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房企融資呈多元化趨勢(shì) 調(diào)控難壓“賭漲”預(yù)期
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 589 次
如今的土地市場(chǎng),正上演著年末的“瘋狂”。不僅京、深、穗等一線城市的“地王”紀(jì)錄再度被刷新,而且這種趨勢(shì)更是蔓延到了二三線城市。這不禁讓人產(chǎn)生疑問,為何持續(xù)數(shù)月的樓市調(diào)控,房企仍然不差錢,頻頻大手筆拿地?房價(jià)是否會(huì)再次陷入越調(diào)越漲的怪圈?
事實(shí)上,今年的樓市調(diào)控中,“收緊房企銀根、力促有效供給”成為一條主線。一方面通過執(zhí)行差別化信貸政策來抑制投資投機(jī)性需求;另一方面,提高土地出讓保證金比例、叫停上市融資以及監(jiān)管預(yù)售金等措施,則意在逼迫供給方加大促銷力度。
“房企融資呈多元化趨勢(shì),由于‘賭漲’未來預(yù)期,未來調(diào)控壓力仍然巨大,需要繼續(xù)加碼落實(shí)調(diào)控政策?!庇袑<冶硎?。
步步緊逼扼“銀根”
身處“史上較嚴(yán)”的調(diào)控中,房地產(chǎn)業(yè)今年的資金情況到底如何,或可從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中窺見端倪。
數(shù)據(jù)顯示,今年1-11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源6.322萬億元,同比增長31.2%,但這也是自4月份出臺(tái)“新國十條”以來,連續(xù)第七個(gè)月呈同比增幅下滑。在總量放緩的同時(shí),各項(xiàng)資金的來源結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)顯著變化,國內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增幅和占比逐月在下降,企業(yè)自籌資金以及外資的比例則上升。
房地產(chǎn)業(yè)資金上的種種變化,與監(jiān)管層漸次出臺(tái)的調(diào)控措施不無關(guān)系。
在今年1月份出臺(tái)的“國十一條”中,明確提出抑制投資投機(jī)性購房需求,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,二套房貸頭付比例不得低于40%,同時(shí)還強(qiáng)調(diào)要收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
此后,國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款更是日益趨嚴(yán)和細(xì)化?!靶聡畻l”中就要求,頭套90平方米以上的自住房貸款比例不得低于30%;二套房頭付款比例不得低于50%,貸款利率上浮10%。及至9月29日出臺(tái)的“國五條”:頭套房頭付比例提高至30%,三套房完全停貸。
與此同時(shí),市場(chǎng)上的貨幣流動(dòng)性也在進(jìn)一步緊縮。12月20日,央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),這已是年內(nèi)第六次的上調(diào),至此存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了18.5%,創(chuàng)歷史較高。與此同時(shí),10月20日,時(shí)隔34個(gè)月央行頭次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)?!澳壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求過旺,而房價(jià)的不斷上漲與流動(dòng)性過剩密切相關(guān),上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息能對(duì)沖流動(dòng)性,間接上有助于房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控?!敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出。
除了來自銀行部門的直接融資收緊外,開發(fā)商的其他間接融資途徑也在遭遇“圍堵”。
早在今年3月,證監(jiān)會(huì)就表示,正聯(lián)合國土部擬訂上市公司募集資金管理新政,旨在確定更為明確、細(xì)致嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)把房地產(chǎn)企業(yè)融資關(guān),致使上市房企的千億融資遭遇擱淺。而隨著近日銀監(jiān)會(huì)頒布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》,要求各家信托公司立刻對(duì)房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查。這也意味著,目前較為活躍的房地產(chǎn)信托融資,也開始進(jìn)入監(jiān)管層的調(diào)控范圍。
事實(shí)上,緊扼房企“銀根”已經(jīng)在部委間形成合力。國土部提高土地出讓金保證金比例至20%,同時(shí)要求在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的頭付款;國家稅務(wù)總局要求加強(qiáng)土地稅收繳納清查工作,其中包括嚴(yán)格清算土地增值稅。
而住建部門則出臺(tái)將開發(fā)商的預(yù)售賬款存入專門賬戶的有關(guān)辦法,進(jìn)行監(jiān)管實(shí)行“??顚S谩?,北京已經(jīng)在12月開始正式實(shí)施。同時(shí),住建部還與外匯管理局發(fā)出通知,進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理,防止熱錢進(jìn)入內(nèi)地樓市。
市場(chǎng)加速整合分化
政策層面對(duì)房企“銀根”的緊逼,是否會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)的變化上?開發(fā)商迫于資金壓力進(jìn)而降價(jià)促銷?
