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購房真的是購置負(fù)資產(chǎn)嗎?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 713 次
較近,有一種說法:購房,尤其是購置高端物業(yè),就是購置負(fù)資產(chǎn)。以香港地產(chǎn)為例,
當(dāng)年高峰時貸款的房產(chǎn),大幅度貶值,租金也不理想,算下來,當(dāng)年的投資已經(jīng)轉(zhuǎn)變成
了今天的純債務(wù)。北京人應(yīng)參考香港的前車之鑒,謹(jǐn)慎置業(yè),避免被市場泡沫所誤。
購房真的是購置負(fù)資產(chǎn)嗎?北京樓市是否真的隱含“崩盤”的危機(jī)?為次,本報邀請了
今典集團(tuán)的老總張寶全、銀信光華的副總范小沖、北京地產(chǎn) 人士童淵共同探討。
北京沒有孳生泡沫的土壤
問:北京市場泡沫成分有多大?所購房屋會不會變成負(fù)資產(chǎn)?
張寶全:北京房地產(chǎn)市場沒有孳生泡沫的土壤。
,關(guān)于負(fù)資產(chǎn)的說法,我的觀點(diǎn)非常明確:不會!
北京、香港這兩個處于不同狀態(tài)的市場不可比。雖然在發(fā)展的過程中,兩地市場的某些
表象有些類似。但是,由此推論香港的地產(chǎn)泡沫就會在內(nèi)地同樣發(fā)生,那就太簡單了。在北
京購的房子不會成為負(fù)資產(chǎn)。
在1998年之前,市場是以集團(tuán)購購為主導(dǎo)的住房消費(fèi),導(dǎo)致購房的決策,往往是由
非市場行為左右的,這種非市場行為的供應(yīng)與購購所構(gòu)成的“市場”也是不真實(shí)的。199
8年之后個人購房形成的市場是真實(shí)的。我們從市場的現(xiàn)象、產(chǎn)品、性價比來看,這個市場
發(fā)展速度非??臁_@幾年的發(fā)展過程相當(dāng)于南方的七八年,甚至10年的發(fā)展。在市場成熟
的過程中,房產(chǎn)定價與房屋品質(zhì)預(yù)期之間的差異度逐步減少,不平衡性逐步的減少,市場相
對早期的地產(chǎn)市場而言,是很穩(wěn)定的,至少與早期市場比,缺乏泡沫的生存空間。
其次,政府雖然提出有泡沫現(xiàn)象出現(xiàn),但也很明確地指出是局部地區(qū)。而單就北京市場
而言,其市場化進(jìn)程雖然相對晚一點(diǎn)兒,但顯而易見的是在北京房產(chǎn)的性價比,質(zhì)量都在逐
年提高的同時,綜合價格指數(shù)卻在逐年下降。因此,泡沫的癥狀并不明顯。
第三,同時也是很重要的一條,我們90%以上的購房者都是較終消費(fèi)者,而不是投機(jī)
者。由于政策法規(guī)的原因,房產(chǎn)投機(jī)比較困難,這樣市場構(gòu)成比較單純、穩(wěn)定。這和香港市
場相比,有本質(zhì)的差別。香港地產(chǎn)的中后期,購到手的房子一下子能漲好幾倍,購房子就像
購股票一樣,購房者通過短期投資可以獲得暴利,置業(yè)投機(jī)成了房產(chǎn)消費(fèi)的主流。經(jīng)濟(jì)越熱,
泡沫越大??梢哉f房產(chǎn)投機(jī)才是泡沫攪拌機(jī),泡沫的催化劑。而這些在北京都不存在,北京
缺乏房產(chǎn)投機(jī)的環(huán)境。
第四,從1998年個人住房貸款出現(xiàn)后,消費(fèi)者逐漸成熟。有什么樣的消費(fèi)者就必然
有什么樣的發(fā)展商,有什么樣的需求,才有什么樣的供應(yīng)?,F(xiàn)在發(fā)展商在產(chǎn)品設(shè)計定位時緊
緊盯著消費(fèi)者的需求變化。對消費(fèi)者、市場的尊重,雖然做得還不是非常的好,還有玩兒概
念的成分,但這種意識已經(jīng)出現(xiàn)了,這就迫使發(fā)展商去蓋消費(fèi)者能接受的所需要的房子,并
在產(chǎn)品品質(zhì)方面精益求精,這種對消費(fèi)者和市場的尊重,將使發(fā)展商在供應(yīng)的有效性方面特
別關(guān)注,避免制造大量的空置房。
第五,今后的市場,合作、合并將是一個趨勢。從土地到房產(chǎn)開發(fā),各個環(huán)節(jié)通過合作
互利,從而降低產(chǎn)品的較終成本。我們以前的生產(chǎn)基本上都包含某些環(huán)節(jié)炒購炒賣的成本,
土地、材料經(jīng)過幾手炒賣,價格翻番,而隨著競爭的激化、市場的發(fā)展,炒購炒賣的余地越
來越小,本來你只想當(dāng)土地商,靠賣地賺錢,但市場逼著你非要你通過合作,變成房地產(chǎn)開
發(fā)商后,才能通過較終產(chǎn)品獲利。因此,成本降低,價格越來越真實(shí),泡沫的成分也降低了。
房產(chǎn)是相對滯后的,今天做的產(chǎn)品,一、兩年后才能看到。以前一些定位錯誤的樓盤,
可能會在價格上有所調(diào)整。成熟的消費(fèi)者對價格、品質(zhì)有自己的正確判斷。如果一個樓盤出
現(xiàn)了非正常的價格狀態(tài),我覺得成熟的消費(fèi)者會非常謹(jǐn)慎的,便宜沒好貨,他們未必會購,
也不會占這個便宜。不成熟才會占便宜,不懂才會被騙。
不是泡沫來了,而是市場轉(zhuǎn)型了
問:高端樓盤在市場上常常起著風(fēng)向標(biāo)的作用,高端樓盤的銷售減緩,意味著什么?是
不是泡沫的征兆?
