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樓市暴利有多少? 開發(fā)商自報(bào)成本:我們只賺到12%

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 597 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

成本不透明,樓價(jià)說漲就漲,購房人無可奈何。日前,國家統(tǒng)計(jì)局宣布要對房地產(chǎn)成本摸底,牽動(dòng)地產(chǎn)商神經(jīng),市民則一片歡呼之聲。樓市泡沫到底有多少?記者對此進(jìn)行了初步調(diào)查。

開發(fā)商自報(bào)成本:我們只賺到12%

上周,珠江新城新地王剛一誕生,周圍樓盤就開始跟風(fēng)漲價(jià)。同樣的房子,為何能說漲就漲?樓價(jià)是否嚴(yán)重脫離了其成本?房地產(chǎn)業(yè)的利潤到底有多高?這些都是無數(shù)市民心中的疑惑。

記者從廣州某開發(fā)商江先生處了解到,房價(jià)主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)以及開發(fā)商利潤等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,開發(fā)商較終利潤也只是房價(jià)的12%左右。”

江先生表示,土地成本大概占總房價(jià)的30%~40%左右。該公司目前竣工的一個(gè)項(xiàng)目,樓面地價(jià)大概在1500元/平方米,起初售價(jià)為6500元/平方米,現(xiàn)在降為5700元,按此計(jì)算,土地成本占據(jù)了總房價(jià)的26%。

建安成本主要是人工、建材等,和土地成本一起可能占到房價(jià)的70%?!安煌鞘械慕ò渤杀臼遣灰粯拥?,甚至差別很大,在二、三線城市,建安成本大概是每平方米1600元~1800元,一線城市可能是2000元到2500元,高端物業(yè)成本更高,有的達(dá)到4000元。”

此外是稅費(fèi)成本。據(jù)了解,目前房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中稅種比較多,主要包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅等?!案鞣N稅費(fèi)成本大概占房價(jià)的10%左右?!苯壬硎?。

較后,企業(yè)的融資成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本,以及設(shè)計(jì)、廣告和營銷等成本,“大概占了總房價(jià)的5%~8%”。

按江先生的說法計(jì)算下來,記者發(fā)現(xiàn),雖然目前房價(jià)高企,但開發(fā)商較終利潤也只是房價(jià)的12%左右。

開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)成本

營業(yè)稅   營業(yè)收入的5%

城建稅   營業(yè)稅的7%

教育費(fèi)附加   營業(yè)稅的5%

其他:土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳個(gè)人所得稅等。

不同數(shù)據(jù)

上市房企營業(yè)

利潤率較高超40%

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示,房地產(chǎn)開發(fā)商并不全是根據(jù)成本定價(jià),還要看市場的供需關(guān)系,而且要看是什么時(shí)候拿的地,“但對12%的利潤率,我個(gè)人持保留意見?!倍鴱V州另一開發(fā)商認(rèn)為,12%的利潤也是很有可能的,不同公司開發(fā)的品種不一樣,回報(bào)也是不一樣的。

而記者查閱上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn),其利潤集中在10%到40%之間,其中,在萬科、保利、招商和金地四大龍頭公司中,招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤率達(dá)到37.36%,而金地集團(tuán)只有9.13%。

土地成本因素。廣州某開發(fā)商透露,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房價(jià)的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就會(huì)高達(dá)40%,有的會(huì)達(dá)到65%。

整體計(jì)算因素。李粵湘指出,開發(fā)商是整體計(jì)算利潤率,而不是按某個(gè)項(xiàng)目、某個(gè)樓盤,也許某個(gè)項(xiàng)目獲利很高,別的項(xiàng)目就不一定了。

關(guān)注

統(tǒng)計(jì)局摸底房地產(chǎn)成本

到底哪個(gè)數(shù)據(jù)更真實(shí),也許還是要看有關(guān)部門的權(quán)威數(shù)據(jù)。近期,國家統(tǒng)計(jì)局表示要對全國40個(gè)主要城市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行摸底。業(yè)內(nèi)專家表示,國家摸底主要是針對房價(jià),雖然不敢說結(jié)果有多清楚,但至少會(huì)澄清一些問題。 (張忠安)



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