2010年即將進(jìn)入第四季度，房地產(chǎn)也將迎來(lái)不確定性較強(qiáng)的一個(gè)季度。在8、9月份出現(xiàn)的熱銷(xiāo)勢(shì)頭能否延續(xù)？已經(jīng)出現(xiàn)了小幅上漲的房?jī)r(jià)是否還會(huì)繼續(xù)上漲？政府是否還會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策？新盤(pán)集中入市是否會(huì)出現(xiàn)打折潮？購(gòu)房人經(jīng)歷了近半年的觀望后是否會(huì)適時(shí)出手購(gòu)房？投資投機(jī)的炒房客是否會(huì)在年底重返樓市？第四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了疑問(wèn)和變數(shù)。

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院綜合市場(chǎng)各方面的因素，對(duì)第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量、房?jī)r(jià)、供應(yīng)、需求、政策等方面做出了如下預(yù)測(cè)。

●市場(chǎng)交易量回暖勢(shì)頭有望延續(xù)到年底

新政出臺(tái)至今歷時(shí)已5個(gè)多月，市場(chǎng)積累了一批剛性的自住型購(gòu)房需求，急需釋放，自住型購(gòu)房者面對(duì)新盤(pán)的低價(jià)入市，二手房?jī)r(jià)的明顯回落和議價(jià)空間的加大，以及在購(gòu)房需求緊迫性的刺激下，紛紛選擇結(jié)束觀望，出手購(gòu)房。

此外，CPI的高漲也使得一批前期觀望的購(gòu)房者為了財(cái)產(chǎn)的保值和增值更加急迫入場(chǎng)。改善型需求的避險(xiǎn)性，自住購(gòu)房需求的迫切性相互疊加，以及房源供應(yīng)量的放大，新盤(pán)的打折促銷(xiāo)，二手房?jī)r(jià)格的回調(diào)，都將進(jìn)一步刺激市場(chǎng)交易量的繼續(xù)回暖。

受新政影響，市場(chǎng)上已經(jīng)積蓄了一大批購(gòu)房需求，這些購(gòu)房需求中近95%都屬于自住型購(gòu)房者，包含頭次置業(yè)和改善型購(gòu)房者。由于結(jié)婚、孩子上學(xué)等原因，自住購(gòu)房型需求釋放有難以拖延的時(shí)間性；由于工作地點(diǎn)變更、家中人口增加、收入增加、存款負(fù)利率、期望自己的財(cái)產(chǎn)保值增值等原因，改善型購(gòu)房需求也較為迫切?？傊?，年底前的購(gòu)房需求在諸多因素的共同作用下，仍將保持一個(gè)比較旺盛的勢(shì)頭。

●房?jī)r(jià)將整體企穩(wěn)并在企穩(wěn)中出現(xiàn)分化

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，新盤(pán)的集中入市，以及保障房的大量開(kāi)工建設(shè)，將穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加大第四季度的房源供應(yīng)。此外，逼近年底，銀行金融信貸政策的趨緊，以及目前市場(chǎng)上并未出現(xiàn)投資投機(jī)炒房客大量回場(chǎng)，基于以上原因，8、9月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)的小幅反彈的勢(shì)頭在第四季度或?qū)⒑茈y延續(xù)，而房?jī)r(jià)在整體企穩(wěn)的背景下，將出現(xiàn)分化。

頭先表現(xiàn)為一、二手房?jī)r(jià)的分化。根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然8、9月份的二手房均價(jià)出現(xiàn)了小幅反彈，但目前的房?jī)r(jià)與四月較高點(diǎn)時(shí)相比仍有7%左右的回落。所以二手房?jī)r(jià)的回落空間已經(jīng)非常有限，此外二手房小業(yè)主在目前并無(wú)更好投資途徑的前提下，出手套現(xiàn)的意愿并不強(qiáng)烈，這也將影響二手房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。

反觀一手房，新政后的降價(jià)幅度并不明顯，隨著“預(yù)售資金監(jiān)管的執(zhí)行”，管理層對(duì)捂盤(pán)惜售行為的嚴(yán)厲打擊，以及年底房地產(chǎn)上市公司對(duì)公司業(yè)績(jī)的訴求都將進(jìn)一步加快新盤(pán)價(jià)格的回落。

其次可能表現(xiàn)為城區(qū)和郊區(qū)房?jī)r(jià)的分化。春節(jié)過(guò)后，通州、望京等區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了瘋狂上漲，這也嚴(yán)重透支了這些遠(yuǎn)郊區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。這些區(qū)域的房?jī)r(jià)對(duì)政策也將更加敏感，波動(dòng)也會(huì)更大，而城市核心區(qū)的房屋因其稀缺性、各種配套設(shè)施的完善性，房?jī)r(jià)受政策影響而產(chǎn)生的波動(dòng)也將更輕微。

另外，新盤(pán)和老盤(pán)的價(jià)格也可能出現(xiàn)分化。新盤(pán)由于不存在前期價(jià)格壓力，價(jià)格調(diào)整更加靈活，開(kāi)發(fā)商是大多會(huì)選擇低價(jià)入市，以?xún)r(jià)換量。而老盤(pán)受前期定價(jià)的羈絆，為避免前期業(yè)主出現(xiàn)退房潮，定價(jià)也大多不會(huì)低于前期價(jià)格，即便有降價(jià)的愿望也會(huì)采用等一些促銷(xiāo)手段，直接降價(jià)的幅度和可能性遠(yuǎn)不及新盤(pán)。

●可售房源供應(yīng)年底前將大幅增加

第四季度，開(kāi)發(fā)商將面臨償還銀行貸款、清繳土地出讓金、結(jié)清建筑施工款等資金壓力。此外，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。以及管理層對(duì)捂盤(pán)惜售行為的嚴(yán)厲打擊，都將迫使開(kāi)發(fā)商盡快施工、銷(xiāo)售，回籠資金，從而加大市場(chǎng)房源供應(yīng)。

近日，住建部提出要求，各地各類(lèi)保障性安居工程9月底前必須實(shí)現(xiàn)100%開(kāi)工，年末建成率要達(dá)到60%以上，這也將促使大量保障房在第四季度入市；如果年底前股市能夠回暖或者推出新的投資途徑，也將刺激二手房業(yè)主出手套現(xiàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市或其他投資領(lǐng)域，這將增加二手房源的供應(yīng)；銀行信貸政策的趨緊，改善型購(gòu)房者為了減輕貸款壓力，大多會(huì)選擇賣(mài)掉舊房再購(gòu)新房的方式實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)，這也將有利于二手房市場(chǎng)中小戶(hù)型房源的增加。

●樓市政策將繼續(xù)從緊

一方面，管理層將更加嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行已經(jīng)出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，并嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售的行為；另一方面，在信貸趨緊的前提下，在貸款政策上，對(duì)二套和三套房的認(rèn)定將更加趨于謹(jǐn)慎。此外，一些有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的長(zhǎng)效政策，比如房產(chǎn)稅、空置稅等將加快試點(diǎn)和推行或?qū)⑻崆俺雠_(tái)，而農(nóng)村土地改革、和地方的稅制改革等雖然不會(huì)很快開(kāi)展，但也將較以往有所提速。

(作者：周宏)