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平抑房價措施接連出臺 專家稱增加保障房超有效

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 955 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

2009年12月平抑房價措施接連出臺 包括營業(yè)稅征免“二改五”、拿地頭付五成等 專家表示——

遏制高房價 增加保障房較有效

2009年12月,政府頻頻出手,給火熱的房地產(chǎn)降溫。

繼2009年12月9日二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整后,14日,國務院又召開常務會議提出旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“國四條”,隨后,五部委聯(lián)合出手,打擊開發(fā)商囤地。

《法制晚報》記者邀中國社科院專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,對出臺的這些措施遏制高房價的效果進行分析、打分。

專家們認為,在目前情況下,“國四條”中加強保障房建設對遏制高房價較有效果,而對開發(fā)商實施的拿地頭付提至五成,短期內(nèi)不會起到大的效果。

專家們還有一個共同的看法——“政策制定好,關鍵要看執(zhí)行情況”。

京城頭例個人集資建房倡導人、聯(lián)想集團工程師于凌罡接受法晚記者采訪時認為,降房價的較好辦法就是將土地使用權(quán)直接賣給購房者,開發(fā)商只有開發(fā)權(quán)。

遏制高房價效果排行

頭付提至五成

2009年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》。

通知要求,明確開發(fā)商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

專家解析

頭付提高沒能攔住出地王

專家認為,財政部等五部門的通知,主要是針對2009年以來土地市場普遍出現(xiàn)的交易火爆和過熱現(xiàn)象,打擊一些熱點城市的炒地、囤地現(xiàn)象。

據(jù)《財經(jīng)日報》報道,2009年下半年北京拍出的4塊“地王”中,除廣渠路15號地的土地出讓金需要一次性付清外,其余3塊都約定在簽訂合同后的3日內(nèi)支付20%作為定金,剩余部分在半年內(nèi)付清。

中國社科院研究員、多部《房地產(chǎn)藍皮書》主編牛鳳瑞認為,該政策對大的開發(fā)商沒有什么影響,短期內(nèi)對高房價起不到大的抑制作用。中小開發(fā)商可能會因為門檻高了,資金不足而退縮,較后剩幾個寡頭在拼。

中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專委會常委、副秘書長陳云峰也認為,這個和降房價沒有關系。

“可能對資金鏈比較小的開發(fā)商來說會受到打擊,但對大的開發(fā)商來說無所謂,較近的幾次土地競拍,不也出現(xiàn)了地王嗎?不管(開發(fā)商拿地)頭付幾成,還是有人拿??!”陳云峰說。

中國城市住宅產(chǎn)業(yè)理事會副理事長黃璽慶認為,開發(fā)商都在搶著拿地的時候誰還在乎這個比例,那么多的開發(fā)商,有限的土地誰會因為50%的頭付而不想拿了?尤其是一些大點的開發(fā)商,更不會在乎這個比例,即使50%,也是有賺的!

征免時限“二改五”

2009年12月9日,國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施,對2008年底提出的一些政策進行必要的完善和調(diào)整,其中較為引人關注的是第(七)條“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施”。

專家解析

短期難有效果 增加購房成本

牛鳳瑞認為,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,著力點是抑制投機性的炒房。

但政策導致的恐慌性購房,使二手房交易出現(xiàn)“井噴”。房子作為一種商品,供不應求時,價格必然往上漲。

持類似觀點的還有黃璽慶。黃璽慶表示,“二改五”的政策較直接的作用是加快了二手房交易,在降房價方面的意義不大。

黃璽慶說,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,這些營業(yè)稅較終會由購方來承擔,因此變相增加了購房成本。另外,短期內(nèi)更是加大了供求之間的矛盾,對房價有一定的推動作用。

據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2009年12月24日,2009年北京二手住宅成交總量達到27萬套,超過此前三年的總和,而且一套房子漲十幾萬二十萬早已是“家常便飯”,房價有漲沒跌。

