在國慶長假之前，有關部委再出重拳調控樓市，強調對違法違規(guī)房企暫停融資和購地，同時“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查”。專家認為，房地產市場的二次調控，使得房地產開發(fā)企業(yè)將再次面臨資金的壓力。

　　上半程調控未動開發(fā)商筋骨

　　9月29日晚間，國家有關部委分別出臺進一步樓市調控措施，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高頭付款比例至30%及以上、限制購房套數(shù)及調整契稅等條款，比以往政策更為嚴厲，因此也被業(yè)界視為年內的次調控。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭稱，從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房地產運行情況來看，上半程調控雖抑制了房價過快上漲，但對開發(fā)商來說并未傷筋動骨，尤其在8、9月間，各地樓市量價齊升，排隊購房現(xiàn)象日漸增多，讓決策層不得不考慮“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季出現(xiàn)報復性反彈給鞏固調控效果帶來的不利影響。

　　從萬科公布的8月份銷售業(yè)績來看，8月份銷售金額較去年同期增加了149%，單月銷售過百億元。正是“不差錢”的底氣讓萬科8月份在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5公頃，購地金額高達78億元。

　　9月伊始，土地市場陡然升溫，9月2日，廣州番禺南區(qū)一地塊被廣州城建以樓面價7282元／平方米取得，番禺住宅用地樓板價新高再度被刷新。9月8日，香港九龍倉集團旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海浦東黃浦江沿岸一地塊，總價48.28億元，折合樓板價35490元／平方米，創(chuàng)下浦東住宅用地樓板價新高。此外，萬達將武漢東湖商務區(qū)核心地段2幅商住用地收入賬下，47公頃的土地總價達76億元，成為該地區(qū)新總價新高。

　　中原集團研究董事程澐也認為，房價再次上漲和地價新高被刷新雙重因素加速了本次調控政策的出臺。

　　開發(fā)商資金壓力繼續(xù)加大

　　上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，此次調控明確提出，對房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，加大監(jiān)管力度，如有違法違規(guī)記錄，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等，措辭更為嚴厲。對開發(fā)商而言，這意味著一旦違規(guī)就將被切斷“銀根”，強有力的處罰將起到明顯的震懾作用。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產公司上半年經營性現(xiàn)金流為－783.6億元，較一季度末的－405.6億元增加了378億元，較2009年同期的349.6億元增加了1133.2億元。共有77家公司經營性現(xiàn)金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示，約七成公司經營性現(xiàn)金流為負，說明整個行業(yè)資金吃緊。從負債來看也不容樂觀，這些地產公司上半年負債總額達到7944億元，較一季度末和2009年末分別增加了601億元和1260億元。

　　一家房地產上市公司高管告訴記者，事實上發(fā)行股票、公司債券等融資渠道自去年11月以來就已基本關閉了，萬科、招商地產、世茂、蘇寧環(huán)球等多家房企增發(fā)方案都已停止。而且房地產企業(yè)獲取貸款難度也加大。

　　長江證券分析師蘇雪晶認為，近期雖有保險資金獲準進入不動產行業(yè)的利好消息，但遠水難解近渴。總體上，國內房企的融資渠道正逐步收緊。國家統(tǒng)計局公布的月度數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金中所占比重已從年初的34%增加到8月的37%。

　　據(jù)介紹，在資金壓力下，一些房企已開始加速多元化融資途徑，其中，發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托、基金等融資方式被廣泛應用。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，房企海外融資超過900億港元，遠超過去3年的平均水平。但房企海外融資代價也十分高昂。從發(fā)債的利率看，今年房企發(fā)債利率區(qū)間已從8%－9%上升至13%－14%。

　　此次調控政策還要求，“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查”。程澐認為，如果各地加強對此項政策的執(zhí)行力度，勢必對高端住宅項目產生較大的影響，也會進一步擠壓開發(fā)商的利潤空間。

　　樓市或再次陷入觀望期

　　北京鏈家地產副總裁林倩認為，新政策在國慶黃金周之前出臺，將使波觀望迅速形成，成交量有可能出現(xiàn)急剎車，很可能成為較近幾年來較“冷”的黃金周，市場將再度回歸理性。

　　多家機構分析師也向記者表示，新政策的出臺將使得購房者“主動”或者“被動”的陷入觀望。

　　政策中關于頭套房屋頭付30%的規(guī)定、關于契稅和個人所得稅優(yōu)惠的取消都將增加購房成本，影響購房人的購房計劃；而房產稅、保障房的增加將影響市場對房價上漲預期，使得購房人主動推遲購房計劃。開發(fā)商在資金壓力下，或不得不再次采取促銷手段回籠資金。

　　楊紅旭也認為，這一波緊縮型調控后，房地產市場將再度降溫，十月份的市場表現(xiàn)將比九月份差一些。今年第四季度，城市的商品住宅成交量估計將比8－9月份略有回落，房價上漲的動力減退，基本上將會以盤整和小幅下跌為主基調。

　　多家券商紛紛出具報告認為，新政策抑制房價上漲有利于地產股價企穩(wěn)，盡管被認為是重大利空的房產稅政策尚未公布，但從八月中旬開始，地產股股價普遍出現(xiàn)了15%左右的回調，已基本反映了對二次調控的預期，或將觸底反彈。

　　在節(jié)前較后一個交易日，滬深兩市地產板塊低開高走呈現(xiàn)一個反彈逆轉的行情，收盤時大智慧房地產指數(shù)上漲3.75%，保利、萬科、招商、金地四大地產龍頭公司股價漲幅均超過5%。

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