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成渝市房地產(chǎn)市場“強者愈強”,陣營競爭很激烈!
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 571 次
中國的城市群規(guī)劃和人口流動,隱約展示著房企*重要的發(fā)展路徑,其中成渝、長三角、珠三角、京津冀城市群*為特殊而關鍵。尤其是成都和重慶的市場份額,似乎是房企在全國戰(zhàn)場上一爭高下的基礎。
目前,融創(chuàng)、龍湖、恒大、萬科、保利五大房企在成都和重慶開啟爭霸戰(zhàn)。其格局到底怎樣,對這些企業(yè)到底有何意義,去年已經(jīng)在成渝收獲了150多億元銷售額的融創(chuàng)已有黑馬的跡象,作為重要對手的龍湖也有不俗的狙擊,萬科又將會如何守衛(wèi)成都和重慶戰(zhàn)場?《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者將為您揭開面紗。
在剛剛過去的春節(jié),中國的城市格局被“用腳”評測了一番。1月23日,百度地圖發(fā)布的《2017年春運遷徙預測報告》上,北京(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、上海(樓盤)、成都位居“各市2016春節(jié)前夕流出人口指數(shù)”的前五位。
其間,成都赫然位居TOP 5,即使放在人口凈流出的指標對比上,成都以4%的比率依然位居全國第六位,次于東莞(樓盤)位列四大一線城市之后。
重慶去年人口凈流入為-355.29萬,但這是一個總?cè)丝谝殉?000萬分量堪比中等省份的直轄市。“重慶城區(qū)和下轄區(qū)縣差距懸殊,拉低了平均數(shù),重慶城區(qū)的人口吸引力很理想。”在仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)馬偉業(yè)看來,人口的流動方向主要取決于區(qū)域之間的經(jīng)濟活力、就業(yè)機會、居住環(huán)境以及醫(yī)療教育配套等方面的差距。同時,這也是衡量房地產(chǎn)價值和增長潛力的重要指標。
的確,這一場人類迄今為止規(guī)模*大的遷徙活動,不僅用“足跡”描繪著中國城市的等級與關系,也暗含著中國房地產(chǎn)的發(fā)展走向。而主要房地產(chǎn)企業(yè)也用土地儲備、貨值排布和拿地動態(tài)呈現(xiàn)著對成渝兩城(不含下轄縣市)房地產(chǎn)貢獻率的判斷。
樓市“大盤股”
《每日經(jīng)濟新聞》記者整理發(fā)現(xiàn),全國2016年銷售金額TOP 10的企業(yè),多在成渝押注了重倉。
融創(chuàng)披露,截至去年6月30日,在其整體布局的21個一二線城市中,成渝區(qū)域土地儲備909.1萬平方米,占比24.1%,高于北京區(qū)域、上海區(qū)域,與天津(樓盤)區(qū)域旗鼓相當。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2016年1~10月恒大新增土地集中位于中西部地區(qū),占比35%為全國各區(qū)域*大。而在四川(樓盤)中原的統(tǒng)計中,恒大僅成都2016年的總貨值就在84億元。
據(jù)其數(shù)據(jù),保利在成都的全部在售項目物業(yè)庫存量則為65.13萬平方米,總貨值48.78億元。
而在萬科2016年第三季度報中,以成渝鎬等為核心的中西部區(qū)域銷售貢獻占比超6成,也為四大區(qū)域之*。
“成渝房地產(chǎn)市場規(guī)模很大,近年成交量基本能排到全國前三,是全國樓市的‘大盤股’。”西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學副教授劉璐直言。的確,公開數(shù)據(jù)顯示近3年成渝兩城商品住宅年交易規(guī)模均超2000萬平方米,2016年成都重慶分別位列全國和第四位。
在馬偉業(yè)看來,兩城均為城市,是多個戰(zhàn)略布局的集中地,但從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平來看,其房價和地價目前處于低位,未來具有發(fā)展?jié)摿?,因此對房企來說成渝兩地肯定是兵家必爭之地。當前,在成渝核心區(qū)域拿下一宗普通地塊的成本已經(jīng)達到10億元級,非一般中小型房企所能承受,反之一些調(diào)整布局聚焦度的大型國內(nèi)房企如恒大、碧桂園則更加積極。
TOP 5爭奪白熱化
的確,當越來越多TOP級房企瞄準成渝市場,這個戰(zhàn)場的硝煙味必然更濃。
且不考慮機構統(tǒng)計口徑差異,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),綜合統(tǒng)計2016年房地產(chǎn)市場成都和重慶兩城的流量銷售金額可見,融創(chuàng)以157.45億元位,龍湖以152.25億元位居,兩者差距僅在5億元左右;恒大和萬科的銷售金額則分別為142.61億元和140.88億元,排名三四位,差距甚至小于2億元;第五位則由保利以135.64億元占據(jù),TOP 5競逐的緊張程度可見一斑。
與此同時,在成都年度銷售41.34億元的綠地、年銷38.67億元的藍光,以及以70.67億元位居重慶第四位的港資房企代表香港置地、在渝銷售均超60億元的魯能、金科等,同樣在成都和重慶的單城市房企排行榜上,“咬”得很緊。
快速拉開差距的方式,依然是充實土儲、擴大規(guī)模、搶占市場份額。但大房企搶地戰(zhàn)況全面升級,也預示著競爭壁壘更不易筑牢,拉開規(guī)模懸差也越來越難。綜合銳理和中指院數(shù)據(jù)就可見,2016年恒大僅在成都就入手了15宗地塊,萬達則以22宗地塊入手量“逆襲”榜首。其次則為融創(chuàng)(4宗)、龍湖和保利(3宗)、藍光和萬科(2宗),拿地面積則均在百畝以上,小房企在“集中化”的階段拿地則更困難。
會有“黑馬”攪局?
