歷史有時總是驚人的相似。３年前的情景仿佛一夜之間重回樓市。１０月２６日，有媒體報道稱，北京市銀監(jiān)局已緊急叫停未封頂樓盤房貸。這條規(guī)定是對２００３年央行１２１號文件（即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）的重申。

消息傳開，有開發(fā)商如坐針氈。“經(jīng)歷宏觀調(diào)控，對于許多資金鏈本來就比較脆弱的開發(fā)商來說，這無異于雪上加霜?！碑?dāng)天，京城一位開發(fā)商在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示。

另有開發(fā)商指出，倘若嚴(yán)格執(zhí)行上述政策，很多開發(fā)商將不得不面對長達(dá)三個月甚至半年的“生死考驗”。

種種跡象顯示，監(jiān)管部門正試圖進(jìn)一步收緊“銀根”，實力較弱的中小房地產(chǎn)商將頭當(dāng)其沖，經(jīng)受這輪宏觀調(diào)控的洗禮。

緊急叫停未封頂樓盤房貸

１０月２６日，記者致電北京市銀監(jiān)局，求證緊急叫停未封頂樓盤房貸一事，相關(guān)人士對此守口如瓶或聲稱毫不知情。

２６日及２７日，記者又先后致電中國銀監(jiān)會和中國人民銀行有關(guān)部門，兩部門相關(guān)人士均表示，較近從未下發(fā)過緊急叫停未封頂樓盤房貸方面的文件。隨后，記者從多個渠道證實，北京市銀監(jiān)局緊急叫停未封頂樓盤房貸，確有其事，并非空穴來風(fēng)。

“我們收到相關(guān)的文件已經(jīng)有幾天了?！惫ど蹄y行北京分行昌平支行信貸處一位人士如是表示。不過，工行總行房貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人士表示并未收到類似通知。

上述人士表示，北京市銀監(jiān)局發(fā)文一般到不了工行總行，工行總行沒有接到相關(guān)通知屬于正常。這位人士同時向記者提供了一個細(xì)節(jié)——近日，北京市銀監(jiān)局曾召開三季度聯(lián)席會議，會議內(nèi)容向工行總行作了通報，股份制商業(yè)銀行都收到了緊急叫停未封頂樓盤房貸的相關(guān)文件。

“沒有收到相關(guān)通知，并不代表工行下屬業(yè)務(wù)部門不執(zhí)行北京市銀監(jiān)局的規(guī)定?！边@位人士說。

據(jù)有關(guān)媒體１０月２６日報道，位于北京北五環(huán)一處樓盤，原本６家提供貸款業(yè)務(wù)的銀行如今只剩下了深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行和中國銀行３家。在這３家銀行中，深圳發(fā)展銀行也接到了通知，“暫不接單”。

京城一位開發(fā)商在接受記者采訪時透露，目前尚能辦理個人住房貸款的民生、光大等銀行，也已知會相關(guān)開發(fā)商，將在１０月底較遲１１月初，停止主體結(jié)構(gòu)未封頂樓盤的個人住房貸款業(yè)務(wù)。另外，浦發(fā)銀行北京分行有關(guān)人士也表示，該行目前已經(jīng)停止了未封頂樓盤的貸款。

知情人士表示，９月２７日，北京市銀監(jiān)局召開了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險情況通報會”，對各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場檢查意見書》，并根據(jù)現(xiàn)場檢查情況要求各家銀行停止對未封頂樓盤發(fā)放房貸。

除規(guī)定一手住房項目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款外，北京市銀監(jiān)局還規(guī)定 “對貸款購購套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率。”如發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題將嚴(yán)肅處理，主要責(zé)任人就地免職。此外，北京市銀監(jiān)局還要求各經(jīng)營單位對現(xiàn)有的個人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行排查，對不符合規(guī)定的貸款立即停止發(fā)放。

據(jù)悉，目前受上述文件限制的有興業(yè)銀行、招商銀行、華夏銀行、民生銀行等９家全國性的股份制商業(yè)銀行。這些銀行已下達(dá)了各自的處理文件，將陸續(xù)從未封頂樓盤項目退出。

預(yù)售模式遭遇挑戰(zhàn)

“這項政策其實早就有，只是一直沒有嚴(yán)格地執(zhí)行?！比珖ど搪?lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生１０月２６日認(rèn)為，北京銀監(jiān)局上述舉動是對２００３年央行１２１號文件（即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）的重申。

針對房地產(chǎn)過熱跡象，２００３年６月央行出臺的１２１文件要求商業(yè)銀行加強(qiáng)個人住房貸款管理，支持中低收入家庭購購住房的需要。１２１號文明確指出：“商業(yè)銀行只能對購購主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。”

“有些開發(fā)商和銀行有關(guān)系，樓盤沒封頂就做按揭貸款，知道不能做，主要是想辦法進(jìn)行變通?！?聶梅生說。北京季景沁園銷售總監(jiān)柯秀林坦言，實際上，當(dāng)前未封頂就做房貸這種現(xiàn)象“具有一定普遍性”。

工行北京分行昌平支行一位人士分析，北京市銀監(jiān)局之所以重申１２１號文件，一個主要的原因是“怕開發(fā)商出事”。這位人士說，很多開發(fā)商資金不足，主要靠拿銀行的錢去搞房地產(chǎn)開發(fā)，其中隱藏著巨大的風(fēng)險。

聶梅生認(rèn)為，北京市緊急叫停未封頂樓盤房貸，對北京所有開發(fā)商都有影響?！斑^去只要‘四證齊全’，銀行就能給開發(fā)商發(fā)放貸款，開發(fā)商只有將房子賣出去才能收回投資，若沒有封頂不能辦理房貸，有的開發(fā)商就會接不上氣兒，資金鏈可能會有問題?！?

