本來(lái)已經(jīng)重啟在即的房地產(chǎn)上市公司權(quán)益類(lèi)再融資計(jì)劃再次受阻。本報(bào)獲悉，國(guó)土資源部正在對(duì)提出房地產(chǎn)權(quán)益類(lèi)再融資申請(qǐng)的上市公司進(jìn)行重新審核，其中包括年初已經(jīng)通過(guò)國(guó)土資源部審核的5家上市公司。

知情人士透露，國(guó)土資源部的此次審核將更加嚴(yán)格，各家房地產(chǎn)公司需要盡量詳細(xì)補(bǔ)充其土地儲(chǔ)備情況和閑置情況，并且對(duì)公司的土地使用、開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓等方面問(wèn)題進(jìn)行更為詳盡的上報(bào)。

一位投行人士告訴本報(bào)，目前有40家左右的房地產(chǎn)公司在國(guó)土資源部排隊(duì)。

重審

事實(shí)上，去年下半年即已暫停的房地產(chǎn)上市公司權(quán)益類(lèi)再融資審核本已計(jì)劃重啟，在今年年初國(guó)土資源部已經(jīng)完成批再融資公司的審核，并將這5家地產(chǎn)公司的審核意見(jiàn)反饋給證監(jiān)會(huì)。相關(guān)人士介紹，國(guó)土資源部向證監(jiān)會(huì)反饋的意見(jiàn)分為三種，分別為支持融資、審慎融資和不支持融資，在上述本已完成審批的5家公司中，4家公司獲得了支持融資的審核結(jié)果。

不過(guò)，兩會(huì)過(guò)后，國(guó)土資源部決定對(duì)所有房地產(chǎn)公司重走審批流程，上述5家房地產(chǎn)公司也被包括在內(nèi)。

“國(guó)土資源部又給地產(chǎn)企業(yè)重新發(fā)了一張表，這張表相比之前內(nèi)容要多不少。”一位大型投行人士稱(chēng)。上述投行人士介紹在國(guó)土資源部的重新審核中，還包括不少關(guān)于公司治理方面的內(nèi)容，如果房地產(chǎn)公司的公司治理做得比較好，那么重新審核的過(guò)程也會(huì)相對(duì)容易。

目前國(guó)土資源部的重審仍然沒(méi)有結(jié)論，一位房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)再融資的人士介紹，他們的項(xiàng)目也還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，目前正在補(bǔ)充土地情況階段。

在對(duì)房地產(chǎn)公司權(quán)益類(lèi)融資的審核中，證監(jiān)會(huì)對(duì)再融資的審核主要在于募集資金是否合理等方面，國(guó)土資源部的審核則在于房地產(chǎn)公司是否存在囤地之類(lèi)的行為，“也就是說(shuō)國(guó)土資源部的審核主要是企業(yè)的土地是否合法合規(guī)?！鄙鲜鐾缎腥耸糠Q(chēng)。具體的審查內(nèi)容則包括項(xiàng)目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權(quán)取得、土地出讓合同履行、國(guó)有土地使用證取得、動(dòng)工和開(kāi)發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓等情況。

上述投行人士介紹，較初國(guó)土資源部的打算是將提出再融資申請(qǐng)的房地產(chǎn)企業(yè)的所有項(xiàng)目都進(jìn)行審核，較終國(guó)土資源部決定只對(duì)募集資金投資項(xiàng)目所涉用地進(jìn)行審查。

監(jiān)管再次緊張

一位接近證監(jiān)會(huì)的人士透露，雖然國(guó)土資源部在春節(jié)前已經(jīng)將5家公司的審核意見(jiàn)反饋給證監(jiān)會(huì)，但證監(jiān)會(huì)一直都未正式開(kāi)始房地產(chǎn)公司權(quán)益類(lèi)再融資的審批。同時(shí)上述人士稱(chēng)，雖然審批再次遇到阻礙，并且相比其他項(xiàng)目，地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目審批目前仍然比較緩慢，但重啟按常理也不會(huì)拖特別久。

據(jù)了解，上述在年初被國(guó)土資源部出具意見(jiàn)的5家地產(chǎn)公司均是規(guī)模較小的公司，上述投行人士認(rèn)為這也證明了監(jiān)管層的謹(jǐn)慎態(tài)度，“因?yàn)樾」镜娜谫Y規(guī)模也比較小，即便再融資對(duì)市場(chǎng)也不會(huì)有太大影響。”

