是“限購”等調(diào)控措施明年將繼續(xù)執(zhí)行。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，3-8月，全國主要城市的房價(jià)保持穩(wěn)定，政策打壓后，成交量明顯下滑，但房價(jià)整體趨勢(shì)性下跌的局面并沒有出現(xiàn)。

　　8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)，即有46個(gè)城市出現(xiàn)停漲，比7月份增加了15個(gè)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于2009-2010年房價(jià)暴漲，本輪調(diào)控的政策目標(biāo)已經(jīng)不是“遏制部分城市住房價(jià)格過快上漲”。2011年5月， 次明確提出了調(diào)控政策的目標(biāo)是“降房價(jià)”。目前的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國多數(shù)城市的房價(jià)還未降。在外部環(huán)境尚未嚴(yán)重惡化、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速尚未出現(xiàn)明顯回落的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性很小。

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