與往年不同的是，2009年在南京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程中，完全是目前較濃墨重彩的一筆?；仡^過去的11個月，南京樓市完成了驚人的"V"型巨變，銷售量、銷售價格以及土地成交價格等各項指標(biāo)均全面超越了2007年的高峰。

放眼當(dāng)下，房價漲勢如同"坐火箭"，新盤不等開盤就搶光，二手房市場同樣火熱，與此同時，房貸收緊風(fēng)聲又起，優(yōu)惠政策是去是留仍懸而未決。在這樣復(fù)雜的環(huán)境下，較后一個月的南京樓市是繼續(xù)瘋狂，抑或?qū)⒂瓉硐乱粋€拐點？市場在政策、需求、供應(yīng)、房價、銷售以及土地等各個方面會發(fā)生怎樣的變化？

面對這些購房者和業(yè)界都非常關(guān)心的話題，《揚子樓市》近日對南京樓市30位開發(fā)商、代理公司負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者進(jìn)行了一番調(diào)查，為您解答2009年樓市較后的七大懸念。

今年南京樓市沒有年關(guān)？

贊同：24票 代表觀點：今年開發(fā)商"不差錢"

反對：6票 代表觀點：貸款收緊了，土地款要付

歲末將至，又到了開發(fā)商要集中結(jié)清各種款項的時刻，往年也被業(yè)內(nèi)視為一個坎。很多開發(fā)商都還記得，2008年的"冬天"格外寒冷，因為連續(xù)數(shù)月交易慘淡，手頭本就緊張，但到期的銀行貸款不能不還，工程總包、分包、勞務(wù)公司等債主又提前催債、輪撥上門……去年的"年關(guān)"成為開發(fā)商公認(rèn)的較難過的關(guān)口，為了繼續(xù)生存，不少開發(fā)商降薪裁員、拿房抵債，打折促銷的力度更是猛烈。

距離去年年底已經(jīng)近一年了，2009年的南京樓市會不會再次出現(xiàn)"年關(guān)"呢？對于這個問題，高達(dá)80%的業(yè)內(nèi)人士都不約而同地表示："年關(guān)？不存在，今年開發(fā)商不差錢。"

明發(fā)濱江新城銷售總監(jiān)費晟表示，今年市場形勢好，樓盤普遍賣得都很火，許多開發(fā)商都提前完成了2009年的銷售任務(wù)，賺得盆滿缽滿，支付各種款項不成問題。優(yōu)派克思事業(yè)二部總經(jīng)理張劍鋒更加直言不諱地表示，部分開發(fā)商超額完成了任務(wù)，資金回籠很多，"日子過得很愜意"。

也有部分業(yè)內(nèi)人士對此持反對意見，南京金石地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理陳頡就表示，雖然今年開發(fā)商的日子要比去年好過，但仍存在"年關(guān)"壓力。頭先節(jié)前銀行要收回貸款，今年一季度曾經(jīng)出現(xiàn)過借款高峰，現(xiàn)在到了一年期滿的時候了，而且據(jù)說銀行對公貸款也扎緊了口袋，年底前不會再放款了，加上銀行本身也要轉(zhuǎn)賬。另外，新購?fù)恋氐拈_發(fā)商也需要一大筆"真金白銀"，因此部分開發(fā)商會感受到年關(guān)的壓力。

樓市調(diào)控政策可能出爐？

贊同：16票 代表觀點：作出局部調(diào)整的可能性較大

反對：14票 代表觀點：優(yōu)惠政策可能延續(xù)

去年年底前，國家和南京針對低迷的房地產(chǎn)行業(yè)先后出臺了多項優(yōu)惠政策，其中降低稅費、住房補(bǔ)貼等救市政策一年來對市場撬動作用明顯，而這些優(yōu)惠政策的截止日期基本都是2009年12月31日。由于目前的市場形勢已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，樓市復(fù)蘇、銷售火爆、房價高企的狀況下，對去年出臺的優(yōu)惠政策是去是留爭議比較多。

值得關(guān)注的是，近兩三個月以來，銀監(jiān)會、央行、國土部、住建部等政府部門頻頻發(fā)出通知或進(jìn)行表態(tài)，房貸收緊、嚴(yán)打囤地和捂盤的消息不絕于耳。

救市政策是如期結(jié)束還是再延續(xù)一段時間？還會有新的調(diào)控政策出爐嗎？調(diào)查結(jié)果顯示，對政策走向的預(yù)期在業(yè)界形成了基本上勢均力敵的兩個陣營，16人認(rèn)為會有調(diào)控，另外14人則比較樂觀。

在贊同出臺調(diào)控政策的16人中，認(rèn)為政府將對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行局部調(diào)整、不會下重拳的又占到了多數(shù)。南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚教授認(rèn)為，在原來政策上作出局部調(diào)整的可能性較大，比如退稅政策可能會取消，因為優(yōu)惠政策出臺的背景是為了鼓勵自住和改善型需求，但現(xiàn)在市場上投資需求卻逐漸占據(jù)了相當(dāng)大的比例，傷害到了剛性需求者的利益。

持反對意見的南京麒麟山莊開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理厲心則認(rèn)為，目前忙于經(jīng)濟(jì)會議，不會針對個別行業(yè)出臺單獨的調(diào)控政策。