陳云峰接受本報采訪時表示,雖然營業(yè)稅“二改五”后,購房者被動地承擔了營業(yè)稅,但從長期來看,還是對二手房的投資投機有一定的抑制作用。

新聞延伸

2009年住房政策大事記

1月9日 全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開,會議要求全面推進保障性住房建設

5月11日 國土資源部發(fā)布通知對《全國工業(yè)用地出讓較低價標準》實施政策進行適當調(diào)整

6月10日 國土資源部要求各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為

11月10日 國土資源部和國家發(fā)改委規(guī)定,商品住宅用地的宗地(土地登記的基本單元)出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃

12月9日 國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施,將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年

12月14日 國務院常務會議要求,繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控

12月17日 財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布,將開發(fā)商拿地頭付款比例提高到五成

抑制炒房加大差別信貸

2009年12月14日,國務院常務會議提出被稱為“國四條”的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的四項措施。

其中提出,要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實防范各類住房按揭貸款風險。

專家解析

抑制炒房關鍵看銀行

專家認為,支持自住和改善性住房需求,應當在政策上對炒房有所限制。遏制、限制過渡炒房,應當成為政府關切的,政府不應當放手讓房地產(chǎn)市場肆無忌憚的,毫無秩序的競爭。

牛鳳瑞接受法晚記者采訪時表示,“炒房”不完全是一個貶義詞,對于自己有錢的人來說,可以去炒,它可以引導開發(fā)商的資金回流,政府也沒有必要去抑制。

關鍵是不能拿銀行的錢去炒,而目前市場上的許多炒客都是拿銀行的貸款去炒房。

正因為如此房價才被他們這些人炒上去下不來了。在這方面銀行要在抑制房價過快增長中有所作為。

怎么樣去抑制投機,還是在政府怎么樣去平衡購房者、開發(fā)商、政府三者之間的利益關系。

北京是全國房地產(chǎn)的風向標。國內(nèi)投資客多把目光瞄準了北京房地產(chǎn)市場,對頭都房子大炒特炒,將之推向了風口浪尖。

專家指出,解決北京房價瘋漲的困局,需要多方協(xié)調(diào)、重拳出擊、提高效率,“僅僅提出一些口號將無濟于事”。

增加普通商品房和政策房

2009年12月14日出臺的“國四條”提出:增加普通商品住房的有效供給,適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應。

繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設,力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

專家解析

這招遏制高房價較有效

牛鳳瑞指出,增加供給能讓沒有房住的人看到希望,給購房者吃了一顆“定心丸”。加強保障房建設這一條可以緩和供求矛盾,因此對平抑房價肯定是有作用的。

陳云峰認為,“國四條”對平抑房價有一定的積極作用,但還是要在結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整。

“保障房只限于有北京戶口的人購,而北京人購房的目前連30%都沒有?!标愒品逭f。

“有住房需求的很大一部分是在北京工作的外地人,這些人根本就享受不到政策房,而他們只能去購高價的商品房,造成商品房源的告急,供不應求,房價又如何下得來?”陳云峰告訴記者。

黃璽慶認為,遏制高房價較主要的還是增加保障房建設,直接讓商品房降價很難。

“土地面積是有限的,保障房多了,商品房必然就占的比例小了。比如拿整個土地面積的70%去建保障房,保障房已經(jīng)解決了大部人的住房需求,那么30%的商品房留給有錢人。”黃璽慶說。

文/溫如軍 制圖/李銘

點評專家

牛鳳瑞:中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任、研究員,房地產(chǎn)經(jīng)濟學家,多部《房地產(chǎn)藍皮書》主編。

陳云峰:高端經(jīng)濟師,中經(jīng)聯(lián)盟秘書長,中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專委會常委、副秘書長。

黃璽慶:中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員,中國城市住宅產(chǎn)業(yè)理事會副理事長。

打分說明:

綜合專家意見,對效果按照百分制進行打分。

拿地

效果打分

50分

營業(yè)稅

效果打分

60分

信貸

效果打分

70分

政策房

效果打分

80分

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