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2018樓市下半場:房企或將以價換量,買房會更容易?

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-07-19 15:42:57  有效期:發(fā)布當天  來源:CRIC研究中心  閱讀 818 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

2018年上半年,市場調控政策層面可謂是熱鬧紛呈,決策層重申“房住不炒”的定位,各線城市調控政策持續(xù)高壓。與此同時,“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈,事實上松綁限購,還有租賃、購房等多項財政補貼。貨幣政策方面,穩(wěn)健中性的主基調未變,但4月份央行定向降準,釋放增量資金約4000億元,之后又運用PSL、MLF等多種融資工具,對沖流動性緊縮風險。顯然,下半年,貨幣資金政策和房貸政策的變化才是市場走勢的關鍵。

2018年上半年總結

一、“房住不炒”調控主基調未變,”四限”升級與人才爭奪并行不悖

1、中央重申“房住不炒”,堅持調控目標不動搖、力度不松勁

上半年,中央政策層面可謂一波三折,兩會政府工作報告重申“房住不炒”的基本定位,并提出穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法,房地產(chǎn)稅具體落地時間、實施細則等內(nèi)容引發(fā)市場廣泛熱議。

住建部約談12城,政策預期180度急轉彎。雖然調控政策內(nèi)容了無新意,但局部松綁恐難成行,調控注定將貫穿更長的時間周期。

2、“四限”政策持續(xù)高壓,“限售”成本輪調控標配

上半年,四限政策依舊從緊執(zhí)行,具體而言,限購城市再擴容,大連、沈陽、太原等市相繼落地限購令,成都、青島、三亞等市更是升級限購,但政策力度相較溫和。

限貸政策未見實質性轉向,銀行信貸資金持續(xù)偏緊。 于昆明、太原和丹東個別城市上調首套房、二套房首付比例,房貸利率也有不同比例的上浮。

限價政策易緊難松,房價仍是監(jiān)管紅線。二季度限價政策似有松動的跡象,前期被嚴格限制的高價盤集中入市銷售,新增供應量一度升至高位,企業(yè)普遍以政府預定價格出貨。

限售擴容至56城,已然成為調控 “標配”。上半年,限售城市進一步擴容,新增蘭州、長春、大連等多市,主要集中在二三線城市,并下沉至阜南、景洪這類縣級市。

3、多城下調人才落戶門檻,短期助推市場量價齊升的效果

短期而言,落戶人才隨即可以取得購房資格,在一定程度上突破“限購”。房地產(chǎn)市場顯著升溫,房價隨之出現(xiàn)一波快速上漲行情,意味著人才爭奪戰(zhàn)往往會助推房價上漲。

二、貨幣政策穩(wěn)健中性,金融去杠桿與防風險并行,行業(yè)資金面承壓

1、貨幣政策穩(wěn)健中性,個人房貸新增量和房貸余額增速連續(xù)下滑17個月

2018年央行貨幣政策將繼續(xù)貫徹穩(wěn)健中性的主基調,去杠桿、防風險、嚴監(jiān)管將成政策實施常態(tài)。對于房地產(chǎn)市場而言,信貸資金監(jiān)管必將愈加嚴苛,難免會拖累成交量價表現(xiàn)。

圖:2016年1月-2018年5月居民個人房貸新增量及房貸余額同比增速

2、降準影響中性偏積極,宏觀政策轉向緊信用、松貨幣

在優(yōu)化流動性結構的同時,銀行體系流動性總量基本沒有變化,穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變。聯(lián)系到央行靈活運用PSL、MLF等多種融資工具調節(jié)銀行間流動性,市場對于年內(nèi)再次降準多有期待。

其對樓市供求關系明顯是利大于弊,縱觀歷次降準周期,之后房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了一波成交轉暖行情。

圖:2005年至今存款準備金率變化與商品房銷售面積增速變化相關性表現(xiàn)

3、首套、二套房貸利率上浮10%-20%,企業(yè)嚴控回款周期

受制于信貸資金中性偏緊,多省市商業(yè)銀行紛紛上調房貸利率,相較于基準利率,首套房大都上浮約10%,二套房上浮約20%。

不過,相較于房價上漲所創(chuàng)造的資產(chǎn)增值收益,當前市場對于房貸利率上調的感知并不強烈,購房成本略有上行影響程度著實有限。這也使得住戶部門新增短期以及中長期貸款占比長期高位運行,顯示房地產(chǎn)市場仍是巨額信貸資金的重要出口

圖:2015年1月-2018年5月住戶部門當月新增短期以及中長期貸款占比

2018年下半年展望

三、短期“四限”精細化調控基調不變,資金面變量將是影響行業(yè)走勢的關鍵

1、市場調控政策不會實質松綁,本輪調控周期拉長,因城施策的精細化調整仍將持續(xù)

“房住不炒”已三令五申,我們預計短期內(nèi)已在一二線和三四線城市實施的行政干預手段難以退出,調控注定將持續(xù)更長時間。不過,調控措施也不會超出現(xiàn)有框架,政策力度有望延續(xù)溫和走向。

2、個稅改革、不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)等對短期市場影響有限,發(fā)力在落地后的預期

年內(nèi)與行業(yè)密切相關的兩項稅制改革將會加速落地,其中個人所得稅的修改被寄予厚望,能快速提高購房者的支付能力,尤其對改善客群的作用顯著。另一項房地產(chǎn)稅則被看作抑制投機的利器,而剛剛宣布的不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)被看作是房地產(chǎn)稅加速落地的前奏。但我們認為,這二者“一正一反”的作用效果短期作用不大,其發(fā)力具體落地實施力度所能夠產(chǎn)生的中長期預期方面,實難對下半年市場慣性產(chǎn)生本質影響。

3、以金融去杠桿、防風險為綱,資金緊縮不會太過激進但唯恐效果累積量變引起質變

下半年,穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變,信貸資金依舊偏緊,但也要避免出現(xiàn)無序的大規(guī)模債務違約,資金面也不會短期急劇收縮。

對開發(fā)企業(yè)而言,資金仍向大型房企傾斜,融資成本將高位運行,中小房企融資短板顯著,將感受到更為強烈的資金周轉壓力,或將竭力壓縮項目開發(fā)周期,使出各種營銷手段以搶業(yè)績、搶回款,恐將局部引發(fā)價格戰(zhàn)。

對個人購房者而言,居民個人負債率和杠桿率不再上升,三四線城市去庫存也接近尾聲,寬松房貸政策也勢必要逐漸退出,但也不會瞬間一蹴而就,而相對平穩(wěn)緩和的節(jié)奏也會使得當前市場狀況慣性維持,但資金面的持續(xù)收縮一定會在未來某個時點引來市場走勢的轉折。

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