事實(shí)上，今年的樓市調(diào)控中，“收緊房企銀根、力促有效供給”成為一條主線。一方面通過(guò)執(zhí)行差別化信貸政策來(lái)抑制投資投機(jī)性需求；另一方面，提高土地出讓保證金比例、叫停上市融資以及監(jiān)管預(yù)售金等措施，則意在逼迫供給方加大促銷力度。

“房企融資呈多元化趨勢(shì)，由于‘賭漲’未來(lái)預(yù)期，未來(lái)調(diào)控壓力仍然巨大，需要繼續(xù)加碼落實(shí)調(diào)控政策?！庇袑＜冶硎尽?p>

步步緊逼扼“銀根”

身處“史上較嚴(yán)”的調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)今年的資金情況到底如何，或可從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中窺見端倪。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源6.322萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31.2%，但這也是自4月份出臺(tái)“新國(guó)十條”以來(lái)，連續(xù)第七個(gè)月呈同比增幅下滑。在總量放緩的同時(shí)，各項(xiàng)資金的來(lái)源結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)顯著變化，國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增幅和占比逐月在下降，企業(yè)自籌資金以及外資的比例則上升。

房地產(chǎn)業(yè)資金上的種種變化，與監(jiān)管層漸次出臺(tái)的調(diào)控措施不無(wú)關(guān)系。

在今年1月份出臺(tái)的“國(guó)十一條”中，明確提出抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸頭付比例不得低于40%，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)要收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

此后，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款更是日益趨嚴(yán)和細(xì)化。“新國(guó)十條”中就要求，頭套90平方米以上的自住房貸款比例不得低于30%；二套房頭付款比例不得低于50%，貸款利率上浮10%。及至9月29日出臺(tái)的“國(guó)五條”：頭套房頭付比例提高至30%，三套房完全停貸。

與此同時(shí)，市場(chǎng)上的貨幣流動(dòng)性也在進(jìn)一步緊縮。12月20日，央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這已是年內(nèi)第六次的上調(diào)，至此存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了18.5%，創(chuàng)歷史較高。與此同時(shí)，10月20日，時(shí)隔34個(gè)月央行頭次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)?！澳壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)旺，而房?jī)r(jià)的不斷上漲與流動(dòng)性過(guò)剩密切相關(guān)，上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息能對(duì)沖流動(dòng)性，間接上有助于房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出。

除了來(lái)自銀行部門的直接融資收緊外，開發(fā)商的其他間接融資途徑也在遭遇“圍堵”。

早在今年3月，證監(jiān)會(huì)就表示，正聯(lián)合國(guó)土部擬訂上市公司募集資金管理新政，旨在確定更為明確、細(xì)致嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把房地產(chǎn)企業(yè)融資關(guān)，致使上市房企的千億融資遭遇擱淺。而隨著近日銀監(jiān)會(huì)頒布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各家信托公司立刻對(duì)房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查。這也意味著，目前較為活躍的房地產(chǎn)信托融資，也開始進(jìn)入監(jiān)管層的調(diào)控范圍。

事實(shí)上，緊扼房企“銀根”已經(jīng)在部委間形成合力。國(guó)土部提高土地出讓金保證金比例至20%，同時(shí)要求在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的頭付款；國(guó)家稅務(wù)總局要求加強(qiáng)土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴(yán)格清算土地增值稅。

而住建部門則出臺(tái)將開發(fā)商的預(yù)售賬款存入專門賬戶的有關(guān)辦法，進(jìn)行監(jiān)管實(shí)行“專款專用”，北京已經(jīng)在12月開始正式實(shí)施。同時(shí)，住建部還與外匯管理局發(fā)出通知，進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，防止熱錢進(jìn)入內(nèi)地樓市。

市場(chǎng)加速整合分化

政策層面對(duì)房企“銀根”的緊逼，是否會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的變化上？開發(fā)商迫于資金壓力進(jìn)而降價(jià)促銷？

但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月至11月全國(guó)房?jī)r(jià)呈反彈之勢(shì)，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。本報(bào)在此前系列報(bào)道中就指出，調(diào)控?cái)?shù)月房?jī)r(jià)并未有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，僅在部分區(qū)域出現(xiàn)較小的降幅以及優(yōu)惠折扣。

據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹透露，新政出臺(tái)后，他們通過(guò)今年上市公司的年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，70%以上的上市房企現(xiàn)金在100億元以上?！叭绻３帜壳暗拈_發(fā)速度，這些企業(yè)可以撐兩三年的時(shí)間。”

事實(shí)上，今年5月6日，恒大地產(chǎn)率先發(fā)布全國(guó)項(xiàng)目八五折優(yōu)惠的消息，但在10天后隨即結(jié)束。這也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開發(fā)商在試探市場(chǎng)，仍在死扛房?jī)r(jià)。

“我們是3月份開盤的，現(xiàn)在還剩十多套，房?jī)r(jià)沒有變化，除了一次性付款可以打九九折外，也沒有其他優(yōu)惠活動(dòng)?！北本┩ㄖ菽硺潜P的銷售人員近日對(duì)記者表示。

