某種層面來講，中國樓市是典型的政策市，很多時候，市場和政策并無軒輊，但救市政策遠(yuǎn)比抑制政策見效快。2008年10月樓市低迷之際，從信貸、稅收優(yōu)惠到國務(wù)院的131號文等一系列刺激政策，使得2009年上半年中國樓市快速反彈，發(fā)展到下半年的地王頻出、豪宅熱銷、投機(jī)成風(fēng)，再到癲狂。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年12月，房價已漲至15年以來較高點。

看變化

密集出臺的政策讓樓市充滿猜想，媒體也不乏各種解讀?？偟膩碚f，是經(jīng)歷了2009年四季度的政策盤整和2010年一季度新政的撥云見日。隨政策脈動，短期內(nèi)的市場變化也是分為兩個階段。總的來說，是短期政策效應(yīng)是呈現(xiàn)"量變"特征，下面以北京市場為例。

政策預(yù)期下的恐慌性購房

2009年四季度各月北京市期房、現(xiàn)房的簽約套數(shù)分別為20066套、24932套、30516套，成交量猛增，2009年11、12月的環(huán)比增幅分別為24.25%、22.40%，12月甚至達(dá)到了2009年1月份的近3倍；而成交均價分別為15800元/平方米、17024元/平方米、17463元/平方米，也是步步攀高。二手房情況類似。

這主要是由于在開發(fā)商和媒體的輿論造勢下，政策調(diào)控的預(yù)期更加強(qiáng)烈，加上通脹預(yù)期的鼓噪，購房者搶搭"末班車"；而一年下來去存量化速度遠(yuǎn)快過預(yù)期，供需缺口持續(xù)拉大，融資渠道順暢的開發(fā)商缺乏降價求售的動力。從而再現(xiàn)"量價齊升"的熟悉局面。

政策乍現(xiàn)后的供需方觀望

2010年1月（截至1月27日）北京市期房、現(xiàn)房共實現(xiàn)簽約13144套，政策作用明顯，一部分是被信貸、稅收政策影響的投資投機(jī)需求，擠掉了一部分"泡沫"，但更大的一部分其實是"迷信"了新政會使房價下調(diào)的美好預(yù)期，而陷入持幣觀望。但成交均價依舊處于上升通道，2010年1月（截至1月27日）成交均價為18323元/平方米，比2009年12月再上調(diào)近1000元/平方米。二手房更為明顯。

進(jìn)入"價漲量跌"狀態(tài)，除了購房者持幣觀望外，更重要的原因是開發(fā)商持價觀望，購賣雙方陷入對峙。開發(fā)商資金充裕、控制供給方面的優(yōu)勢仍在，故短期僵持下，開發(fā)商尚居上風(fēng)。

2010年2月，恰逢春節(jié)和地方政策相繼正式出臺，樓市成交量繼續(xù)走低已是幾無懸念，但預(yù)計多數(shù)城市房價將繼續(xù)向上。

擇時機(jī)

新政中用"遏制房價過快增長"，而非以往"穩(wěn)定房價"，措辭更加嚴(yán)厲。筆者認(rèn)為，綜合政策和供求來看，政策有一個消化期，新增住房也有一個建設(shè)周期，開發(fā)企業(yè)在資金充裕、不乏土地的情況下，將在上半年繼續(xù)主導(dǎo)房價處于上升通道，但漲幅會明顯收窄。下半年有望止?jié)q維穩(wěn)，并伴隨小幅回落。

市區(qū)購房抓住"金三銀四"

2010年樓市是否平穩(wěn)，將一定程度上取決于傳統(tǒng)"金三銀四"的實際表現(xiàn)，因為上半年會是一個觀察期，如果春節(jié)后的2～3個月里市場出現(xiàn)政府預(yù)期的調(diào)整，則不會再出臺明顯打壓政策，2010年樓市無論從政策層面，還是市場層面，都將較為平淡。

