較近，有一種說法：購房，尤其是購置高端物業(yè)，就是購置負資產。以香港地產為例，當年高峰時貸款的房產，大幅度貶值，租金也不理想，算下來，當年的投資已經轉變成了今天的純債務。北京人應參考香港的前車之鑒，謹慎置業(yè)，避免被市場泡沫所誤。

　　購房真的是購置負資產嗎？北京樓市是否真的隱含“崩盤”的危機？為次，本報邀請了今典集團的老總張寶全、銀信光華的副總范小沖、北京地產 人士童淵共同探討。

　　北京沒有孳生泡沫的土壤

　　問：北京市場泡沫成分有多大？所購房屋會不會變成負資產？

　　張寶全：北京房地產市場沒有孳生泡沫的土壤。

　　，關于負資產的說法，我的觀點非常明確：不會！

　　北京、香港這兩個處于不同狀態(tài)的市場不可比。雖然在發(fā)展的過程中，兩地市場的某些表象有些類似。但是，由此推論香港的地產泡沫就會在內地同樣發(fā)生，那就太簡單了。在北京購的房子不會成為負資產。

　　在１９９８年之前，市場是以集團購購為主導的住房消費，導致購房的決策，往往是由非市場行為左右的，這種非市場行為的供應與購購所構成的“市場”也是不真實的。１９９８年之后個人購房形成的市場是真實的。我們從市場的現(xiàn)象、產品、性價比來看，這個市場發(fā)展速度非常快。這幾年的發(fā)展過程相當于南方的七八年，甚至１０年的發(fā)展。在市場成熟的過程中，房產定價與房屋品質預期之間的差異度逐步減少，不平衡性逐步的減少，市場相對早期的地產市場而言，是很穩(wěn)定的，至少與早期市場比，缺乏泡沫的生存空間。

　　其次，政府雖然提出有泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)，但也很明確地指出是局部地區(qū)。而單就北京市場而言，其市場化進程雖然相對晚一點兒，但顯而易見的是在北京房產的性價比，質量都在逐年提高的同時，綜合價格指數(shù)卻在逐年下降。因此，泡沫的癥狀并不明顯。

　　第三，同時也是很重要的一條，我們９０％以上的購房者都是較終消費者，而不是投機者。由于政策法規(guī)的原因，房產投機比較困難，這樣市場構成比較單純、穩(wěn)定。這和香港市場相比，有本質的差別。香港地產的中后期，購到手的房子一下子能漲好幾倍，購房子就像購股票一樣，購房者通過短期投資可以獲得暴利，置業(yè)投機成了房產消費的主流。經濟越熱，泡沫越大?？梢哉f房產投機才是泡沫攪拌機，泡沫的催化劑。而這些在北京都不存在，北京缺乏房產投機的環(huán)境。

　　第四，從１９９８年個人住房貸款出現(xiàn)后，消費者逐漸成熟。有什么樣的消費者就必然有什么樣的發(fā)展商，有什么樣的需求，才有什么樣的供應?，F(xiàn)在發(fā)展商在產品設計定位時緊緊盯著消費者的需求變化。對消費者、市場的尊重，雖然做得還不是非常的好，還有玩兒概念的成分，但這種意識已經出現(xiàn)了，這就迫使發(fā)展商去蓋消費者能接受的所需要的房子，并在產品品質方面精益求精，這種對消費者和市場的尊重，將使發(fā)展商在供應的有效性方面特別關注，避免制造大量的空置房。

　　第五，今后的市場，合作、合并將是一個趨勢。從土地到房產開發(fā)，各個環(huán)節(jié)通過合作互利，從而降低產品的較終成本。我們以前的生產基本上都包含某些環(huán)節(jié)炒購炒賣的成本，土地、材料經過幾手炒賣，價格翻番，而隨著競爭的激化、市場的發(fā)展，炒購炒賣的余地越來越小，本來你只想當土地商，靠賣地賺錢，但市場逼著你非要你通過合作，變成房地產開發(fā)商后，才能通過較終產品獲利。因此，成本降低，價格越來越真實，泡沫的成分也降低了。

