會(huì)議評估了1月10日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即國十一條）發(fā)布以來，全國房地產(chǎn)市場的變化情況。會(huì)議認(rèn)為，在“國十一條”等一系列政策的調(diào)控下，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議將近期房價(jià)過快上漲的原因歸結(jié)為既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購房大量增加有關(guān)。

據(jù)此，會(huì)議對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的主基調(diào)是兩個(gè)“更為”：必須采取“更為嚴(yán)格、更為有力”的措施，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，并且提出了包括抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)以及加強(qiáng)市場監(jiān)管等四項(xiàng)具體的措施，即新“國四條”（以別于2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的舊“國四條”）。如果自己剖析這四條舉措，和以前的一系列調(diào)控政策比較，無論是在力度、針對性，還是具體的操作性上，不僅突出了打擊投機(jī)炒房等目標(biāo)，更重要的是，針對每一項(xiàng)具體的政策，都提出了具體的操作和處罰意見。如果說之前的調(diào)控政策屬于全面治理的話，新的“國四條”則追求的是突出，精準(zhǔn)打擊，通過差別化的土地、信貸和稅收政策，精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)行為，使得政策更具有針對性，政策的亮點(diǎn)和力度可謂。具體而言：

其一，應(yīng)用差別化的金融和稅收政策，抑制包括投機(jī)炒房在內(nèi)的不合理的需求。比如，在信貸政策上實(shí)行堅(jiān)決的去“杠桿化”，對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%；對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購購第三套及以上住房的，大幅度提高頭付款比例和利率水平。這種累進(jìn)的信貸政策自1998年以來，是較為嚴(yán)格的，而且授權(quán)地方政府可以采取臨時(shí)性措施，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。而在稅收政策上，雖然沒有提出具體的舉措，但政策的意圖已經(jīng)非常明顯，依然是通過差別化的稅收政策，引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益，這方面，政策的選項(xiàng)可以是暴利稅，可以是房產(chǎn)稅，也可以通過特別消費(fèi)稅等進(jìn)行調(diào)節(jié)，相信國家稅務(wù)總局很快會(huì)有操作性的意見出臺。

其二，治理土地市場的亂象，通過差別化的土地政策，保障土地供應(yīng)，避免人為地制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上，結(jié)合4月15日國土資源部召開的今年全國住房供地情況的新聞發(fā)布會(huì)，主要措施有：一是土地供應(yīng)增量大幅增加，2010年度住房用地計(jì)劃為18萬公頃，遠(yuǎn)高于去年的76461公頃，而其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%，這里需要強(qiáng)調(diào)說明的是，在三類住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，超過去年全國實(shí)際住房用地總量，也就是說，從增量上土地不稀缺。二是實(shí)行差別化的土地供應(yīng)，要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。三是提出了土地招拍掛的改進(jìn)的方向，提出要探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等土地出讓方式。

其三，保障性住房建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于政府工作報(bào)告提出的指標(biāo)?！皟蓵?huì)”工作報(bào)告，政府提出今年保障性住房建設(shè)的規(guī)模是200萬套，棚戶區(qū)改造是130萬套，新的“國四條”則突出在保障房建設(shè)方面的“加快”，要在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套。

其四，在市場監(jiān)管方面，對于炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等行為提出了具體的懲罰措施。從去年的情況看，正是因?yàn)槌吹?、捂盤惜售和近期哄抬房價(jià)等行為，造成了恐慌性的購購，而盡管政策三令五申，但并沒有對開發(fā)企業(yè)有實(shí)質(zhì)性的處罰的舉措。新“國四條”提出要對有這些行為的開發(fā)商限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，對囤積房源、哄抬房價(jià)等行為性質(zhì)惡劣的，依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，力度和操作性大大增強(qiáng)。

總而言之，“新國四條”無論是針對性，還是嚴(yán)厲程度，可操作性都遠(yuǎn)好于前期諸多試探性的舉措，也抓住了目前房價(jià)高燒不退的根本癥結(jié)所在，但不得不指出，任何一項(xiàng)政策，成功的關(guān)鍵在于是否真正的落實(shí)。正如本次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出的，之前的調(diào)控政策見效不盡如人意，與“一些地方認(rèn)識不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力”有很大的關(guān)系。中國房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)刻，房價(jià)的瘋狂和累計(jì)的泡沫已經(jīng)危及社會(huì)的穩(wěn)定和政權(quán)的安危，調(diào)控房價(jià)沒有任何退路，這是一場完全不能輸?shù)膽?zhàn)爭，必須破釜沉舟地去執(zhí)行，以贏民心、疏民怨。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

(作者：馬光遠(yuǎn))