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解決商品房庫存超理性的辦法是“去暴利化”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 571 次
不少業(yè)內(nèi)人士都將今年稱為“去庫存年”,而維持在高位的待售面積,則成為懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月,全國待售面積約為3.2億平米,超過去年底的2.7億平米,并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大,個(gè)別房企按今年的銷售速度,所需時(shí)間甚至要達(dá)到10年。
一個(gè)事實(shí)上持續(xù)增長的庫存量,對于時(shí)下的房企而言不是一個(gè)美妙信號(hào)。一方面,由于庫存時(shí)的持續(xù)增加,擠占了一些房企大量資金,一般來說,房企壓在待售房上的資金比例為15%-25%比較合適,如果占企業(yè)資金的三分之一,資金就會(huì)面臨比較大的壓力,企業(yè)也就無力做其它的事情。而據(jù)恒大地產(chǎn)今年中期報(bào)告顯示,公司處于開發(fā)中的項(xiàng)目價(jià)值高達(dá)1010億元,較年初增加近百億元,明年可供銷售項(xiàng)目增至較多240個(gè),較2012年增長逾30%。這種庫存日益累積的現(xiàn)狀不僅僅是恒大一家,已經(jīng)帶有普遍性。另一方面,庫存下來的房產(chǎn)不能“當(dāng)飯吃”,如果硬挺著扛一扛較終能獲得遠(yuǎn)超積壓的損失也罷,問題是在調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)松綁的情況下,這些庫存的房產(chǎn)未必不會(huì)越積越“賠”。甚至因?yàn)?ldquo;資不抵債”(對于銀行債務(wù)大量房企壓力日增),“關(guān)門歇業(yè)”都有可能。可以肯定的是,目前日益增加的房產(chǎn)庫存量對于部分房企而言已經(jīng)成了一個(gè)“岌岌可危”的信號(hào),想方設(shè)法改變現(xiàn)狀應(yīng)是多數(shù)房企的不二選擇。
然而,導(dǎo)致今天這個(gè)“庫存化”現(xiàn)象,究竟是誰造成的?根源在于長期扭曲的商品房價(jià)格以及極不合理的利潤“暴利”。有兩個(gè)數(shù)據(jù)或能基本解釋開發(fā)商的利潤和成本,2009年,廣州市一家開發(fā)商向媒體坦誠:房價(jià)主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)以及開發(fā)商利潤等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,開發(fā)商較終利潤也只是房價(jià)的12%左右。”(2009年6月18日廣州日報(bào))隨后,又有一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商稱:“樓盤開發(fā)成本只占房價(jià)20%,開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤,余下40%全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”純利潤究竟是12%還是40%,實(shí)際上已經(jīng)揭露出開發(fā)商暴利事實(shí),即使我們給這兩家開發(fā)商揭示的“利潤率”打個(gè)對折,也至少會(huì)維持在一個(gè)25%左右的利潤水準(zhǔn),這或是全國平均性的開發(fā)商利潤比率。農(nóng)民或養(yǎng)殖戶養(yǎng)一頭肥豬的純利潤約“獲利17元”(安徽合肥市物價(jià)局近期的一次調(diào)研顯示),而種一地白菜從菜地批發(fā)的價(jià)格約7分錢(還沒人要),不僅不賺錢還賠本;即使比較接近房地產(chǎn)的制造業(yè)利潤,如汽車、電器行業(yè)利潤為例,業(yè)內(nèi)利潤也不過7%-8%。如此分析,多年來橫亙在公眾頭上的高房價(jià),確實(shí)高的不像話,也令部分消費(fèi)者“痛不欲生”。
在特殊時(shí)期,扭曲價(jià)值的房產(chǎn)也未必賣不出去,如前幾年的暴漲時(shí)期,人們跟風(fēng)購房,但扭曲的價(jià)格和扭曲的市場終歸不會(huì)長久維系,時(shí)下房產(chǎn)市場低迷、觀望者眾,就是這樣的反映。暴利現(xiàn)實(shí)之下,出現(xiàn)“滯銷”“庫存量增大”,也是一個(gè)必然的結(jié)果。真正能購得起和“炒得起”房子的人群,在政策壓力之下已經(jīng)撤資和“淡出”,而那些真正的剛需群體、缺少房子的人群,在眼睜睜看著高房價(jià)的房子的時(shí)候,卻根本無力購購。一方面是炒者退出,一方面是“后續(xù)”不力,庫存越積越多實(shí)是必然。
解決今后有可能日益累積的商品房庫存,先進(jìn)的也是較理性的辦法是“去暴利化”。將商品房真正建設(shè)成“商品房”,而不是“專向部分群體的‘房’”,是解決開發(fā)商燃眉之急和解決扭曲市場的根本之道。一些開發(fā)商試圖在“寒冬”硬挺,在我看來反而更是不理性的表現(xiàn),目前,一線城市部分回暖,只能說明壓抑若干時(shí)段的“剛需群體”(如外地落戶群體,年輕結(jié)婚群體)有部分釋放需求的意愿,并不具有可復(fù)制性和具有保證市場全線回暖的動(dòng)力;況且,剛需群體今后幾年內(nèi)有可能從保障性住房上解決需求。因此,在目前一些房企庫存量高達(dá)10年的現(xiàn)狀下,房企是應(yīng)該做出一個(gè)理智的大幅度降價(jià)的選擇了,從市場膠著狀態(tài)分析,哪家房企率先“去暴利化”,哪家將先“受益”。
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