　　房產是相對滯后的，今天做的產品，一、兩年后才能看到。以前一些定位錯誤的樓盤，可能會在價格上有所調整。成熟的消費者對價格、品質有自己的正確判斷。如果一個樓盤出現(xiàn)了非正常的價格狀態(tài)，我覺得成熟的消費者會非常謹慎的，便宜沒好貨，他們未必會購，也不會占這個便宜。不成熟才會占便宜，不懂才會被騙。

　　不是泡沫來了，而是市場轉型了。

　　問：高端樓盤在市場上常常起著風向標的作用，高端樓盤的銷售減緩，意味著什么？是不是泡沫的征兆？

　　范小沖：不僅僅是北京，我們甚至可以說中國房地產不存在泡沫，也不會重現(xiàn)香港地產特殊情況下造成的樓市大縮水現(xiàn)象。

　　中國目前處在城市化進程較快的時期，中國快速增長和城市化進程加快使房地產發(fā)展進入了的時期。中國城市人口的膨脹、居住環(huán)境的改善、舊城改造等等因素支撐了房地產在２０年之內都是強勢的發(fā)展?，F(xiàn)在不僅是北京、上海、深圳，包括全國各地二線城市、三線城市，甚至到更小一些城鎮(zhèn)都在發(fā)生巨大的變化。所以，中國房地產市場的活躍是伴隨中國經濟而良性發(fā)展的，不是發(fā)展商人為炒作造成的。
目前，高端物業(yè)市場與以前相比是萎縮的，這并不意味著泡沫，換個角度看，恰恰說明，地產已經進入了大眾消費的新階段。

　　９０年代初，可以算做房地產發(fā)展的階段，那個階段出現(xiàn)了炒購炒賣，市場存在泡沫的現(xiàn)象。

　?。保梗梗改旰螅袌鲞M入個人消費時代，但是，那時候房子不是所有的人都購得起的，那個階段的個人消費時代是富人的消費時代。但現(xiàn)在，市場已經進入了大眾消費時代，是白領在購房，是工薪購房，公務員在購房。在這個市場上，高端物業(yè)的份額在萎縮，真正市場需求的４０００～５０００每平方米的房子能占到７０～８０％的份額。在這個轉型階段，發(fā)展商產品結構的失調，是暫時的現(xiàn)象。發(fā)展商沒有跟上市場的步伐，個別樓盤因此而滯銷，這并不標志整個市場有泡沫。雖然，這種淘汰是殘酷的，但只有這樣，資源才能向好的發(fā)展商集中，市場才能得到穩(wěn)步的發(fā)展。所以，把市場個別的現(xiàn)象和暫時失衡認為是泡沫的開始、房地產崩盤的前奏，顯然是不對的。

　　再換個角度看，隨著大眾時代的來臨，市場上還出現(xiàn)了排隊購房的現(xiàn)象。這說明，大量需求剛剛被釋放，甚至很有相當大的需求還沒有釋放出來。就拿我們身邊的陽光１００的員工為例，包括公司一級的、經理一級的職員，購房還在少數(shù)。類似這樣的白領、工薪的數(shù)量是相當驚人的，所以說需求量非常大，北京房地產不是冬天來了，也不是泡沫來了，而是真正的春天就要來臨。