事實(shí)上，今年以來(lái)監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的謹(jǐn)慎態(tài)度有增無(wú)減。

3月10日，在“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”等調(diào)控政策之后，國(guó)土資源部再次下發(fā)通知，明確保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求，全方位加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管。同時(shí)通過(guò)土地競(jìng)購(gòu)人資格審查、嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價(jià)等手段，進(jìn)一步提高土地出讓門(mén)檻。

今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，“抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲”也被進(jìn)一步明確。兩會(huì)過(guò)后，央企地王事件再次頻出，遠(yuǎn)豪置業(yè)、中信新城、世博宏業(yè)三家央企榮升新地王。這讓監(jiān)管層緊繃的神經(jīng)更加緊張，“因?yàn)樵偃谫Y多多少少對(duì)地王有推動(dòng)作用?！币晃淮笮腿谭康禺a(chǎn)研究人士稱(chēng)。

2009年之前，房地產(chǎn)公司的再融資只需要由證監(jiān)會(huì)審核即可，但2009年房地產(chǎn)企業(yè)土地囤積行為愈加嚴(yán)重，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示2009年，中國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，比2008年增加140%，比2007年增加49%。

也正是如此，監(jiān)管層決定2009年下半年開(kāi)始無(wú)論是IPO還是再融資，房地產(chǎn)融資相關(guān)申請(qǐng)必須先征求國(guó)土資源部的意見(jiàn)，證監(jiān)會(huì)需要在國(guó)土資源部出具審核意見(jiàn)后才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司再融資進(jìn)行較終審批。

多元化融資渠道

截至3月23日，兩市共有67家房企發(fā)布年報(bào)，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示這些房地產(chǎn)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近300億元，但這些公司負(fù)債總額卻超過(guò)了5100億。

數(shù)據(jù)顯示67家公司中的56家公司債務(wù)總額明顯增加，其中保利地產(chǎn)去年的負(fù)債總額達(dá)到628.69億元，同比增加了249.10億元，金地集團(tuán)和萬(wàn)科分別舉債386.67億元和922億元，同比增加了139.76億元和117.82億元。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)需求仍然旺盛，統(tǒng)計(jì)顯示，有40家公司擬進(jìn)行定向增發(fā)，預(yù)計(jì)募集資金900億元，而大的房地產(chǎn)公司陸續(xù)拋出大規(guī)模再融資意向。

萬(wàn)科計(jì)劃公開(kāi)發(fā)行8.8億股，募集資金112億元，招商地產(chǎn)此前也發(fā)公告稱(chēng)，將向不超過(guò)10名特定投資者發(fā)行股份，融資金額不超過(guò)50億元，保利地產(chǎn)也提出了規(guī)模不小的增發(fā)預(yù)案。

“雖然目前看來(lái)企業(yè)缺錢(qián)并不急切，但上述房地產(chǎn)公司的預(yù)案表明企業(yè)的再融資需求也不可謂不大”。上述從事房地產(chǎn)行業(yè)研究的人士稱(chēng)。

對(duì)于大型房地產(chǎn)公司的再融資申請(qǐng)的態(tài)度，目前監(jiān)管層仍在猶豫，權(quán)益類(lèi)再融資雖然沒(méi)有放行，但資金為王的房地產(chǎn)企業(yè)必須先“未雨綢繆”。

也正是這樣，目前房地產(chǎn)公司做得較多的就是自己的多元化融資渠道。

發(fā)改委審批的企業(yè)債仍然停滯，因此公司債成為房地產(chǎn)公司融資的一種重要方式，從去年年底開(kāi)始不少地產(chǎn)公司發(fā)了公司債提前囤錢(qián)，富力地產(chǎn)大概發(fā)行60億，上海建設(shè)、廣匯股份也都陸續(xù)發(fā)行公司債。

除了公司債，地產(chǎn)公司也在拓展其他渠道，例如房地產(chǎn)信托的發(fā)行。

一位規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司人士介紹，在年初以來(lái)，他們和多家信托公司和銀行進(jìn)行了業(yè)務(wù)的合作談判，計(jì)劃通過(guò)信托來(lái)融一筆錢(qián)。

雖然合作還未有定論，但這位人士在短短的不到兩個(gè)月的時(shí)間中，就已經(jīng)約見(jiàn)了超過(guò)10家信托公司的相關(guān)部門(mén)人士。

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