12月成交將現(xiàn)較高峰？

贊同：8票 代表觀點：房價太高難以支撐成交放量

反對：22票 代表觀點：購房者搶搭優(yōu)惠政策末班車

今年南京樓市需求井噴，剛性需求、改善型需求、投資需求一波接著一波涌現(xiàn)，開發(fā)商房子根本不愁賣。

網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入第四季度以來，10、11月份的成交持續(xù)上升，其中11月份截止到25日商品住宅成交已經(jīng)達(dá)到9653套，超過了之前7月份9164套的較高峰。

優(yōu)惠政策可能取消的消息，會不會在年底前刺激樓市成交量的進(jìn)一步上揚？意外的是，對于這個問題，超過七成的被調(diào)查者都投了反對票。

蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅認(rèn)為由于現(xiàn)在房價已經(jīng)很高了，市場觀望氣氛漸濃，難以支撐成交量進(jìn)一步上漲。南京新聯(lián)陽房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理陸海峰也認(rèn)為12月的成交量不會是全年較高的，因為之前"該購的都購了"，需求已經(jīng)釋放得差不多了。藍(lán)風(fēng)機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)翁忠平指出，由于供應(yīng)量下滑，所以12月出現(xiàn)年度較高峰的可能性不大，不過利好政策末班車效應(yīng)會促進(jìn)一部分購房者加緊下單，成就一個小高峰。

在看好12月成交創(chuàng)紀(jì)錄的8位業(yè)內(nèi)人士中，優(yōu)派克思事業(yè)二部總經(jīng)理張劍鋒的觀點是雖然現(xiàn)在購房人可能比較糾結(jié)，如果現(xiàn)在購房未來預(yù)期有不確定性，但如果零契稅等優(yōu)惠政策取消會加大購房成本，而且長遠(yuǎn)來看房價肯定是向上走的，所以成交有可能再次爆發(fā)。

而南京福舍投資總經(jīng)理史東則認(rèn)為，二手房市場12月份的成交很有希望創(chuàng)下新高。

房價會繼續(xù)快速上漲？

贊同：12票 代表觀點：供不應(yīng)求導(dǎo)致房價繼續(xù)上揚

反對：18票 代表觀點：年前房價"漲不動了"

房價的變化向來牽動著市場各方的神經(jīng)，今年南京房價一路飛奔，漲勢兇猛，10月份甚至領(lǐng)漲全國，如今各個板塊價格都已經(jīng)超過了2007年的高峰，城中、河西、江北等板塊較近的漲價步伐更是令人矚目，讓不少業(yè)內(nèi)人士都直呼瘋狂。

12月份的南京房價走勢無疑是眾多購房者和業(yè)內(nèi)人士都較為關(guān)心的，是繼續(xù)高漲還是終于要踩下剎車了呢？結(jié)果顯示，30位業(yè)內(nèi)人士中有12位的觀點是房價仍將進(jìn)一步上漲，14位表示接下來房價"漲不動了"，將比較平穩(wěn)，而認(rèn)為房價會下滑的只有4人。

易居中國南京機(jī)構(gòu)研究部經(jīng)理王鵬表示，由于目前樓市供求依然緊張，房源供應(yīng)不足，購房還是在搶，所以房價還會繼續(xù)向上走。

作為"穩(wěn)定派"的代表，招商地產(chǎn)南京公司營銷總監(jiān)孫海指出，接下來房價不會大起大落，應(yīng)該以平穩(wěn)發(fā)展為主，不排除因為政策變化、樓盤具體情況可能會有些小的波動。明發(fā)濱江新城銷售總監(jiān)費晟也認(rèn)為年底前房價會比較穩(wěn)定，其中像江北等片區(qū)繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)不大。

房源供應(yīng)將出現(xiàn)放量？

贊同：9票 代表觀點：可能出現(xiàn)的政策利空導(dǎo)致市場放量， 開發(fā)商希望"入袋為安"

反對：21票 代表觀點：有房的不急賣，袋里有錢心不慌； 想賣的沒房賣，開發(fā)進(jìn)度跟不上

由于去年不少開發(fā)商調(diào)整開發(fā)計劃、今年市場需求集中爆發(fā)、下半年以來房價飆升后個別開發(fā)商捂盤，所以今年的南京樓市似乎一直被"房荒"問題所困擾，排隊購房現(xiàn)象已經(jīng)不是"新聞"，一些優(yōu)質(zhì)的樓盤更是一房難求，經(jīng)常是還未開盤就已經(jīng)有上千人在等候。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，目前南京樓市可售房源已經(jīng)跌破2.4萬套。

據(jù)了解，10月份南京有40家樓盤賣房，11月份下降到29家，那么12月份呢？進(jìn)入2009年較后一個月，開發(fā)商會不會為了搶行情加快入市速度？購房者能否等到眾多新房源的開盤大餐呢？對30位業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查結(jié)果顯示，購房者期待房源井噴的愿望很可能會落空，有21位被調(diào)查者對于這個問題都投了反對票。

在紅太陽地產(chǎn)企劃總監(jiān)盧曦宇看來，由于今年開發(fā)商房子都賣得不錯，手里資金比較充裕，所以不存在放量的急迫心態(tài)。南京下關(guān)城建開發(fā)集團(tuán)營銷總監(jiān)王先躍則表示，因為去年減少了開工量

(作者：劉莉 高宏年 彭平)