全國大部分城市房價環(huán)比下滑。截至5月底，從監(jiān)測的38個城市的庫存數(shù)據(jù)來看，有32個城市商品住宅庫存量同比下滑，同比降幅從1.22%到54.46%不等。自去年10月份出現(xiàn)存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度較為劇烈，存量并且跌至2014年4月份以來的新低。從同比下降的32個城市中，降幅居前的3個城市分別為南京、蘇州、和南平。其中，蘇州和南京連續(xù)三個月同比下滑幅度居或位，本月同比下滑幅度分別為54.46%和49.74%。像廣州這樣的城市，庫存只足夠再賣11個月。

房屋庫存下滑即將見底，這自然會讓人們聯(lián)想到房價泡沫還能持續(xù)多久的問題。畢竟，中國一二線城市樓房的資產(chǎn)溢價已經(jīng)很嚴重，在庫存即將去除，也就是說不再有新房子售賣的情況下，樓市泡沫是不是也到了盡頭？

何謂泡沫？當我們說某種資產(chǎn)存在“泡沫”時，通常也就確定了該資產(chǎn)的投資屬性。但我們很少會說，某種消費品價格存在泡沫。例如，跑車的價格再高，我們不會說跑車價格存在泡沫，而只是會說跑車價格昂貴。為什么在談?wù)摲慨a(chǎn)的時候，我們總是頻繁使用“泡沫”一詞呢。這本身就說明，在中國居民的生活中，房產(chǎn)已經(jīng)明顯失去了消費的屬性，其投資屬性遠遠大于消費屬性。

據(jù)媒體統(tǒng)計，2015年中國家庭平均資產(chǎn)92萬，房產(chǎn)占比達69.2%，比美國平均水平的兩還多倍。這說明，我國的家庭資產(chǎn)的流動性依然非常弱，不動產(chǎn)仍然是所有投資類別中較受人青睞的一種。這些房產(chǎn)真的一定是用來居住嗎？事實上，中國房地產(chǎn)的投機屬性事實上已大大超越了消費屬性。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年，我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有大約1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。也就是說，純粹購房來居住的消費者數(shù)量會逐漸下降，而將購房作為一種資產(chǎn)配置方式人會越來越多。房產(chǎn)，已然成為了一座用轉(zhuǎn)頭壘起來的金融產(chǎn)品。

眾所周知，中國的房屋租售比、房價收入比等通用指標早已大大超越了國際警戒線，以致大眾普遍認為這類指標在中國是不適用的。有某沿海城市的租售比達到了1：756，一套房子如果靠出租回本，那么需要63年。為什么出租的價格比售價低這么多？說明實際有居住需求的人少，而購房子的人數(shù)量過多，兩者的比例也應該是和1:756的比例有對應關(guān)系的。

有研究機構(gòu)測算：中國當前僅北上廣深的地價就可購下半個美國，縱向比價，房價增長持續(xù)大幅度超出其它價格（如消費價格、工業(yè)價格）的增長，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長持續(xù)大幅超出工業(yè)增長、整體經(jīng)濟增長，并顯然傷害到了實業(yè)發(fā)展。種種房價過高的說法已經(jīng)耳熟能詳，但為什么已經(jīng)如此之高的房價還沒有下跌呢？

當我們在總量上告別了住房的短缺，必然意味著投資房產(chǎn)的人會越來越多。官方統(tǒng)計中接近70%的家庭資產(chǎn)都是房地產(chǎn)，這個比例實在是過高。房產(chǎn)在居民家庭資產(chǎn)配置中占比例過大，不是說明我們很富裕，而恰恰說明了大家的收入還不算高，沒有更多的錢去配置流動性強的金融資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，美國人口前5%的富裕人口中，資產(chǎn)配置比大約是不動產(chǎn)與其他資產(chǎn)1比4，而在收入水平后5%的人，不動產(chǎn)與其他資產(chǎn)比例剛好倒掛，為4比1。也就是說，一旦房價下跌，較傷不起的恰恰是購房者當中的低收入者，他們還有個名字叫房奴。正是這群人在為中國的房價筑底。

如果市場是以投機需求為主，或者說好聽點，以“投資需求”為主，那么房子也就成為居民資產(chǎn)配置的主要對象。房地產(chǎn)的金融屬性就決定了房價的波動性——沒有只漲不跌的市場，道理和股票一樣。顯然，中國樓市在當前中國居民的投資配置中居頭屈一指位置。而在購購住房等物業(yè)后，現(xiàn)在有許多人已經(jīng)不再以租金為獲利的手段，而是以房屋為抵押品從金融機構(gòu)獲得流動性更強的金融資產(chǎn)，這些金融資產(chǎn)數(shù)量更大，回報率更高，但風險也更大。泡沫，恰恰是建筑在由高昂的房價撬動的金融杠桿之上，其風險之高、流動性之強，讓樓市的泡沫在不遠的未來存在著一種破滅的隱憂。

假如房價在未來會下跌，那么房價下跌的社會成本將由購房者中的中下收入者承擔，而將房產(chǎn)金融化的炒家，早已在房產(chǎn)泡沫膨脹的時候套現(xiàn)離場。知道這意味著什么嗎？這意味著中產(chǎn)將會破產(chǎn)。社會底層不會受房價影響，因為即使房價下跌一半他們也購不起。但對于不動產(chǎn)價格非敏感的中產(chǎn)則將會受到的打擊。其家庭資產(chǎn)將以極快的速度下跌，甚至成為負資產(chǎn)，跌入社會底層，成為樓市“洗牌”的犧牲品。

樓市泡沫沒有破滅，原因很簡單，目前是靠中產(chǎn)的剛需和富裕的資產(chǎn)投資在打底，另一個原因在于，我們這個社會誰也承受不起中產(chǎn)集體破產(chǎn)的后果。就算是硬撐，也要有一股力量把這個泡沫不斷撐下去，無論這個力量是來自資本的力量，或是行政的力量。

目前看來，一線城市、熱點二線城市樓市下半年進入調(diào)整期是勢在必然。下半年美元肯定會進入加息通道，不難預見：國內(nèi)資本繼續(xù)外流，國內(nèi)貨幣政策也會隨即調(diào)整，開始收縮，國內(nèi)外貨幣政策走勢對中國樓市總體而言是“利空”。別看現(xiàn)在地王頻出，但是待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，一線城市以及核心二三線城市下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。

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