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50大城市去年賣地超4萬億 房企扎堆回歸一二線城市
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-01-07 11:50:17 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 閱讀 511 次
導(dǎo)讀:從整體來看,土地拍出高價,進(jìn)而影響新房定價、推高房價的時代過去了。在房住不炒的基調(diào)下,未來房價上漲的空間進(jìn)一步被壓縮。
2019年樓市調(diào)控不斷,但50大城市土地市場總量仍然創(chuàng)下新高,部分城市賣地收入超過2000億。
值得關(guān)注的是,城市之間分化明顯,開發(fā)商紛紛重回一二線,三四線土地市場進(jìn)入低迷。
土地供應(yīng)和投資的變化,將導(dǎo)致未來樓市供應(yīng)、供求關(guān)系的變化。除了深圳住宅供應(yīng)稀缺,在絕大部分城市,供求平衡或供大于求開始出現(xiàn)。比如,2019年北京房地產(chǎn)市場低迷,一大原因就是限競房供應(yīng)、庫存巨大。
從整體來看,土地拍出高價,進(jìn)而影響新房定價、推高房價的時代過去了。在房住不炒的基調(diào)下,未來房價上漲的空間進(jìn)一步被壓縮。
市場嚴(yán)重分化
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2019年全國50大城市的土地市場總量居高不下,合計賣地共4.41萬億,同比上漲19.33%,刷新了歷史紀(jì)錄。
部分城市的賣地收入超過2000億,其中屬杭州 多,達(dá)到了2836億。
其余像上海賣地1992億,廣州1864億,蘇州1850億。共有35個城市賣地已經(jīng)超過500億,刷新歷史記錄,68%的城市賣地金額同比上漲。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉稱,相比于2018年嚴(yán)格的土地管制,2019年的土地市場約束減少,政策的微調(diào)使得開發(fā)商的拿地積極性明顯提高,從二季度開始一直處于高位運行狀態(tài)。
由于部分企業(yè)的增量加大,企業(yè)的拿地積極性也明顯升高,尤其以第二梯隊的房企搶地 為堅決。
截至2019年11月,前50家房企拿地超過2萬億,同比2018年上漲達(dá)17%,刷新了歷史紀(jì)錄。其中,拿地 多的有萬科1570億、碧桂園1237億、保利964億,拿地超過500億的房企高達(dá)9家,另外38家房企拿地超過200億,刷新歷史同期紀(jì)錄。
令人印象深刻的是,2019年的土地市場,部分央企、國企表現(xiàn)積極或激進(jìn)。如保利、中海、越秀等,在北京、廣州,佛山等城市拿地頗多。
不過樓市整體與前三年已經(jīng)明顯不同,不同的城市地區(qū)之間也出現(xiàn)了明顯的分化。開發(fā)商們的興趣重新轉(zhuǎn)向了一二線,成交占比提升3個百分點。
相對而言,三四線的非優(yōu)質(zhì)土地定價及成交額都出現(xiàn)了下調(diào)和低迷的狀況,中原認(rèn)為,三四線部分城市不排除有進(jìn)一步微調(diào)樓市的政策。
“現(xiàn)在市場整體下行,在一二線城市拿地可以提升銷售,利潤相比于三四線城市更大?!币幻_發(fā)商直言。
2019年中,一二線城市曾迎來了地價的回漲,如深圳6月拍出了幾個地王,一日收金200多億。
不過,在進(jìn)入下半年以后,由于融資渠道持續(xù)收緊,房企資金壓力大,拿地積極性大幅降低,一二線大部分地塊低溢價甚至零溢價成交,整體溢價率跌至10%以下,三四線城市的市場熱度更是持續(xù)回落。
全國來看,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2019年11月底,全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米,較2018年同期下降了3.7%,考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距,2019年土地市場總量很難達(dá)到2018年的水平,預(yù)計會呈現(xiàn)下降趨勢。
賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底,全國300城經(jīng)營性用地成交金額54169億元,同比增長10%,與2018年全年16%相比明顯收窄。
克而瑞認(rèn)為,這主要是因為2019年下半年資本環(huán)境監(jiān)管更緊,開發(fā)商融資困難,資金比較緊張,拿地?zé)崆橄陆怠?/p>
供應(yīng)影響房價
