激進(jìn)派代表之萬科：567億拿地金額排名

銷售額突破千億的萬科（000002.SZ）在2010年的拿地策略較2009年的中庸顯得有些激進(jìn)。在新增土地儲備較2009年增長68%的同時，拿地金額較2009年增長122.7%，幾乎相當(dāng)于公司當(dāng)年銷售額的一半。

在剛過去的12月，萬科的拿地勢頭更為激進(jìn)。在年銷售額快速增長的同時，萬科全年新增土地儲備與其基本保持同步增幅，增持土地儲備面積總量在國內(nèi)各地產(chǎn)商中位居。

萬科向《財經(jīng)（微博)日報》提供的數(shù)據(jù)顯示，去年萬科新增項目數(shù)量為90個，分布在珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域的40個城市，新增土地權(quán)益建筑面積共約2100萬平方米，平均樓面地價約為每平方米2700元。

在2009年，萬科全年新增土地儲備1244萬平方米，全年新增項目的土地款為254.6億，平均樓面地價為每平方米2047元。2010年萬科所拿地塊的平均樓面地價較2009年漲幅接近32%。

如果對比公司的年銷售額和體量而言，萬科在2010年的購地相對數(shù)量增長并沒有明顯加速。萬科去年全年新增土地同比增幅為68.85%，銷售額同比增長為70.5%。但比起銷售面積同比增長35.3%而言，萬科新增土地增幅并不保守。

值得關(guān)注的是，以萬科提供的數(shù)據(jù)推算，萬科在2010年拿地合計支付地價款約567億元，在國內(nèi)各地產(chǎn)商中排名。其中，拿地總金額較2009年同比增長約123%，平均樓面地價同比增長31.9%。

拿地金額和平均樓面地價增長，在很大程度上歸因于去年土地價格的整體上漲和萬科在一線城市拿地數(shù)量有所增加。按照該公司新購地量適當(dāng)高于開工量和銷售量的一貫思路，萬科在2010年土地市場上的表現(xiàn)，僅僅是完成了計劃內(nèi)的任務(wù)。數(shù)據(jù)推算可以發(fā)現(xiàn)，萬科去年拿地成本相當(dāng)于其住宅銷售均價每平方米12049元的22%，全年土地款相當(dāng)于銷售金額1081.6億元的53%左右，該比率在開發(fā)商中位居中等。

萬科一直都宣稱并不擔(dān)心被同行超越。而作為萬科拿地的另一種方式則一直被業(yè)界所忽略，即收購擴張。公告資料顯示，萬科2010年以來的收購力度明顯在加大，前后涉及大大小小的收購約20宗，但涉及土地數(shù)量并未披露。

萬科向本報表示，公司獲取項目資源是為了滿足開發(fā)和增長的需要，并不追求過多的土地儲備，一般認(rèn)為約兩到三年開發(fā)量是比較合理的水平。而在2011年，萬科將繼續(xù)堅持謹(jǐn)慎投資的原則，公司在對項目進(jìn)行評估時，會將內(nèi)部收益率作為一項核心的指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，綜合考慮收益空間、資金占用以及項目的開發(fā)風(fēng)險等因素，做到兼顧效益和風(fēng)險，切實提高投資的質(zhì)量。

激進(jìn)派代表之恒大地產(chǎn)：拿地量排名

2010年，恒大地產(chǎn)（03333.HK）的土地儲備基本上是進(jìn)行了一次完整的細(xì)胞分裂，從而使其成為國內(nèi)目前為止土地儲備量的開發(fā)商，總儲備量逼近1億平方米。也許，從恒大開始，土地儲備的單位將不再使用萬平方米，而是億平方米。

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銷售額突破千億的萬科（000002.SZ）在2010年的拿地策略較2009年的中庸顯得有些激進(jìn)。在新增土地儲備較2009年增長68%的同時，拿地金額較2009年增長122.7%，幾乎相當(dāng)于公司當(dāng)年銷售額的一半。

在剛過去的12月，萬科的拿地勢頭更為激進(jìn)。在年銷售額快速增長的同時，萬科全年新增土地儲備與其基本保持同步增幅，增持土地儲備面積總量在國內(nèi)各地產(chǎn)商中位居。

萬科向《財經(jīng)（微博)日報》提供的數(shù)據(jù)顯示，去年萬科新增項目數(shù)量為90個，分布在珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域的40個城市，新增土地權(quán)益建筑面積共約2100萬平方米，平均樓面地價約為每平方米2700元。

在2009年，萬科全年新增土地儲備1244萬平方米，全年新增項目的土地款為254.6億，平均樓面地價為每平方米2047元。2010年萬科所拿地塊的平均樓面地價較2009年漲幅接近32%。

如果對比公司的年銷售額和體量而言，萬科在2010年的購地相對數(shù)量增長并沒有明顯加速。萬科去年全年新增土地同比增幅為68.85%，銷售額同比增長為70.5%。但比起銷售面積同比增長35.3%而言，萬科新增土地增幅并不保守。