對市區(qū)房源有需求的人，可選擇在3、4月份入市。這是傳統(tǒng)的供應(yīng)旺季；其次，在政策作用下，房價有下調(diào)可能，開發(fā)商會針對那些預(yù)算充足、價格敏感度較低的購房者，推出一些優(yōu)質(zhì)房源，通過供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，維持房價高位；再次，市區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的稀缺性，即使在市場出現(xiàn)盤整下調(diào)時，抗跌能力也較強(qiáng)，尤其是項目頭次開盤之際，往往是更適合抄底。

關(guān)注遠(yuǎn)郊房源的人則要慎重入市，遠(yuǎn)郊房源除抗跌能力弱之外，更喜歡在市場好的情況下，魚目混珠，隨行就市，盲目漲價，市場一旦調(diào)整，資產(chǎn)縮水程度將更為明顯。

中產(chǎn)置業(yè)要趁早

研讀"國四條"中的保障性住房相關(guān)政策后，筆者認(rèn)為，2010年保障性住房將會"動真格"，而這種效應(yīng)將在2010年下半年開始顯現(xiàn)，以北京為例。

2010年1月25日，北京政協(xié)會議上，指出"確保保障性住房用地占全市住宅供地面積的50%以上，確保占全市住宅新開工建設(shè)套數(shù)的50%以上"；"配建保障房的比例由原先的15%上調(diào)至30%"；"創(chuàng)新政策性住房建設(shè)機(jī)制，發(fā)揮國有企業(yè)的積極性，廣泛吸引社會資金參與"；"推動保障住房由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變"等。

這表明2010年政府將在供應(yīng)量、配件比例、融資方式創(chuàng)新及配租/配售體系上進(jìn)一步明確，同時頭次明確了公租房向京外特殊人群開放。雖然這意味著解決了很大一批中低收入者的住房問題，減少了商品房市場的部分需求，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化也會引起新問題。

2010年土地將有一半用來建設(shè)利潤相對小很多的保障性住房，從1月成交的土地來看，樓面價居高，并再現(xiàn)新地王。從開發(fā)企業(yè)利潤化的角度來看，必須通過將商品住宅"泛豪宅化"才可以與保障性住房的需求群體相區(qū)分，并通過高端樓市以攤"厚"利潤，從而導(dǎo)致房價的兩極分化。筆者認(rèn)為，中產(chǎn)，或者說中等收入人群，購房需趁早。否則，將有可能陷入高不成，低不就的尷尬境地。

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盤整：政策微調(diào)和"國四條"醞釀

2009年10月，銀監(jiān)會再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格二套房貸政策，國土部多次表示嚴(yán)查閑置土地，大多是對已有政策的重申，但已包含調(diào)控信號。

2009年11月，國土部對宗地（地籍的較小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊）出讓規(guī)模做了重新規(guī)定，大中小城市分別不得超過20、14、7公頃；而溫總理頭次表態(tài)"抑制投機(jī)性購房需求"，高層的聲音帶來了12月政策的密集出臺。

2009年12月7日，經(jīng)濟(jì)會議表示"支持合理的自住需求，同時增加普通商品住宅供應(yīng)"；9日，國務(wù)院常務(wù)會議提出"堅持?jǐn)U大內(nèi)需，特別是增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用"；14日，國務(wù)院常務(wù)會議通過的"國四條"。隨后各部委積極響應(yīng)，出臺相關(guān)細(xì)則：18日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將拿地頭付比例提高至50%；22日，財政部、國稅總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免時限由2年恢復(fù)到5年。

"國四條"是從供應(yīng)、需求、市場秩序三方面進(jìn)行"有保有壓"的調(diào)控：保普通住房的供應(yīng)和剛性自住需求，壓非普通住宅供應(yīng)和投資投機(jī)需求。并進(jìn)一步強(qiáng)化了保障性住房供給的力度和決心。

撥云見日："國四條"的細(xì)化和落實

2010年1月10日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條），是對"國四條"進(jìn)行的更加系統(tǒng)、全面的部署；12日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，收縮貨幣流動性；14日，國土部下發(fā)《關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，被稱為"新70/90"政策。

而政策效果多是取決于地方政策的出臺和落實，2010年1月下旬開始，各市兩會紛紛召開，落實精神，如江蘇省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》、南京市《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》、《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》、《上海市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實施意見》等。(作者：柳明珠)