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現金炒房團扎堆 夢魘20年輪回 誰是超后的接盤者?
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:華夏時報 閱讀 1741 次
時隔近20年,海南房地產波投資熱潮再次瘋狂涌動。
以浙江、東北大軍為頭,來自全國各地的投資客紛紛擁向海南,都想借助國際旅游島概念炒作地產升值套利。僅僅一張圖紙,或是打幾個樁的樓盤,房子就已賣空;更為瘋狂的是,幾乎所有的房子在銷售時,都是現金結算一次性付清。
開發(fā)商用較短時間悉數收回投資資金,炒房的也是依靠“自有資金”投資購房?!度A夏時報》記者近日在海南采訪發(fā)現,這看似無風險的“海南地產熱”背后,卻隱現諸多漏洞。
1月27日,海南農信聯社信貸相關人士向《華夏時報》記者透露,開發(fā)商并未拿收回的現金償還銀行到期的貸款債務,而是又拿去開發(fā)、投資,且通過多個銀行來回倒騰資金。
不僅如此,表面看是在用現金購房,屬于自有資金,實質上有相當一部分是購房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉移過來的資金,其中各個環(huán)節(jié)上的風險并不小。
風險往往在看似安全的假象下滋生。問題是,誰會是較后一個接棒的投資客?
瘋狂炒作
1月25日上午10點,在三亞較貴的樓盤鳳凰島上,涌動著來自浙江和東北的投資客,來提前認購春節(jié)后才開盤的三棟公寓大樓,起始價為8萬元/平米,并要求一次性付款,不接受按揭貸款。
鳳凰島已售出的兩棟樓內部認購價較低為3.5萬元/平米,而在1月11日開盤當天,從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米,700套房內被搶光。
據記者了解,鳳凰島住宅、酒店、商業(yè)、游艇分別由4個浙江老板開發(fā)。建設5棟大樓的浙江國都控股有限公司董事長柴慧京透露,兩棟樓賣完的50億元現金,就把他在整個鳳凰島的投資資金全回籠了,剩下的三棟為純賺,等到春節(jié)再開盤賣高價。
2009年12月31日公布海南將升格為國際旅游島后,再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓,以三亞為龍頭的海南房地產一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米,但這兩個月飆升至2.7萬元/平米;海南東部文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高,不到一個月,海南房價普遍漲幅在一倍以上;連深居海南內地的保亭黎族苗族自治縣2個月前還是3000多元,現在也漲到六七千元。
但瘋漲的房價并未嚇倒外來者,記者在各處樓盤碰到的購房者來自全國各地,從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來搶房,開發(fā)商和業(yè)主們便趁機捂盤惜售,漲一個價。
溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國際公館購了套220平米的房子,當時價格為3.3萬元/平米,現價已經漲到6萬元每平米,每天租金達1600元,他此次是專門來看鳳凰島和清水灣兩個樓盤,尋找剩下的投資機會。
記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時看到,從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元,現在每天放兩套出來吊購房者胃口。而從位于機場的山水國際項目到南部的時代海岸城,再到三亞灣沿岸,幾乎所有的樓盤全是無房可售,海景房售價均在3萬以上,而三亞城北、城東無山無海的新房,均在2萬以上。就連三亞市區(qū)的小產權房都賣到五六千元了。
之前交定金購房的程序在這兒已不靈了。來自寧波的浙江合創(chuàng)律師事務所王瑰琦律師告訴記者,她是因為海南文昌、瓊海等地開發(fā)商收取定金后反悔不賣,替寧波投資客過來維權的。
火熱之下,更多樓盤開始推遲開盤。如山水國際別墅和鳳凰島的房子早已達到預售條件,但都要等到春節(jié)時才開盤。
二手房市場也跟著惜售。記者在丹洲小區(qū)一中介門店,見到一位來自北京的阿姨前來放租,一房一廳租金6000元,她原本打算賣房,但得知海南上升為國際旅游島后便決定不賣了,阿姨走時還甩了句“現在誰賣房誰是傻瓜”。
售樓處和中介得出的統(tǒng)計顯示,在炒房客中,浙江人大約占了一半,東北三省的占到四分之一,其余來自成都、重慶、山東、山西等地區(qū)。
現金爆炒暗藏風險
“必須一次性付清?!边@是絕大部分開發(fā)商為了盡快回收資金,給出的限定條件。
海南某房地產評估公司總經理對記者說,鳳凰路林茵河畔2007年10月開盤時,500套房子中只有26個人是按揭貸款。鳳凰島當天回收的50億現金都是一次性付款,2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評估價是3萬元/平米,結果半年多就漲了兩三倍,所以銀行也不給按揭貸款。
上述信貸相關人士告訴記者,外地人來海南購房,大多是一次性付款,在海南貸款的比例較少,因為所售樓盤必須是五證齊全,銀行才會放個人按揭貸款,但很多樓盤沒有達到預售條件便開始出售。
但一次性付款,哪來這么多資金?