但國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,9月至11月全國房價(jià)呈反彈之勢(shì),已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。本報(bào)在此前系列報(bào)道中就指出,調(diào)控?cái)?shù)月房價(jià)并未有實(shí)質(zhì)性降價(jià),僅在部分區(qū)域出現(xiàn)較小的降幅以及優(yōu)惠折扣。
據(jù)SOHO中國董事長潘石屹透露,新政出臺(tái)后,他們通過今年上市公司的年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),70%以上的上市房企現(xiàn)金在100億元以上?!叭绻3帜壳暗拈_發(fā)速度,這些企業(yè)可以撐兩三年的時(shí)間?!?p>事實(shí)上,今年5月6日,恒大地產(chǎn)率先發(fā)布全國項(xiàng)目八五折優(yōu)惠的消息,但在10天后隨即結(jié)束。這也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開發(fā)商在試探市場(chǎng),仍在死扛房價(jià)。
“我們是3月份開盤的,現(xiàn)在還剩十多套,房價(jià)沒有變化,除了一次性付款可以打九九折外,也沒有其他優(yōu)惠活動(dòng)?!北本┩ㄖ菽硺潜P的銷售人員近日對(duì)記者表示。
開發(fā)商資金鏈松緊成謎的同時(shí),盡管今年的調(diào)控政策日益趨嚴(yán),但地方執(zhí)行層面則直接影響到調(diào)控的效果。
“比如對(duì)于二套房貸款的政策,如何認(rèn)定二套房,模糊的標(biāo)準(zhǔn)很難讓政策真正得到落實(shí)?!敝袊缈圃贺?cái)貿(mào)所高廣春對(duì)本報(bào)記者表示。
記者同時(shí)也注意到,購房差別化信貸此前也遭遇到“見招拆招”的尷尬境地。“新國十條”出臺(tái)兩個(gè)月后,部分城市開始出現(xiàn)了房貸松動(dòng)的跡象,不僅優(yōu)惠貸款仍然存在,甚至還有消費(fèi)貸、房屋裝修貸的貸款形式曲線變身房貸,資金也再次流入樓市。直到8月份銀監(jiān)會(huì)等三部委再次重申嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策。
“今年信貸收緊,再加上由于限購令導(dǎo)致銷售收入的減少,中小開發(fā)商面臨很大的資金壓力,房地產(chǎn)業(yè)有可能將重新洗牌?!比?jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示。
事實(shí)上,由于擔(dān)心地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為公司的累贅,一些此前熱衷以房地產(chǎn)經(jīng)營作為副業(yè)的上市公司,紛紛將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離。太原剛玉、金種子酒等公司都不約而同地轉(zhuǎn)讓了旗下的房地產(chǎn)業(yè),全面撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。
同時(shí),房地產(chǎn)的并購也開始出現(xiàn)。清科集團(tuán)研究報(bào)告稱,第三季度中國并購市場(chǎng)共完成并購案例118宗,同比增長76.1%。報(bào)告分析稱:“4月份以來,國家出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施,在銀行貸款收緊、樓市成交量下跌、潛在購購者處于觀望的壓力下,一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)成交量驟降,回籠資金困難,成為其他企業(yè)的擴(kuò)張對(duì)象,資金鏈方面的壓力促使房地產(chǎn)行業(yè)開始洗牌,行業(yè)并購整合加速。”
“賭漲”預(yù)期未來調(diào)控壓力大
“2010年房地產(chǎn)開發(fā)商資金情況并不如外界預(yù)期的如此緊張,臨近歲末,房價(jià)并未達(dá)到公眾預(yù)想的調(diào)控結(jié)果,而是主要靠著各種行政措施的高壓,呈現(xiàn)暫時(shí)被抑制的脆弱狀態(tài)。”建銀精瑞董事長李曉東表示。
在這樣的情況下,明年房地產(chǎn)業(yè)的資金情況又將如何呢?
從剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看,“穩(wěn)健”已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵詞。央行也表示,要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,把好流動(dòng)性總閘門。央行貨幣政策委員會(huì)委員夏斌近日也表示,預(yù)計(jì)明年新增信貸7.1萬億元,明年的貸款增速將回歸常態(tài),信貸目標(biāo)的增長率大約在15%左右。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè),由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整,明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,從而引發(fā)樓市全面調(diào)整時(shí)期的到來。在部分房企拋售的壓力下,房價(jià)會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑。
中國社科院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》則表示,明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊,房價(jià)下調(diào)趨勢(shì)顯現(xiàn)。隨著調(diào)控細(xì)化程度提高、執(zhí)行力度加大,東部地區(qū)對(duì)外來需求的抑制加大,整體價(jià)格水平會(huì)顯現(xiàn)下降趨勢(shì)。
但記者也注意到,盡管今年的樓市調(diào)控力度,但開發(fā)商的銷售收入?yún)s創(chuàng)下新高。
目前,保利、遠(yuǎn)洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標(biāo)。萬科曾預(yù)計(jì)在2014年達(dá)到的銷售千億目標(biāo)也將在今年提前實(shí)現(xiàn)。“很多大型房企在今年的銷售情況仍比較良好,銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開發(fā)商的融資渠道相對(duì)多元化,未來面臨的資金壓力并不十分明顯?!庇袠I(yè)內(nèi)人士分析。
而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,1-11月,全國商品房銷售額為4.23萬億元,同比增長17.48%,接近去年全年4.4萬億元的銷售水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)并結(jié)合目前銷售形勢(shì)推算,今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元,可能達(dá)5.3萬億元。
與此同時(shí),近日商務(wù)部也表示,11月房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資增幅明顯較大,將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)外資,尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域外資利用的監(jiān)管。
“從近期各地出現(xiàn)的‘地王’來看,開發(fā)商的資金仍然充裕,較主要的是‘賭漲’未來房價(jià)預(yù)期?!备邚V春表示,必須加大樓市調(diào)控的落實(shí)力度,將房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性的重新定位,解決民生社會(huì)問題,并且較終形成法律制度予以固化。
(作者:石俊)
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