跳出土地市場本身,另外需要關(guān)注的是地價對房價的傳導(dǎo)效應(yīng)。歷史上,由于“面粉貴過面包”多次上演,地價被認(rèn)為是房價的先導(dǎo)。
克而瑞統(tǒng)計,2019年土地價格并未延續(xù)2018年的價格回落之勢,全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲,增至2396元/平方米,同比上漲13.7%,升至歷史高位。
在一二線,大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng),如北京有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應(yīng)量也有明顯的提升,也進(jìn)一步推高了成交均價。
但從新房市場和二手房市場的走向來看,地價對房價的影響在弱化。由于整體上高價地不多,市場的預(yù)期和判斷邏輯正在發(fā)生變化。
中原指出,2019年土地成交溢價率大減,客觀上抑制了房價上漲的樂觀預(yù)期。
如北京年內(nèi)土地平均成交溢價率只有9.4%,低于2018年的14%,是 近多年來的 點。
合計50宗各類住宅地塊中,平均溢價率也只有10.5%,有18宗是底價成交,合計成交的商品房住宅地塊含限競房35宗地塊中,溢價率為0的地塊多達(dá)12宗, 近更是連續(xù)多宗地塊底價成交。
整體上,溢價率也呈下降之勢,由2018年的15.8%降至2019年的13.5%,同比下降了2.3個百分點。三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑,降幅十分顯著,四季度基本延續(xù)了下降之勢,開發(fā)商拿地的審慎程度大幅提升。
截至2019年第四季度,全部城市溢價率均已經(jīng)跌破10%,尤其是一線城市溢價率已經(jīng)跌破5%,大部分地塊均以底價成交,降無可降;二線和三四線城市溢價率也分別降至8.0%、9.7%,土地溢價率也降至相對低位。
克而瑞指出,2020年地價難以進(jìn)一步上漲。2019年來一些條件較好的地塊因為 不高出現(xiàn)了無人報名而流拍的現(xiàn)象,在此影響下,為保證供應(yīng),政府適當(dāng)調(diào)低價格預(yù)期,2019年末土地成交價格已降至上年同期水平。由于資本市場環(huán)境走弱的預(yù)期依舊,高融資成本下房企對拿地的態(tài)度將會更為謹(jǐn)慎,2020年地價也難走高。
此外,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化,將有望徹底改變房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系,抑制房價大幅上漲。
典型的如北京,從2018年6月10日開始,合計入市限競房項目達(dá)到了76個,超過1000萬平米,供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了57344套,而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計24089套。平均網(wǎng)簽均價為48615元每平米,網(wǎng)簽完成249萬平米,按照成交套數(shù)計算網(wǎng)簽完成率只有42%。
大量的項目集中入市帶來了市場供應(yīng)、庫存的不斷增加。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看,北京 近幾個月都是高位,但與此同時供應(yīng)量更大,庫存依然持續(xù)積壓,限競房也已經(jīng)連續(xù)15個月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約的現(xiàn)象。
北京的房價在2019年明顯下跌,由于大量新房引走了客流,二手房市場持續(xù)低迷,整體下跌了15%-20%。
更大的范圍來看,為了穩(wěn)定房價,重點城市去年土地供應(yīng)量也明顯加大,如廣州、上海、深圳、南京等土地供應(yīng)量都超出了同期,預(yù)計2020年也會維持高位。
去年7月,《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設(shè)用地必須國有”,為集體用地入市掃平法律障礙,土地供應(yīng)渠道也更加多元化。這意味著,未來主流城市的土地和房屋供應(yīng)都會提升,進(jìn)一步平衡供求關(guān)系。
2019年的樓市,除了深圳臨近年末熱度飆升房價上行,其他大部分城市基本都實現(xiàn)了平穩(wěn)或小幅下跌,2020年,隨著土地供應(yīng)進(jìn)一步改善,因城施策的執(zhí)行,全國房價平穩(wěn)或?qū)⑹浅B(tài)。
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