范小沖:不僅僅是北京,我們甚至可以說中國房地產(chǎn)不存在泡沫,也不會重現(xiàn)香港地產(chǎn)
特殊情況下造成的樓市大縮水現(xiàn)象。
中國目前處在城市化進(jìn)程較快的時期,中國快速增長和城市化進(jìn)程加快使房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)
入了的時期。中國城市人口的膨脹、居住環(huán)境的改善、舊城改造等等因素支撐了房
地產(chǎn)在20年之內(nèi)都是強(qiáng)勢的發(fā)展?,F(xiàn)在不僅是北京、上海、深圳,包括全國各地二線城市、
三線城市,甚至到更小一些城鎮(zhèn)都在發(fā)生巨大的變化。所以,中國房地產(chǎn)市場的活躍是伴隨
中國經(jīng)濟(jì)而良性發(fā)展的,不是發(fā)展商人為炒作造成的。
目前,高端物業(yè)市場與以前相比是萎縮的,這并不意味著泡沫,換個角度看,恰恰說明,
地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了大眾消費(fèi)的新階段。
90年代初,可以算做房地產(chǎn)發(fā)展的階段,那個階段出現(xiàn)了炒購炒賣,市場存在泡
沫的現(xiàn)象。
1998年后,市場進(jìn)入個人消費(fèi)時代,但是,那時候房子不是所有的人都購得起的,
那個階段的個人消費(fèi)時代是富人的消費(fèi)時代。但現(xiàn)在,市場已經(jīng)進(jìn)入了大眾消費(fèi)時代,是白
領(lǐng)在購房,是工薪購房,公務(wù)員在購房。在這個市場上,高端物業(yè)的份額在萎縮,真正
市場需求的4000~5000每平方米的房子能占到70~80%的份額。在這個轉(zhuǎn)型階
段,發(fā)展商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失調(diào),是暫時的現(xiàn)象。發(fā)展商沒有跟上市場的步伐,個別樓盤因此而
滯銷,這并不標(biāo)志整個市場有泡沫。雖然,這種淘汰是殘酷的,但只有這樣,資源才能向好
的發(fā)展商集中,市場才能得到穩(wěn)步的發(fā)展。所以,把市場個別的現(xiàn)象和暫時失衡認(rèn)為是泡沫
的開始、房地產(chǎn)崩盤的前奏,顯然是不對的。
再換個角度看,隨著大眾時代的來臨,市場上還出現(xiàn)了排隊購房的現(xiàn)象。這說明,大量
需求剛剛被釋放,甚至很有相當(dāng)大的需求還沒有釋放出來。就拿我們身邊的陽光100的員
工為例,包括公司一級的、經(jīng)理一級的職員,購房還在少數(shù)。類似這樣的白領(lǐng)、工薪的數(shù)量
是相當(dāng)驚人的,所以說需求量非常大,北京房地產(chǎn)不是冬天來了,也不是泡沫來了,而是真
正的春天就要來臨。
第三,目前,CBD地區(qū)高端物業(yè)的減少,中檔物業(yè)的增加,拉低了綜合房價,這也不
意味著資產(chǎn)縮水,而是市場細(xì)分的必然結(jié)果。
CBD包含了商務(wù)、居住、文化、會展等各類國際大都市的生活形態(tài),匯集了有各
式各樣需求的人群,而且,新經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)生,又產(chǎn)生了大量的新的需求方向。在這個區(qū)域,
住宅市場競爭也很激烈,面對不同需要的人群,大家都在做定位相近、品質(zhì)相近、價格相近
的住宅,顯然是沒有出路的。而簡單的比拼價格,發(fā)展商承受不了,用戶也得不到相匹配的
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同質(zhì)產(chǎn)品的性價比總是一山更比一山高,因此,發(fā)展商就必須尋找自己的細(xì)分
市場,為特殊的人群建造專屬的富于個性的住宅。以陽光100的三期為例,它沒有按常規(guī)
做成住宅、公寓、投資小戶型、商務(wù)公寓等等,反而另辟蹊徑,將建筑重新設(shè)計建造為獨(dú)立
的小體量寫字樓。這個區(qū)域里,一定有這個需求,而陽光100三期卻是先進(jìn)的對位產(chǎn)品,
于是,獲得了比做傳統(tǒng)產(chǎn)品高的回報。
香港人講,北京離泡沫遠(yuǎn)著呢
問:香港經(jīng)歷了泡沫、負(fù)資產(chǎn),香港人怎么看北京地產(chǎn)?