值得關(guān)注的是，以萬科提供的數(shù)據(jù)推算，萬科在2010年拿地合計支付地價款約567億元，在國內(nèi)各地產(chǎn)商中排名。其中，拿地總金額較2009年同比增長約123%，平均樓面地價同比增長31.9%。

拿地金額和平均樓面地價增長，在很大程度上歸因于去年土地價格的整體上漲和萬科在一線城市拿地數(shù)量有所增加。按照該公司新購地量適當(dāng)高于開工量和銷售量的一貫思路，萬科在2010年土地市場上的表現(xiàn)，僅僅是完成了計劃內(nèi)的任務(wù)。數(shù)據(jù)推算可以發(fā)現(xiàn)，萬科去年拿地成本相當(dāng)于其住宅銷售均價每平方米12049元的22%，全年土地款相當(dāng)于銷售金額1081.6億元的53%左右，該比率在開發(fā)商中位居中等。

萬科一直都宣稱并不擔(dān)心被同行超越。而作為萬科拿地的另一種方式則一直被業(yè)界所忽略，即收購擴張。公告資料顯示，萬科2010年以來的收購力度明顯在加大，前后涉及大大小小的收購約20宗，但涉及土地數(shù)量并未披露。

萬科向本報表示，公司獲取項目資源是為了滿足開發(fā)和增長的需要，并不追求過多的土地儲備，一般認(rèn)為約兩到三年開發(fā)量是比較合理的水平。而在2011年，萬科將繼續(xù)堅持謹(jǐn)慎投資的原則，公司在對項目進(jìn)行評估時，會將內(nèi)部收益率作為一項核心的指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，綜合考慮收益空間、資金占用以及項目的開發(fā)風(fēng)險等因素，做到兼顧效益和風(fēng)險，切實提高投資的質(zhì)量。

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2010年，恒大地產(chǎn)（03333.HK）的土地儲備基本上是進(jìn)行了一次完整的細(xì)胞分裂，從而使其成為國內(nèi)目前為止土地儲備量的開發(fā)商，總儲備量逼近1億平方米。也許，從恒大開始，土地儲備的單位將不再使用萬平方米，而是億平方米。

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不久前，該集團通過其發(fā)行海外優(yōu)先票據(jù)的公告披露了其土地儲備的規(guī)模。該份公告顯示：截至2010年12月31日，我們是中國眾多地產(chǎn)開發(fā)商之中，擁有土地儲備的開發(fā)商，我們的土地質(zhì)量高、成本低，總建筑面積約達(dá)9600萬平方米，平均土地成本為每平方米約人民幣520元我們是中國所有地產(chǎn)開發(fā)商之中，土地儲備覆蓋較多省會及直轄市的開發(fā)商。

字里行間，看得出恒大地產(chǎn)對于其土地儲備的總量、質(zhì)量以及成本都格外自信，并將此作為集團未來發(fā)展空間的一個側(cè)面呈現(xiàn)給投資者。

對比2009年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)在當(dāng)年的新增儲備非常少，2009年和2010年兩年，基本都在消化其2008年上市之前攢下的家底。但從2010年年中開始，恒大地產(chǎn)就悄然啟動了規(guī)模的購地戰(zhàn)役。

曾經(jīng)有未經(jīng)證實的消息稱，為了調(diào)動各個區(qū)域公司的負(fù)責(zé)人購地積極性，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印開出每購一宗地便加薪五萬的超級誘惑。

盡管恒大地產(chǎn)官方?jīng)]有對此傳言進(jìn)行過任何正面回復(fù)，但不可忽視的是，就在2010年的下半年，恒大地產(chǎn)頻繁出現(xiàn)在各地土地交易市場，并且頻頻增持項目。值得提及的是，去年10月的一次媒體見面會上，該集團相關(guān)人士稱其土地儲備為7200萬平方米，但兩個月之后，該數(shù)字又快速上升到9600萬，幾乎讓國內(nèi)同行無法望其項背。

是什么促使恒大地產(chǎn)大肆購購?fù)恋兀恳彩窃谏鲜雒襟w見面會上，許家印對此有過一次極為間接的解釋：公司在經(jīng)過近兩三年的發(fā)展后遇到了一個矛盾，即日益擴大的規(guī)模和項目數(shù)量不足之間的矛盾，要支撐公司的銷售增長速度，旗下的項目數(shù)量就必須進(jìn)一步擴大，經(jīng)過測算，項目數(shù)量在130個左右，是比較理想的狀態(tài)。

據(jù)悉，截至去年12月31日，恒大擁有項目數(shù)量已經(jīng)為121個，離許家印130個項目的理想狀態(tài)相去不遠(yuǎn)。

恒大地產(chǎn)有內(nèi)部人士透露：到明年，集團動工面積有望達(dá)到3000萬平方米，這意味著現(xiàn)有土地儲備僅供3年可用，其實還算不上很多。

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