開發(fā)商資金鏈松緊成謎的同時(shí)，盡管今年的調(diào)控政策日益趨嚴(yán)，但地方執(zhí)行層面則直接影響到調(diào)控的效果。

“比如對(duì)于二套房貸款的政策，如何認(rèn)定二套房，模糊的標(biāo)準(zhǔn)很難讓政策真正得到落實(shí)?！敝袊?guó)社科院財(cái)貿(mào)所高廣春對(duì)本報(bào)記者表示。

記者同時(shí)也注意到，購(gòu)房差別化信貸此前也遭遇到“見招拆招”的尷尬境地?！靶聡?guó)十條”出臺(tái)兩個(gè)月后，部分城市開始出現(xiàn)了房貸松動(dòng)的跡象，不僅優(yōu)惠貸款仍然存在，甚至還有消費(fèi)貸、房屋裝修貸的貸款形式曲線變身房貸，資金也再次流入樓市。直到8月份銀監(jiān)會(huì)等三部委再次重申嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策。

“今年信貸收緊，再加上由于限購(gòu)令導(dǎo)致銷售收入的減少，中小開發(fā)商面臨很大的資金壓力，房地產(chǎn)業(yè)有可能將重新洗牌?！比?jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存表示。

事實(shí)上，由于擔(dān)心地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為公司的累贅，一些此前熱衷以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作為副業(yè)的上市公司，紛紛將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離。太原剛玉、金種子酒等公司都不約而同地轉(zhuǎn)讓了旗下的房地產(chǎn)業(yè)，全面撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，房地產(chǎn)的并購(gòu)也開始出現(xiàn)。清科集團(tuán)研究報(bào)告稱，第三季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成并購(gòu)案例118宗，同比增長(zhǎng)76.1%。報(bào)告分析稱：“4月份以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，在銀行貸款收緊、樓市成交量下跌、潛在購(gòu)購(gòu)者處于觀望的壓力下，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)成交量驟降，回籠資金困難，成為其他企業(yè)的擴(kuò)張對(duì)象，資金鏈方面的壓力促使房地產(chǎn)行業(yè)開始洗牌，行業(yè)并購(gòu)整合加速?！?p>

“賭漲”預(yù)期未來(lái)調(diào)控壓力大

“2010年房地產(chǎn)開發(fā)商資金情況并不如外界預(yù)期的如此緊張，臨近歲末，房?jī)r(jià)并未達(dá)到公眾預(yù)想的調(diào)控結(jié)果，而是主要靠著各種行政措施的高壓，呈現(xiàn)暫時(shí)被抑制的脆弱狀態(tài)?！苯ㄣy精瑞董事長(zhǎng)李曉東表示。

在這樣的情況下，明年房地產(chǎn)業(yè)的資金情況又將如何呢？

從剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，“穩(wěn)健”已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵詞。央行也表示，要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動(dòng)性總閘門。央行貨幣政策委員會(huì)委員夏斌近日也表示，預(yù)計(jì)明年新增信貸7.1萬(wàn)億元，明年的貸款增速將回歸常態(tài)，信貸目標(biāo)的增長(zhǎng)率大約在15%左右。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整，明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，從而引發(fā)樓市全面調(diào)整時(shí)期的到來(lái)。在部分房企拋售的壓力下，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑。

中國(guó)社科院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》則表示，明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)顯現(xiàn)。隨著調(diào)控細(xì)化程度提高、執(zhí)行力度加大，東部地區(qū)對(duì)外來(lái)需求的抑制加大，整體價(jià)格水平會(huì)顯現(xiàn)下降趨勢(shì)。

但記者也注意到，盡管今年的樓市調(diào)控力度，但開發(fā)商的銷售收入?yún)s創(chuàng)下新高。

目前，保利、遠(yuǎn)洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標(biāo)。萬(wàn)科曾預(yù)計(jì)在2014年達(dá)到的銷售千億目標(biāo)也將在今年提前實(shí)現(xiàn)?！昂芏啻笮头科笤诮衲甑匿N售情況仍比較良好，銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開發(fā)商的融資渠道相對(duì)多元化，未來(lái)面臨的資金壓力并不十分明顯?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1-11月，全國(guó)商品房銷售額為4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.48%，接近去年全年4.4萬(wàn)億元的銷售水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)并結(jié)合目前銷售形勢(shì)推算，今年全國(guó)商品房銷售額有望突破5萬(wàn)億元，可能達(dá)5.3萬(wàn)億元。

與此同時(shí)，近日商務(wù)部也表示，11月房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資增幅明顯較大，將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)外資，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域外資利用的監(jiān)管。

“從近期各地出現(xiàn)的‘地王’來(lái)看，開發(fā)商的資金仍然充裕，較主要的是‘賭漲’未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期。”高廣春表示，必須加大樓市調(diào)控的落實(shí)力度，將房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性的重新定位，解決民生社會(huì)問(wèn)題，并且較終形成法律制度予以固化。

(作者：石俊)