近日，針對(duì)“中、農(nóng)、工、建等四行停止新增開發(fā)貸款審批”風(fēng)波，記者采訪了解到，四行雖然否認(rèn)了對(duì)房企停止開發(fā)貸款的審批，但都明確表示，年底信貸額度有限，放款要根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)情況來(lái)決定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資質(zhì)不怎么高的中小房企或?qū)⒈汇y行拒之門外，年底，八成中小房企猶如冬天的“寒號(hào)鳥”被凍得直打“哆嗦”。

　　房企調(diào)控政策持續(xù)加碼

　　繼9.29新政、限購(gòu)令出臺(tái)之后，房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。據(jù)媒體報(bào)道，占據(jù)信貸市場(chǎng)大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批。雖然該消息被四行否認(rèn)，但四行皆表示，年底信貸額度比較有限，放房企開發(fā)貸款要考慮企業(yè)的資質(zhì)。這意味著資質(zhì)不怎么強(qiáng)的中小房企將面臨“貸款”難的境遇。

　　更壞的消息還在后面。一個(gè)月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調(diào)控壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。 房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)是否大幅度上漲來(lái)決定要不要出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，尤其是今年11月份的房?jī)r(jià)，將會(huì)決定是否發(fā)起第三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控?！叭绻_發(fā)商繼續(xù)哄抬房?jī)r(jià)，不排除會(huì)放出更加嚴(yán)厲的政策，實(shí)施第三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控。

　　大型房企： 不差錢

　　二三線城市“拿地歡”

　　近日，銀監(jiān)會(huì)選擇了60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)多數(shù)大型房企存在負(fù)債率過高、貸款集中到期等諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以為然，據(jù)記者了解，品牌房企10月份在二三線城市“拿地歡”。

　　據(jù)了解，素有房地產(chǎn)權(quán)重股“萬(wàn)保招金”四家房企在前三季度收益頗豐，前三季度銷售總額達(dá)到1378億元，與2009年全年1427億元的銷售總額相比，僅相差不到50億元。在資金充足的情況下，多數(shù)房企開始涌向二、三線城市拿地。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)20家企業(yè)的監(jiān)測(cè)，10月企業(yè)新增土地儲(chǔ)備1837.57萬(wàn)平米，環(huán)比大漲136.76%。多數(shù)新增土地位于二三線城市，新增土地平均樓面地價(jià)僅為1621元/平米，環(huán)比大幅下降49.87%。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，20家監(jiān)測(cè)企業(yè)中新增土地儲(chǔ)備的企業(yè)由7家增加到9家，接近半數(shù)的企業(yè)在10月份內(nèi)新增土地儲(chǔ)備。

　　廣州市社會(huì)科學(xué)院高端研究員彭澎認(rèn)為，房企涌向二、三線城市拿地，一是因?yàn)槎€城市沒有限購(gòu)令；二是去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確加快城鎮(zhèn)化步伐，中小城鎮(zhèn)有更多發(fā)展機(jī)遇；三是二三線城市發(fā)展迅速，對(duì)開發(fā)商來(lái)說利潤(rùn)也不輸于一線城市。

　　中小房企：融資難

　　成冬日“寒號(hào)鳥”

　　在融資方面，中小房企一直處于劣勢(shì)。在銀行開發(fā)貸款方面，中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示，放房企開發(fā)貸款要考慮企業(yè)的資質(zhì)。這意味著，融資渠道本來(lái)就有限的中小房企將面臨“貸款”難的境遇。

　　房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，開發(fā)貸“減糧”，對(duì)中小房企來(lái)說猶如晴天霹靂，不排除小部分中小房企突擊拋售手中土地或者降價(jià)售房的現(xiàn)象。中小開發(fā)商今年冬天要做“寒號(hào)鳥”。中小房企被并購(gòu)的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年的并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍。業(yè)內(nèi)分析，接連出臺(tái)的政策調(diào)整和輪加息的預(yù)期，讓開發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能。

　　專家觀點(diǎn)pk

　　 房地產(chǎn)專家謝逸楓：八成中小房企資金鏈或斷裂

　　面對(duì)再融資關(guān)閘、上市夢(mèng)斷、私募拆借成本高企，再加上行業(yè)調(diào)控籠罩在市場(chǎng)上的觀望烏云，已經(jīng)迫使更多的開發(fā)商將下一年度的計(jì)劃押寶在2011年的信貸開閘上。但從融資渠道上來(lái)講，中小房企的融資渠道相對(duì)有限，如果銀行收緊開發(fā)貸款，對(duì)他們來(lái)說完全是“晴天霹靂”，80%中小房企資金鏈或面臨崩潰。

　　知名房產(chǎn)專家陳真誠(chéng)中小房企較難洗牌

　　銀行收緊開發(fā)貸款，不斷對(duì)品牌房企還是中小房企，影響都不會(huì)很大。對(duì)于多數(shù)中小型開發(fā)商來(lái)說，本來(lái)就不容易從銀行獲得貸款，尤其是一些小型開發(fā)商，或因調(diào)控政策限制不能從銀行貸款的項(xiàng)目，本來(lái)就很難從銀行獲得貸款，即便沒有減少新增開發(fā)貸款審批，他們也幾乎不能獲得貸款，因此，停止新增開發(fā)貸款審批對(duì)他們也沒有多少實(shí)際影響。

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