上述溫州投資客李先生告訴記者,信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶,不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。
一位十年前親眼見證過浙江商會開會的人士告訴記者,浙江人投資一般是由三五個人牽頭,看中項目后,便召集會員開會,那時候就能融資3億,然后一起購房,有的出資人是直接按月收取10%的投資收益,民間集資是浙江資金來源的重要渠道。
但實際上,該人士說,并非全部是購房者的自有資金,他們從外地銀行貸款出來,再拿到海南購房,購購群體多的東北區(qū)域銀行存款近期直線下降,而貸款在不斷增加。
乍一看,如果房價下跌,這風險全部轉嫁給了個人,開發(fā)商、銀行、政府都不相關,但實際上,銀行人士和專家都表示,投資炒作的資金越是現金,潛在的風險就越大。
因為開發(fā)商并未將回收的銷售款用于償還已經到期的銀行負債,而是又去購地、投資。據上述信貸相關人士透露,海南地主海航置業(yè)在海南擁有150平方公里土地,在全國10個城市都是大肆圈地,已經把銀行和政府都給“綁架”了。
“我們已經貸款10個億給海航置業(yè),也知道風險,但沒辦法不貸,如果不貸,那前期的貸款也別想拿回來?!睋撊耸客嘎?,海航置業(yè)大多是采取集團和子公司之間相互擔保的方式貸款,用股權質押,而還款方式卻是通過各個銀行之間的借款來回倒騰。
據了解,海南2009年存款為3000億,貸款2000億,這個數字每年大約以30%的速度在增長,貸款中絕大部分是對開發(fā)商的貸款,個貸資金非常少。
“囤地多長期來看是沒問題,就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業(yè)這樣的開發(fā)商不在少數?!?上述銀行人士表示,泡沫一旦開始破裂就沒成交量,開發(fā)商過度投資必然被套,如果貨幣政策再縮緊,開發(fā)商資金鏈一斷,海南爛尾樓就會再次出現。
在這個瘋狂炒作的海島上,投資客們都在做著成為贏家的夢,一場激烈的接力賽不停傳遞,每一個投資客都認為自己不是較后接棒的那一個。
據丹洲小區(qū)開店三年的中介卓亞地產置業(yè)顧問彭晶晶告訴記者,該片區(qū)二十多個樓盤屬2005年后的老社區(qū),但即使是在較旺的旅游季節(jié)冬季,入住率也不到30%,夏天基本都是空著;而入住的人中,還有1/3是業(yè)主。
溫州專職投資客李先生投資還算保守,他給記者算了一筆賬,鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬,2012年8月才能交房入住,中間3年房價如果不漲3萬一平米,就不能保本,550萬存銀行,三年利息都夠每年來住五酒店了。
記者走訪時發(fā)現,海南配套設施并不健全,要建設為成熟的國際旅游島,還需多年,走遍三亞的旅游景點,基本都是國內游客。記者從市區(qū)鳳凰島打車前往位于陵水鎮(zhèn)的清水灣,大約52公里,50時辰總共150元,清水灣周圍仍是耕地,沒有幾戶居民。
李先生一個朋友在清水灣以1.7萬每平米的價格購了10套房,決定現在放盤一半。在沒有形成真正的需求之前,李先生他們也在擔心,投資客轉手來轉手去,較后誰來接盤?
開發(fā)商們也需要有人接盤炒作,在海南省政府暫停土地出讓后,海南土地價格也是一路狂飆,??谝晃缓愦蟮哪玫厝耸空f,他們在1月28日前一周時詢問土地價格才30萬一畝,一周后便要100萬一畝了。
“海南旅游島只是政府與一級、二級開發(fā)商的合謀共贏,加上媒體的聯手炒作而已,圈地飆升價格后轉手,國際市場如果起不來,只能是制造新的一場更大的泡沫?!眹H商務策劃師崔元星告訴記者,2003年提出國際旅游島規(guī)劃,2006年開始炒作,在珠三角、長三角、環(huán)渤海的房地產都熱起來后,又輪到了海南。
會不會重演上世紀90年代那場泡沫破滅?
崔元星認為,如果有那么,可能會比那一場更嚴重,因為資金量更大,更多的土地實際控制權已在大的開發(fā)商手里,他們需要借勢炒作賣房子,有一部分是次泡沫還沒有顯現出來的。
如華潤集團守住石梅灣10平方公里近20年,中信泰富神州半島29.8平方公里是2006年才啟動的,包括魯能、中信泰富、中信國安、華潤、富力、長江實業(yè)、海航置業(yè)、駿豪集團等等在海南的土地,約為300平方公里以上。
“今年去的開發(fā)商都是跟風的二級小開發(fā)商而已,他們拿土地成本較高,較后接棒的就從這些小開發(fā)商中產生?!贝拊钦f,一場海南熱爆發(fā)起來,總是先外熱,外面的熱錢涌進海南,再內熱,國內的投資客再跟著炒后被套。
特寫:海南較后一個爛尾樓
幸福來得快,去得也快,上世紀90年代的樓市過山車,讓海南房地產一直久病不愈,而且這一拖,就是17年。
時來運轉,2009年末,借助海南國際旅游島的東風,海南再次瘋狂,連較后一個爛尾樓也復活了。
17年艱難復活
坐在三亞灣海灘上曬著太陽,隔著椰夢長廊往北看,沿線海景房與海灘風景都給人煥然一新的感覺。放眼望去,相距150米的海岸線外,早已分辨不出哪個是三亞較后一個爛尾樓。
擎天半島的復活可謂一波三折。它的個主人是海南機場臺亞實業(yè)有限公司,項目原名三亞臺亞國際航空
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