即使目前格局下,結合銷售排名和土地儲備量,融創(chuàng)、恒大、龍湖、萬科、保利能夠位列成渝雙城前五的位置,但任何一個變量都可能引發(fā)格局的變數(shù)。
在重慶市場,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,魯能地產(chǎn)2017年銷售目標在百億元。根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),魯能地產(chǎn)2016年在渝的銷售金額近62億元,若沖百億元,或直逼TOP3,因為在上述機構的去年房企重慶銷售金額榜單中,融創(chuàng)為114.4億元、龍湖102億元、恒大96.98億元、金科62.7億元。
在成都市場,有業(yè)內(nèi)人士透露,今年中鐵建計劃在成都將業(yè)績做到107億元,或直接叫板當前的TOP 1萬科(克而瑞數(shù)據(jù)顯示成都萬科去年成交金額88.19億元),不過中鐵建方面的回復尚無法給予證實。另據(jù)銳理透露,成都天投2016的拿地數(shù)量實際能排到房企第三,這類企業(yè)在資源競逐場上攪局能力不容忽視。
“即使恒大、萬科、碧桂園已突破3000億元大關,綠地、保利的差別也不算太大,但也無法小覷發(fā)力并購的融創(chuàng)、并購了中信的中海這些勁敵。Top 5排名并非一成不變。”劉璐認為,成渝市場同樣如此,萬保恒融之外,近年深耕成渝的龍湖,這兩年在蓉拿地動作很大的中鐵建,以及藍光、魯能等企業(yè)都有很多機會。
但中睿營銷總經(jīng)理何良栩認為,前5位企業(yè)的競爭就要看模式、團隊運作、資金等整體實力了,會被“黑馬”真正攪局的可能性不大。成渝市場將是“強者愈強”。
的確,據(jù)成都萬科透露,其2017年目標是簽約109億元。重慶萬科尚未透露相關數(shù)據(jù),但以2016年銷售金額51億元來看,如果實現(xiàn)目標保持增長,那么萬科今年在成渝兩城銷售業(yè)績至少已有160億元,基本可坐穩(wěn)TOP 3。
受訪專家均認為,值差距和增速差距使TOP 5格局短期內(nèi)難被撼動,但陣營內(nèi)競爭很激烈。
得成渝者得天下?
大型房企加碼競逐成渝市場,這種局面或讓兩地在中國房地產(chǎn)市場的重要性再度升級。
在馬偉業(yè)看來,在成渝樓市沖量或比杭州(樓盤)、南京(樓盤)等高房價城市更容易,雖然單價不占優(yōu)勢,但對提高市場份額排名很有利。
“成渝在西南乃至全國的地位舉足輕重,開發(fā)商的水平也不亞于北上廣。兩地在梯隊中排位靠前,保證一定的開發(fā)量對全國房企很重要,因為兩城的銷售量可能在其總盤子里占重要比例?!焙瘟艰蛑赋?。
劉璐也認為,成渝是全國樓市的“大盤低價概念股”,業(yè)內(nèi)有“得成渝者得天下”的說法不難理解。伴隨大房企的加碼,成渝在全國樓市的地位可能會提升,但房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是相輔相成的。成渝房地產(chǎn)要在全國占據(jù)更高地位,取決于區(qū)域經(jīng)濟的更好發(fā)展。
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