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溫州絕大部分炒房者深度被套 稱感謝國家調(diào)控

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:第一財經(jīng)日報  閱讀 730 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房價大幅下降或致炒房客資不抵債,影響當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁,同時引發(fā)財富“更新?lián)Q代”

  “雖然房地產(chǎn)調(diào)控把我們搞得半死不活,但我們還是要感謝國家和政府,如果是今年調(diào)控,我們怎么死都不知道了。”有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴對《財經(jīng)日報》記者說。

  本報13日報道的《較后的炒房團》引發(fā)各方爭議,張鳴及多位溫州房產(chǎn)中介機構(gòu)負責人對記者表示,那些以炒房為目的,在2009~2010年房價高位時購入的溫州炒房者,大部分存在民間或銀行過度融資。在溫州房價大幅下跌、民間借貸危機等因素疊加下,如今絕大部分依然深度被套。

  對未受限購制約的商業(yè)地產(chǎn),目前溫州炒房者購入也在明顯減速,這與實業(yè)狀況不佳、流動資金有關。

  浙江大學一位區(qū)域經(jīng)濟研究教授認為,之前溫州瘋狂高利貸,大部分與炒房有著直接或間接關系,房價大幅下降或致炒房客資不抵債,影響當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁,同時引發(fā)財富“更新?lián)Q代”。

  監(jiān)管缺失致炒房亂象

  如今溫州炒房者“深度被套”,與2009~2010年房產(chǎn)市場有著極大關系。2009年初,溫州商品房成交先于全國開始活躍,此時仍存在“炒樓花”等現(xiàn)象。

  當年12月初,溫州“香濱左岸”開盤預售,260多套房源吸引800多名購房戶進場認購。張鳴說,他參加了該樓盤頭次搖號,“臺上在搖號,臺下拿到號的人,立即進行交易,外加價幾十萬元。”

  由于被曝電腦搖號作弊,“香濱左岸”被緊急封盤。20余天后,該盤采用實名制再度公開電腦搖號,竟然有近270人放棄認購資格。知情人士認為,其中絕大部分為炒房者,甚至還有中介公司參與,類似情況還發(fā)生在當時其他樓盤。

  盡管購房貸款、限購令等政策已經(jīng)出臺,但以往“調(diào)控無用”的“成功經(jīng)驗”,讓房價不降反漲。到2010年底,溫州土地拍賣高潮迭起,其間出現(xiàn)“全國地王”紀錄,樓面地價高達3.7萬元/平方米。

  此后,隨著透明售房等措施出臺,溫州購房開始“越來越嚴格”,但張鳴認為仍存漏洞。

  “上有政策,下有對策,反正是亂透了。”張鳴說,在簽訂正式購賣合同之前,炒房者只要有下家接盤,總有辦法變更預售協(xié)議書,“把老的撕掉,再填寫一張新的,就改掉了。如果開發(fā)商不讓改名,購房者也改不了。”

  張鳴說,那時大部分預售協(xié)議書都改名,“后來政策越來越嚴厲,越來越透明,改名就不可以了。”

  “這主要是監(jiān)管不到位造成的。”張鳴說,當時房價飆漲,大家都是利益共同體,心照不宣,且沒有相關“改名”處罰細則,于是就出現(xiàn)外加價幾百萬元的期房轉(zhuǎn)讓。

  張鳴認為,開發(fā)商給炒家改名的原因在于,“一期購了,他們還希望我們?nèi)ベ彾?、三期,顯示樓盤暢銷的熱鬧場面。”同時,一套房子交易費幾十萬元,一年幾十套交易能產(chǎn)生幾百萬元稅費。

  商業(yè)地產(chǎn)投資減速

  溫州平安易居總經(jīng)理姜毅說,現(xiàn)在溫州炒房者極少,“炒鋪”也在明顯下降,“以房養(yǎng)貸”操作難度極大。“以溫州為例,目前商鋪租金比年初下降百分之一二十左右。”

  2009~2010年,各地住房價格飆漲,幾乎接近甚至超過商業(yè)地產(chǎn)價格。于是,一些有實力的溫州企業(yè)主,抱團購下上海等省市商業(yè)地產(chǎn),作為中長線投資配置。

  對此,中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄認為,投資商鋪“以房養(yǎng)貸”難度很大。

  比如在上海城郊100萬元的商鋪,月租金2500元左右,如租金與還貸持平,貸款須在25萬元左右,且至少三五年經(jīng)營,符合有資金的中長線投資者,與短線炒家思路不吻合。

  除非,一些開發(fā)商遭遇資金壓力,此時溫州人介入,以四五折的價格購下商業(yè)地產(chǎn),且達成分期付款等方式。經(jīng)過包裝,他們以市價進行分拆出售,即便賣掉一半,成本已回收;或高價對外出租,廣告推廣經(jīng)常做,商戶換了一波又一波;或作為長期投資,營造商業(yè)氛圍,使得租金“水漲船高”。

  一位溫州外貿(mào)企業(yè)老總說,一直以來,商品房一直是“溫州炒房團”的主要炒作對象,因為其二級市場需求者多,交易便捷,利潤不錯。與之不同,溫州規(guī)模企業(yè)主喜歡“炒鋪”,他們強強聯(lián)合、投資額大、回報期長,便于異地打理等。

  之前,該老總為一家溫州大型投資集團股東,該集團在上海等地有商業(yè)地產(chǎn)投資。他認為,商業(yè)地產(chǎn)投資狀況,與實體經(jīng)濟息息相關,“如今全球經(jīng)濟不景氣,實體企業(yè)狀況不佳,商業(yè)地產(chǎn)投資也必然會減速。”

  “我們需要更多實用的投資渠道。”張鳴說,盡管國家允許民資進入各大領域,但真正留給老百姓且能進入的項目少之又少,目前手頭有錢的溫州人還是沒地方去投資,于是他們還在尋找“灰色投資地帶”。

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