童淵:97前后,香港房價差別很大,以前,香港人購房子不看租金而是看這個房價能
漲多少。當(dāng)時香港房產(chǎn)回報率只有2%~3%,1000萬的房子租給人家,租金還不到2
萬多。但是,通過炒賣,同樣的房子購不到3公里,你較少掙也能賺到10萬、8萬的差價。
據(jù)悉,香港較高的房號,在購下來之后三公里內(nèi),轉(zhuǎn)手就是180萬,這現(xiàn)象是真實(shí)的,但
健康嗎?
97年之前,之所以房價能如此爆炒,是因為當(dāng)時的港英政府執(zhí)行的是高地價政策,限
制土地供應(yīng),通過高地價,獲得高稅收。97之后,香港政府在房地產(chǎn)方面投入力度很大,
改變了殖民地時期的土地政策,釋放了大量的土地資源,土地供應(yīng)量多了,房價自然下來了。
與香港不同,內(nèi)地的土地政策始終是持續(xù)的,穩(wěn)定的,所以也不會產(chǎn)生類似香港的泡沫。
我的母親,一位被泡沫經(jīng)濟(jì)整怕了的老太太,常常規(guī)勸我賣房小心泡沫,小心負(fù)資產(chǎn)。
春節(jié)期間她到北京,看了北京的房子的品質(zhì)、價格,居然勸我購更大些的房子。為什么她前
后變化這么顯著,因為,在她看來,北京離泡沫還遠(yuǎn)著呢。
前些日子,有位業(yè)內(nèi)的朋友看中了一個小區(qū)的兩套現(xiàn)房,他還認(rèn)識發(fā)展商,卻只能爭取
到2個點(diǎn)的折扣,較后,他還是購了。從這事上,我們可以看出點(diǎn),北京的現(xiàn)房還是非
常少的。雖然有個別現(xiàn)房賣不出去,但我認(rèn)為原因主要是兩個:一個是產(chǎn)品落后,二是開發(fā)
商不愿意賣,發(fā)展商不滿足只賺那么點(diǎn)?,F(xiàn)在的北京沒有賣不動的房子,只有開發(fā)商不愿意
賣的房子。此外,從其他地方來的發(fā)展商,初到北京,對市場不了解,尤其是東邊,每一小
段距離的變化,都會對產(chǎn)品定位、定價產(chǎn)生很大的影響。由于不熟悉市場的特殊性,他們的
新項目出現(xiàn)定位錯誤,出現(xiàn)短期的滯銷。走點(diǎn)彎路,這對他們來說也是正常的。很快,他們
也會調(diào)整市場戰(zhàn)略,適應(yīng)市場需求??傊?,這些個別的樓盤問題,并不能代表市場的方向,
北京整體市場還是很健康的。
第三,北京、上海都是個包容性極強(qiáng)的市場,市場容量極大。我們看一下上海市場,上
海在前24個月里面,它的房價漲了80%,這是因為印尼炸彈爆炸事件發(fā)生之后,很多東
南亞人、臺灣人、浙江一帶、蘇杭一帶的人,還有外籍人士都到上海置業(yè)。類似,北京、上
海這樣的國際大都市,除了本地的需求支撐市場外,還像磁石似的吸引大量的外部投資,所
以,強(qiáng)勁的需求對價格的支持是非常有力的。只有一個突然失去了活力的城市才會出現(xiàn)崩盤、
負(fù)資產(chǎn)的現(xiàn)象。更何況我們有2008奧運(yùn)會、WTO、世博會那么多的利好支持經(jīng)濟(jì)的發(fā)
展。
第四,市場越成熟,泡沫、崩盤的可能性越小。
在北京的早期市場,存在泡沫,甚至發(fā)生了很強(qiáng)烈的振蕩,但也沒到崩盤的
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