成本不透明，樓價(jià)說漲就漲，購房人無可奈何。日前，國家統(tǒng)計(jì)局宣布要對房地產(chǎn)成本摸底，牽動(dòng)地產(chǎn)商神經(jīng)，市民則一片歡呼之聲。樓市泡沫到底有多少？記者對此進(jìn)行了初步調(diào)查。

開發(fā)商自報(bào)成本：我們只賺到12%

上周，珠江新城新地王剛一誕生，周圍樓盤就開始跟風(fēng)漲價(jià)。同樣的房子，為何能說漲就漲？樓價(jià)是否嚴(yán)重脫離了其成本？房地產(chǎn)業(yè)的利潤到底有多高？這些都是無數(shù)市民心中的疑惑。

記者從廣州某開發(fā)商江先生處了解到，房價(jià)主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)以及開發(fā)商利潤等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，開發(fā)商較終利潤也只是房價(jià)的12%左右。”

江先生表示，土地成本大概占總房價(jià)的30%~40%左右。該公司目前竣工的一個(gè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)大概在1500元/平方米，起初售價(jià)為6500元/平方米，現(xiàn)在降為5700元，按此計(jì)算，土地成本占據(jù)了總房價(jià)的26%。

建安成本主要是人工、建材等，和土地成本一起可能占到房價(jià)的70％?！安煌鞘械慕ò渤杀臼遣灰粯拥?，甚至差別很大，在二、三線城市，建安成本大概是每平方米1600元~1800元，一線城市可能是2000元到2500元，高端物業(yè)成本更高，有的達(dá)到4000元。”

此外是稅費(fèi)成本。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中稅種比較多，主要包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅等?！案鞣N稅費(fèi)成本大概占房價(jià)的10%左右?！苯壬硎?。

較后，企業(yè)的融資成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本，以及設(shè)計(jì)、廣告和營銷等成本，“大概占了總房價(jià)的5%~8%”。

按江先生的說法計(jì)算下來，記者發(fā)現(xiàn)，雖然目前房價(jià)高企，但開發(fā)商較終利潤也只是房價(jià)的12%左右。

開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)成本

營業(yè)稅 　 營業(yè)收入的5%

城建稅 　 營業(yè)稅的7%

教育費(fèi)附加 　 營業(yè)稅的5%

其他：土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳個(gè)人所得稅等。

不同數(shù)據(jù)

上市房企營業(yè)

利潤率較高超40％

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，房地產(chǎn)開發(fā)商并不全是根據(jù)成本定價(jià)，還要看市場的供需關(guān)系，而且要看是什么時(shí)候拿的地，“但對12％的利潤率，我個(gè)人持保留意見?！倍鴱V州另一開發(fā)商認(rèn)為，12%的利潤也是很有可能的，不同公司開發(fā)的品種不一樣，回報(bào)也是不一樣的。

而記者查閱上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，其利潤集中在10％到40％之間，其中，在萬科、保利、招商和金地四大龍頭公司中，招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤率達(dá)到37.36％，而金地集團(tuán)只有9.13％。

土地成本因素。廣州某開發(fā)商透露，如果是在2004年到2005年，土地成本只占房價(jià)的20％左右，有的甚至在15％以下，要是2007年拿地，其成本就會(huì)高達(dá)40％，有的會(huì)達(dá)到65％。

整體計(jì)算因素。李粵湘指出，開發(fā)商是整體計(jì)算利潤率，而不是按某個(gè)項(xiàng)目、某個(gè)樓盤，也許某個(gè)項(xiàng)目獲利很高，別的項(xiàng)目就不一定了。

關(guān)注

統(tǒng)計(jì)局摸底房地產(chǎn)成本

到底哪個(gè)數(shù)據(jù)更真實(shí)，也許還是要看有關(guān)部門的權(quán)威數(shù)據(jù)。近期，國家統(tǒng)計(jì)局表示要對全國40個(gè)主要城市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行摸底。業(yè)內(nèi)專家表示，國家摸底主要是針對房價(jià)，雖然不敢說結(jié)果有多清楚，但至少會(huì)澄清一些問題。 （張忠安）