事件：國(guó)務(wù)院總理 14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施（本文簡(jiǎn)稱“新國(guó)四條”）。其中，要求對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款頭付款比例不得低于30%，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭,貸款頭付款不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　我們的觀點(diǎn)：

　　政策的“變”與“不變”。

　　——變化之處（一）政策有所轉(zhuǎn)變。此輪調(diào)控政策始于2009年12月的工作會(huì)議，此后國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”，乃至今日的新的調(diào)控政策（本文稱為“新國(guó)四條”）?；仡櫄v史，我們發(fā)現(xiàn)：此輪調(diào)控政策的頭要工作（條內(nèi)容）已由“增加供應(yīng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙种菩枨蟆??？梢?，目前部分城市房?jī)r(jià)的過快上漲已經(jīng)超過政府的容忍程度，政府開始更加關(guān)注短期房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　（二）信貸政策收縮力度加強(qiáng)，且未來收緊空間仍然很大。二套房貸政策始于2007年9月，在2008年底從政策上開始松動(dòng)，又于2010年1月”國(guó)十一條“上重新收緊，但在這個(gè)過程中，對(duì)于套房貸的頭付比例無(wú)非是40%，但在“新國(guó)四條”中，二套房頭付比例提升至50%，且重新明確其貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)，這一政策給市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)，如果政策未能收到效果，二套房頭付比例仍可以做進(jìn)一步的提升。

　?。ㄈ┘涌煅芯恐贫ê侠硪龑?dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。此項(xiàng)為此輪調(diào)控政策中的新內(nèi)容。我們認(rèn)為，政策所提稅收政策主要是指“物業(yè)稅”或“房產(chǎn)稅”。可以看出，政府在調(diào)控手段上仍有很多選擇的余地。

　　——不變之處（一）政策目標(biāo)仍然是遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，而非讓房?jī)r(jià)下降。

　?。ǘ┰黾庸?yīng)，尤其是保證保障房供應(yīng)的政策不變。新國(guó)四條：要確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)280萬(wàn)套的工作任務(wù)。這與“國(guó)十一條”中“力爭(zhēng)到2012年末,基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問題”的目標(biāo)相符。

　　政府重民生，保投資的意圖沒有改變。

　　對(duì)樓市影響：政策將減緩房?jī)r(jià)漲幅。我們認(rèn)為，對(duì)短期房?jī)r(jià)降溫，見效較快的政策就是從抑制需求著手。此次政策直指投機(jī)需求，且力度。頭付比例及利率的提高，既降低了購(gòu)房的杠桿，又提高了其購(gòu)房的成本，加之，政策的威懾作用，一定程度上將減少目前投機(jī)購(gòu)房需求。但由于目前可售房源較少，供需短期逆轉(zhuǎn)的可能性并不大，同時(shí)，開發(fā)商資金比較寬裕，我們認(rèn)為，短期房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)的概率較小，但其漲幅將得到有效控制。

　　對(duì)地產(chǎn)板塊影響：出臺(tái)政策已在市場(chǎng)預(yù)期之中，并在股價(jià)中有所反應(yīng)，且地產(chǎn)股整體估值現(xiàn)處于歷史較低水平，預(yù)計(jì)短期繼續(xù)下跌空間有限。

　　長(zhǎng)期看好地產(chǎn)，中期地產(chǎn)趨勢(shì)性機(jī)會(huì)尚未顯現(xiàn)，短期關(guān)注超跌反彈。

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