“對開發(fā)商來說，這個打擊太大了！” 光大銀行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理徐金麟表示，封頂才能做房貸意味著銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)提高了，對銀行來說，是一件好事，可以防范風(fēng)險；但是這種標(biāo)準(zhǔn)對開發(fā)商而言，要求太高了?！昂芏嚅_發(fā)商資金本來挺緊張，這樣做（對開發(fā)商）肯定有很大的影響?！?

陽光１００常務(wù)副總經(jīng)理范小沖強(qiáng)調(diào)，此次銀行提高門檻，對期房銷售模式將帶來很大挑戰(zhàn)?！霸陧椖块_發(fā)后期，開發(fā)商后續(xù)資金主要來自銷售回款，如果不能盡快實現(xiàn)資金回籠，資金按時回來，必定會對開發(fā)商造成很大壓力。即便是拿到預(yù)售證，銀行不給按揭，也只能收取定金、頭付款，大錢還是下不來。”范小沖指出，封頂銀行才給做房貸，不僅將直接給開發(fā)商現(xiàn)金流帶來非常大的壓力，而且將使開發(fā)商過去慣用的預(yù)售模式——即利用銀行杠桿，依靠大量回款，以很少資金撬動很大項目模式——無法故事重演。

中小房企艱難過“冬”？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市緊急叫停未封頂樓盤房貸事實上只是宏觀調(diào)控的一部分，隨著宏觀調(diào)控的深入，不排除各地特別是一些熱點(diǎn)城市銀行監(jiān)管部門采取類似的行動。

接下來的問題是，一些中小房企或?qū)⒚媾R被迫退出市場的命運(yùn)。

“原來有些項目還沒出地面，就開始向銀行貸款?！毙旖瘅敫嬖V記者。另有業(yè)內(nèi)人士表示，有的項目挖坑就向銀行貸款，導(dǎo)致這種現(xiàn)象除了當(dāng)前銀行有放貸沖動，開發(fā)商資金不足，沒有實力往往是主要原因。

國家信息經(jīng)濟(jì)預(yù)測部較新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)業(yè)月度運(yùn)行報告》顯示，今年１—７月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計到位資金１４４１６．７５億元，同比增長２９．４％。其中，作為房地產(chǎn)開發(fā)的一項重要資金來源——定金及預(yù)收款，占到了全部到位資金的２７．８％。而去年同期，這一比重是３８．２％，２００４年則為４３．１％。而購房者支付的定金及預(yù)收款，一半以上是個人住房商業(yè)貸款。設(shè)若將開發(fā)貸款也計算在內(nèi)，人們不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的自有資金非常有限。

三年前，１２１號文件的出臺曾經(jīng)讓不少開發(fā)商感到恐慌。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)就曾預(yù)言：“５０％以上企業(yè)會垮臺，７０％以上項目將無法繼續(xù)?！碑?dāng)時，這一說法得到許多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的附和。１２１號文件也被稱之為“中國地產(chǎn)業(yè)十年來較苛刻”的政策而受到開發(fā)商的廣泛質(zhì)疑。

分析人士指出，之所以任志強(qiáng)當(dāng)年的預(yù)言沒有應(yīng)驗，一個不可忽視的因素就是１２１號文件沒有得到認(rèn)真的執(zhí)行。

銀行業(yè)存在的問題如今已引起了有關(guān)部門的重視。近日，中國銀監(jiān)會主席劉明康在第四季度經(jīng)濟(jì)金融形勢通報電視電話　會上特別強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)貫徹落實宏觀調(diào)控政策，保持和維護(hù)銀行業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行和發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。此前，劉明康還對銀行業(yè)風(fēng)險發(fā)出警示，要求警惕三大風(fēng)險，其中就包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款的不良率很可能進(jìn)一步上升。較近，銀監(jiān)會又先后發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《商業(yè)銀行合規(guī)風(fēng)險管理指引》。

種種跡象顯示，金融監(jiān)管日趨嚴(yán)格，“銀根”日漸收緊。這對抗風(fēng)險能力較弱的中小房企來說，如同遭遇寒冬。“過去蓋１８層或２８層樓房，較多蓋到１０層左右，就可以通過銀行按揭回款，這次明確提出不管蓋多高的樓房都得封頂，否則銀行不給貸款?！狈缎_估計，正常情況下，這將給開發(fā)商帶來三個月甚至長達(dá)半年“青黃不接”，現(xiàn)金流壓力，過了這道坎兒，才能笑到較后。

“小的、沒有實力的開發(fā)企業(yè)，可能受（新政策）影響較大，其生存能力將大受考驗，特別是一些操作不規(guī)范的開發(fā)商，有可能退出市場，受影響嚴(yán)重的樓盤可能爛尾?！笨滦懔终f，開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，“從長遠(yuǎn)來看，篩掉一些本應(yīng)該淘汰的開發(fā)商，也是一件好事。”

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