　　第三，目前，ＣＢＤ地區(qū)高端物業(yè)的減少，中檔物業(yè)的增加，拉低了綜合房價，這也不意味著資產縮水，而是市場細分的必然結果。

　?。茫拢陌松虅?、居住、文化、會展等各類國際大都市的生活形態(tài)，匯集了有各式各樣需求的人群，而且，新經濟模式的產生，又產生了大量的新的需求方向。在這個區(qū)域，住宅市場競爭也很激烈，面對不同需要的人群，大家都在做定位相近、品質相近、價格相近的住宅，顯然是沒有出路的。而簡單的比拼價格，發(fā)展商承受不了，用戶也得不到相匹配的優(yōu)質的服務。同質產品的性價比總是一山更比一山高，因此，發(fā)展商就必須尋找自己的細分市場，為特殊的人群建造專屬的富于個性的住宅。以陽光１００的三期為例，它沒有按常規(guī)做成住宅、公寓、投資小戶型、商務公寓等等，反而另辟蹊徑，將建筑重新設計建造為獨立的小體量寫字樓。這個區(qū)域里，一定有這個需求，而陽光１００三期卻是先進的對位產品，于是，獲得了比做傳統(tǒng)產品高的回報。

　　香港人講，北京離泡沫遠著呢

　　問：香港經歷了泡沫、負資產，香港人怎么看北京地產？

　　童淵：９７前后，香港房價差別很大，以前，香港人購房子不看租金而是看這個房價能漲多少。當時香港房產回報率只有２％～３％，１０００萬的房子租給人家，租金還不到２萬多。但是，通過炒賣，同樣的房子購不到３公里，你較少掙也能賺到１０萬、８萬的差價。據(jù)悉，香港較高的房號，在購下來之后三公里內，轉手就是１８０萬，這現(xiàn)象是真實的，但健康嗎？

　?。梗纺曛?，之所以房價能如此爆炒，是因為當時的港英政府執(zhí)行的是高地價政策，限制土地供應，通過高地價，獲得高稅收。９７之后，香港政府在房地產方面投入力度很大，改變了殖民地時期的土地政策，釋放了大量的土地資源，土地供應量多了，房價自然下來了。

　　與香港不同，內地的土地政策始終是持續(xù)的，穩(wěn)定的，所以也不會產生類似香港的泡沫。

　　我的母親，一位被泡沫經濟整怕了的老太太，常常規(guī)勸我賣房小心泡沫，小心負資產。春節(jié)期間她到北京，看了北京的房子的品質、價格，居然勸我購更大些的房子。為什么她前后變化這么顯著，因為，在她看來，北京離泡沫還遠著呢。

　　前些日子，有位業(yè)內的朋友看中了一個小區(qū)的兩套現(xiàn)房，他還認識發(fā)展商，卻只能爭取到２個點的折扣，較后，他還是購了。從這事上，我們可以看出點，北京的現(xiàn)房還是非常少的。雖然有個別現(xiàn)房賣不出去，但我認為原因主要是兩個：一個是產品落后，二是開發(fā)商不愿意賣，發(fā)展商不滿足只賺那么點?，F(xiàn)在的北京沒有賣不動的房子，只有開發(fā)商不愿意賣的房子。

　　此外，從其他地方來的發(fā)展商，初到北京，對市場不了解，尤其是東邊，每一小段距離的變化，都會對產品定位、定價產生很大的影響。由于不熟悉市場的特殊性，他們的新項目出現(xiàn)定位錯誤，出現(xiàn)短期的滯銷。走點彎路，這對他們來說也是正常的。很快，他們也會調整市場戰(zhàn)略，適應市場需求。

　　總之，這些個別的樓盤問題，并不能代表市場的方向，北京整體市場還是很健康的。

　　第三，北京、上海都是個包容性極強的市場，市場容量極大。我們看一下上海市場，上海在前２４個月里面，它的房價漲了８０％，這是因為印尼炸彈爆炸事件發(fā)生之后，很多東南亞人、臺灣人、浙江一帶、蘇杭一帶的人，還有外籍人士都到上海置業(yè)。類似，北京、上海這樣的國際大都市，除了本地的需求支撐市場外，還像磁石似的吸引大量的外部投資，所以，強勁的需求對價格的支持是非常有力的。只有一個突然失去了活力的城市才會出現(xiàn)崩盤、負資產的現(xiàn)象。更何況我們有２００８奧運會、ＷＴＯ、世博會那么多的利好支持經濟的發(fā)展。

　　第四，市場越成熟，泡沫、崩盤

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